Thời hạn khi mua nhà ở Úc — cooling-off, thuế trước bạ (transfer duty), settlement

Những thời hạn không được bỏ lỡ khi mua nhà — cooling-off, thuế trước bạ, settlement

Hướng dẫn thời hạn cho người mua nhà ở Úc — so sánh theo từng tiểu bang về thời gian cooling-off và chi phí rút lui, việc khai và nộp thuế trước bạ (transfer duty), cùng quy trình hoàn tất giao dịch (settlement).

Tổng quan — Các mốc thời hạn từ hợp đồng đến thuế trước bạ

Khi mua nhà ở Úc, quy trình diễn ra theo thứ tự ký hợp đồng (hoặc trao đổi hợp đồng, exchange of contracts) → thời gian cooling-off → hoàn tất giao dịch (settlement), đồng thời còn có thời hạn khai và nộp thuế trước bạ (transfer duty) chồng lên các bước này. Cooling-off (thời gian cân nhắc) là khoảng thời gian luật định cho phép bạn rút lui nếu đổi ý sau khi ký hợp đồng; settlement là ngày bạn trả phần tiền còn lại và quyền sở hữu được chuyển sang bạn. Tùy tiểu bang, thuế trước bạ còn được gọi là stamp duty hoặc conveyance duty, và ở một số tiểu bang thời hạn của thuế này đến trước ngày settlement. Nếu bỏ lỡ thời hạn, cơ hội rút lui có thể kết thúc hoặc bạn có thể bị tính tiền phạt và lãi; độ dài và mốc bắt đầu tính khác nhau tùy tiểu bang và hình thức mua bán. Hướng dẫn này nói về các thời hạn trước và sau khi ký hợp đồng; về phê duyệt cần có khi người nước ngoài (như người giữ visa tạm trú) mua nhà, hãy xem hướng dẫn ‘Mua nhà với visa tạm trú (FIRB)’.

Xem nhanh thời gian cooling-off theo tiểu bang

Thông tin tính đến tháng 11 năm 2026 và có thể thay đổi. NSW là 5 ngày làm việc sau khi trao đổi hợp đồng; QLD là 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận bản hợp đồng đã được cả hai bên ký; VIC là 3 clear business days kể từ ngày bên mua ký, đối với mua bán tư nhân; SA là 2 clear business days đối với mua bán theo offer (sale by offer); ACT là 5 working days. WA và TAS không có cooling-off theo luật; với NT, hãy xem phần Câu hỏi thường gặp bên dưới. Nếu mua qua đấu giá thì ở tiểu bang nào cũng không có cooling-off theo luật, và các hợp đồng ký trước hoặc sau buổi đấu giá cũng bị loại trừ tùy tiểu bang.

Cooling-off — ngày bắt đầu, hạn chót, cách thông báo

Thời gian cooling-off (thời gian cân nhắc) là cơ chế theo luật cho phép bạn rút lui trong một khoảng thời gian nhất định nếu đổi ý sau khi ký hợp đồng. Thời gian được tính theo ngày làm việc và mốc bắt đầu khác nhau tùy tiểu bang, nên dù cùng là 5 ngày làm việc thì ngày cuối cùng vẫn có thể khác nhau. NSW và QLD cho biết hạn chót là 5 giờ chiều của ngày cuối; QLD giải thích rằng bên mua có trách nhiệm bảo đảm thông báo đến nơi kịp thời, nên hãy lưu lại cách bạn đã gửi.

Chi phí rút lui và việc hoàn lại tiền đặt cọc khác nhau tùy tiểu bang

Chính quyền NSW cho biết khi rút lui, bạn phải trả cho bên bán 0.25% giá mua ($250 trên mỗi $100,000). Ở QLD, bên bán hoàn lại tiền đặt cọc trong vòng 14 ngày và có thể khấu trừ tối đa 0.25%. Ở VIC, bạn nhận lại số tiền đã trả sau khi trừ khoản lớn hơn giữa $100 và 0.2% giá mua; ở ACT, bạn trả cho bên bán 0.25% rồi nhận lại phần tiền đặt cọc còn lại. Chính quyền SA cho biết nếu rút lui trong thời gian cooling-off thì không phải chịu trách nhiệm pháp lý, nhưng theo quy định pháp luật, khoản đặt cọc từ $100 trở xuống và tiền quyền chọn mua (option) có thể không được hoàn lại.

Ngày bắt đầu — NSW tính từ thời điểm trao đổi hợp đồng, QLD từ ngày bạn nhận được bản hợp đồng đã được cả hai bên ký, VIC từ ngày bên mua ký
Cách gửi thông báo — NSW, QLD, VIC và ACT dùng thông báo bằng văn bản, SA dùng mẫu thông báo cooling-off
Chi phí rút lui — NSW và ACT: 0.25% giá mua; QLD: tối đa 0.25%; VIC: khoản lớn hơn giữa $100 và 0.2%; SA: tiền đặt cọc từ $100 trở xuống

Số tiền và thời hạn dựa trên hướng dẫn chính thức đã xác minh vào tháng 11 năm 2026 và có thể thay đổi. Dù cooling-off đã kết thúc, vẫn có thể còn những căn cứ khác để chấm dứt hợp đồng theo điều khoản hợp đồng hoặc theo luật; tuy nhiên, nếu rút lui mà không có căn cứ thì bạn có thể mất tiền đặt cọc, vì vậy hãy hỏi chuyên gia trước.

Khi không có cooling-off hoặc quy định khác đi

Không phải hợp đồng nào cũng có cooling-off. Có tiểu bang như WA và TAS không có cooling-off theo luật, và ngay trong cùng một tiểu bang, bạn cũng cần kiểm tra trước khi ký xem mình có thuộc ba trường hợp dưới đây hay không; ngoài ra, tùy bang, hợp đồng mua bán theo hình thức đấu thầu (tender) hoặc hợp đồng lập bằng cách thực hiện quyền chọn mua (option) cũng có thể bị loại trừ. Về các tài liệu về tòa nhà và khu đất cần xem trước khi ký, hãy tham khảo các hướng dẫn ‘Sống trong căn hộ strata’, ‘Pháp luật hàng rào hồ bơi · phòng ngừa đuối nước’ và ‘Cách kiểm tra nguy cơ ngập lụt’.

Đấu giá — Mua qua đấu giá thì không có cooling-off, và các hợp đồng ký ngay trước hoặc ngay sau buổi đấu giá cũng bị loại trừ tùy điều kiện của từng tiểu bang
Từ bỏ hoặc rút ngắn — NSW: giấy chứng nhận 66W; QLD: thông báo bằng văn bản; ACT và SA: giấy chứng nhận của luật sư độc lập
Nhà xây mới bán trước (off-the-plan) và bên mua là pháp nhân — NSW: off-the-plan có 10 ngày làm việc; VIC và ACT: loại trừ bên mua là pháp nhân

Thông tin đã xác minh vào tháng 11 năm 2026 và có thể thay đổi. Chính quyền NSW khuyến nghị nên xin tư vấn trước khi từ bỏ cooling-off, còn phần cảnh báo trong hợp đồng của QLD khuyến nghị nên có thẩm định giá độc lập (valuation) và tư vấn pháp lý trước khi ký. Hướng dẫn này không đưa ra phán đoán về việc có nên từ bỏ hay không.

4 thời hạn dễ bỏ lỡ

Có bốn giai đoạn gắn với các mốc ngày quanh hợp đồng. Số liệu dựa trên hướng dẫn đã xác minh vào tháng 11 năm 2026 và khác nhau tùy tiểu bang, hình thức mua bán, nên hãy kiểm tra trước mốc bắt đầu của từng giai đoạn.

Giờ hết hạn cooling-off

NSW và QLD là 5 ngày làm việc, VIC là 3 clear business days, SA là 2 clear business days. Hãy xác nhận ngày bắt đầu và giờ hết hạn (NSW và QLD là 5 giờ chiều) qua bản hợp đồng đã ký và lời giải thích của chuyên gia.

Tài liệu trước khi ký và thời điểm đặt cọc

Ở QLD, bên bán phải đưa bản công bố thông tin (seller disclosure statement) trước khi ký, và hướng dẫn cho biết các điều kiện như vay vốn hay kiểm tra nhà chỉ có hiệu lực khi được ghi trong hợp đồng. Tiền đặt cọc được nộp lúc trao đổi hợp đồng ở NSW; ở QLD thường nộp trong vòng 2–3 ngày sau khi hợp đồng có tính ràng buộc.

Ngày hoàn tất giao dịch (settlement)

Ngày bạn trả phần tiền còn lại và quyền sở hữu được chuyển sang bạn. Chính quyền NSW cho biết khoảng 6 tuần sau khi trao đổi hợp đồng; VIC do hai bên thỏa thuận, thường 30–90 ngày; đấu giá ở SA thường là 30 ngày.

Khai và nộp thuế trước bạ

NSW: nộp chậm nhất vào ngày settlement hoặc sau 3 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, tùy ngày nào đến trước; QLD: khai trong 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ (thường là ngày ký hợp đồng). Về điều kiện miễn/giảm thuế và trợ cấp, hãy xem hướng dẫn ‘Mua nhà đầu tiên — Hỗ trợ của chính phủ’.

Mẹo thực tế để không bỏ lỡ thời hạn

Hãy ghi các mốc ngày vào lịch từ trước khi ký cho đến sau settlement, và lưu lại bằng văn bản những gì bạn trao đổi với chuyên gia. Về cách tính khoản vay, hãy xem hướng dẫn ‘Máy tính Khoản vay Nhà’.

Nhờ luật sư (solicitor) hoặc conveyancer có giấy phép xem xét hợp đồng trước khi ký. Chính quyền QLD khuyến nghị nên có tư vấn pháp lý độc lập trước khi ký.
Ghi ngày bắt đầu và giờ hết hạn của cooling-off vào lịch. Vì tính theo ngày làm việc, nếu có cuối tuần hoặc ngày lễ xen vào thì kết quả có thể khác với cách đếm theo ngày trên lịch.
Việc cần làm trong thời gian cooling-off (kiểm tra nhà bổ sung, xem lại tài liệu): hãy lên lịch ngay sau khi ký hợp đồng để hoàn tất trong thời hạn.
Hãy hỏi chuyên gia ai khai và nộp thuế trước bạ, và hạn chót là khi nào. NSW cho biết ngay cả khi chuyên gia nộp thay, trách nhiệm nộp đúng hạn vẫn thuộc về bạn.
Hãy xác nhận trực tiếp với chuyên gia mọi yêu cầu chuyển tiền, qua thông tin liên lạc mà bạn đã biết. Revenue NSW cảnh báo về các vụ lừa đảo nhắm vào việc nộp thuế trước bạ và việc liên lạc với luật sư, conveyancer.

Hiểu lầm và sai lầm thường gặp

Đây là những hiểu lầm tiêu biểu khiến người ta dễ bỏ lỡ thời hạn. Hãy kiểm tra từng điều trước khi ký.

Hiểu lầm “mua nhà thì lúc nào cũng có cooling-off” — Mua qua đấu giá bị loại trừ; WA không có cooling-off bắt buộc và TAS cũng không có yêu cầu này theo luật. Cooling-off có thể được đưa vào hợp đồng, nên hãy kiểm tra các điều khoản hợp đồng.
Hiểu lầm “tiểu bang nào thời gian cũng như nhau” — Độ dài (5, 4, 3, 2 ngày làm việc), mốc bắt đầu và chi phí rút lui khác nhau tùy tiểu bang. Hãy xem hướng dẫn của tiểu bang nơi có căn nhà bạn định ký hợp đồng mua.
Sai lầm khi đếm theo ngày trên lịch — Thời gian tính theo ngày làm việc, có giờ hết hạn (NSW và QLD là 5 giờ chiều) và cần thông báo bằng văn bản. Ở QLD, bên mua có trách nhiệm bảo đảm thông báo đến nơi kịp thời.
Mặc định rằng “thuế trước bạ cứ đến lúc settlement mới phải nộp” — QLD yêu cầu khai trong 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ (thường là ngày ký hợp đồng); NSW yêu cầu nộp chậm nhất vào ngày settlement hoặc 3 tháng sau khi ký hợp đồng, tùy ngày nào đến trước. Mỗi tiểu bang một khác.
Sai lầm khi ký giấy từ bỏ một cách tùy tiện — Nếu từ bỏ bằng giấy chứng nhận 66W của NSW hoặc giấy chứng nhận của luật sư ở ACT thì quyền cooling-off sẽ mất. Hãy nhờ giải thích hiệu lực pháp lý trước khi ký.

Liên kết chính thức hữu ích

Câu hỏi thường gặp

Khi mua nhà, thời gian cooling-off kéo dài bao nhiêu ngày?▾

Theo hướng dẫn chính thức tính đến tháng 11 năm 2026: NSW là 5 ngày làm việc sau khi trao đổi hợp đồng (đến 5 giờ chiều của ngày làm việc thứ 5); QLD là 5 ngày làm việc kể từ ngày bạn nhận được bản hợp đồng đã được cả hai bên ký; VIC là 3 clear business days kể từ ngày bên mua ký; SA là 2 clear business days kể từ ngày muộn hơn trong hai ngày: ngày nhận Form 1 hoặc ngày ký. Mua qua đấu giá thì không có cooling-off, và còn có những trường hợp ngoại lệ khác, vì vậy hãy nhờ chuyên gia xác nhận ngày bắt đầu và ngày hết hạn ngay sau khi ký.

Rút lui theo cooling-off thì có được hoàn lại toàn bộ tiền đặt cọc không?▾

Có thể không được hoàn lại toàn bộ. Ở NSW, bạn phải trả cho bên bán 0.25% giá mua ($250 trên mỗi $100,000). Ở QLD, tiền đặt cọc được hoàn lại trong vòng 14 ngày, nhưng có thể bị khấu trừ tối đa 0.25%. Ở VIC, bạn nhận lại số tiền đã trả sau khi trừ khoản lớn hơn giữa $100 và 0.2% giá mua; ở ACT, bạn trả 0.25% rồi nhận lại phần tiền đặt cọc còn lại. Ở SA, bạn không phải chịu trách nhiệm pháp lý, nhưng khoản đặt cọc từ $100 trở xuống và tiền quyền chọn mua (option) có thể không được hoàn lại (đã xác minh vào tháng 11 năm 2026).

Điều gì xảy ra nếu tôi mua qua đấu giá hoặc từ bỏ cooling-off?▾

Hướng dẫn chính thức cho biết khi mua qua đấu giá thì không có cooling-off ở NSW, QLD, VIC, SA, ACT, NT và TAS. Các hợp đồng ký trước hoặc sau buổi đấu giá cũng bị loại trừ tùy tiểu bang: NSW là hợp đồng trao đổi ngay trong ngày đấu giá không thành (passed in); SA và ACT là hợp đồng với người trả giá trong ngày đấu giá; QLD là hợp đồng với người trả giá đã đăng ký trong 2 ngày làm việc sau khi đấu giá không thành; VIC là việc mua trong 3 clear business days trước hoặc sau buổi đấu giá. Muốn từ bỏ, NSW cần giấy chứng nhận 66W, ACT và SA cần giấy chứng nhận của luật sư, QLD cần thông báo bằng văn bản; hãy trao đổi với chuyên gia.

Hết thời gian cooling-off thì tôi không thể hủy hợp đồng nữa sao?▾

Quyền cooling-off theo luật không dùng được sau khi hết thời hạn, nhưng có thể vẫn còn căn cứ khác để chấm dứt hợp đồng. Nếu hợp đồng có điều kiện về khoản vay hoặc kiểm tra nhà, hãy làm theo điều kiện đó. Ở QLD, từ ngày 1 tháng 8 năm 2025, nếu bên bán không đưa tài liệu công bố trước khi ký hoặc nội dung không chính xác, không đầy đủ thì trong một số trường hợp bạn có thể chấm dứt hợp đồng cho đến trước settlement, và có các yêu cầu riêng. Rút lui mà không có căn cứ thì, như hướng dẫn của chính quyền SA, bạn có thể mất tiền đặt cọc hoặc phải bồi thường thiệt hại; hãy hỏi chuyên gia.

Phải nộp thuế trước bạ (transfer duty) chậm nhất khi nào?▾

Khác nhau tùy tiểu bang (đã xác minh vào tháng 11 năm 2026). Ở NSW, bạn phải nộp chậm nhất vào ngày settlement hoặc 3 tháng sau khi ký hợp đồng, tùy ngày nào đến trước. Ở QLD, bạn khai trong 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ nộp thuế (thường là ngày ký hợp đồng). Nếu tự khai, bạn nộp thuế trước hạn ghi trên thông báo đánh giá (assessment notice); còn self assessor (như luật sư) khai trực tuyến trong 30 ngày rồi nộp thuế trong 14 ngày sau đó. Ở VIC, bạn nộp thuế trước khi đăng ký chuyển quyền sở hữu, thường là lúc settlement; quá 30 ngày sau settlement mà chưa nộp thì có thể bị tính tiền phạt và lãi. Ở SA, hãy kiểm tra trên RevenueSA.

Điều gì xảy ra vào ngày hoàn tất giao dịch (settlement)?▾

Settlement là ngày bên mua trả phần tiền còn lại và quyền sở hữu được chuyển sang bên mua. Chính quyền NSW cho biết thông thường settlement diễn ra khoảng 6 tuần sau khi trao đổi hợp đồng, và luật sư hoặc conveyancer có giấy phép là thành viên mạng nộp hồ sơ điện tử (ELN) xử lý settlement bằng phương thức điện tử. Ở VIC, thời gian đến settlement do hai bên thỏa thuận, thường là 30–90 ngày. Theo hướng dẫn của chính quyền SA, sau khi settlement xong thì không dùng cooling-off được nữa; chính quyền NSW khuyên kiểm tra lần cuối tình trạng nhà vào sáng ngày settlement.

Ở WA, TAS, ACT và NT thì như thế nào?▾

WA và TAS không có cooling-off theo luật (có thể đưa vào hợp đồng). Về thuế trước bạ, WA yêu cầu khai trong 2 tháng kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ, TAS trong 3 tháng kể từ ngày giao dịch (thường là ngày settlement). ACT có 5 working days, nộp đơn đăng ký trong 14 ngày sau settlement và nộp thuế trước bạ trong 14 ngày sau khi đăng ký. NT có 4 ngày làm việc đối với giao dịch không phải đấu giá, nhưng bị loại trừ nếu theo hợp đồng mẫu mà conveyancer của bên mua tham gia trao đổi hợp đồng, nên hãy kiểm tra hợp đồng. Ở NT, thuế trước bạ thường được nộp trong vòng 60 ngày kể từ ngày giao dịch hoặc vào thời điểm settlement, tùy mốc nào đến trước.