Hướng dẫn cuộc sống tại Úc

'Người nước ngoài (foreign person)' — tức không phải công dân Úc hoặc thường trú nhân cư trú thường xuyên tại Úc — phải được chính phủ phê duyệt trước khi mua bất động sản nhà ở tại Úc. Cơ quan thẩm định phụ trách chế độ này là FIRB (Foreign Investment Review Board — Ủy ban Thẩm định Đầu tư Nước ngoài), còn việc tiếp nhận, thẩm định và quản lý thực tế các hồ sơ bất động sản nhà ở (bao gồm phí và vacancy fee) do Sở Thuế Úc (ATO) đảm nhiệm. Nguyên tắc cốt lõi là 'phê duyệt trước, hợp đồng sau'. Nếu mua mà không có phê duyệt, bạn có thể bị lệnh buộc bán và chịu chế tài.

Hồ sơ FIRB cho bất động sản nhà ở được thực hiện qua dịch vụ trực tuyến dành cho nhà đầu tư nước ngoài của ATO. Trình tự là: nộp đơn → nộp phí → thẩm định → nhận thông báo không phản đối (no objection notification) kèm các điều kiện. Thời hạn thẩm định theo luật được tính từ khi nộp phí và có thể được gia hạn tùy trường hợp, vì vậy an toàn nhất là nộp hồ sơ với thời gian dự phòng so với lịch mua bán.

Đây là thông tin cập nhật quan trọng nhất hiện nay. Từ ngày 1/4/2025 đến 31/3/2027, người nước ngoài, bao gồm cả người giữ visa tạm trú, về nguyên tắc bị cấm mua nhà đã qua sử dụng (established dwelling). Ngoại lệ cực kỳ hạn chế, chẳng hạn các trường hợp đóng góp vào việc tăng nguồn cung nhà ở. Thời hạn này có thể được gia hạn hoặc thay đổi sớm hơn theo chủ trương của chính phủ, vì vậy tại thời điểm xem xét hợp đồng, nhất định phải kiểm tra lại tình trạng hạn chế trên trang chính thức. Trong cùng giai đoạn, việc xử lý vi phạm cũng đang được tăng cường.

• Nhà đã qua sử dụng (established dwelling): Về nguyên tắc bị cấm mua từ 01/04/2025 đến 31/03/2027. Việc bạn có thuộc số rất ít ngoại lệ hay không chỉ nên được đánh giá dựa trên hướng dẫn chính thức.
• Nhà mới xây (new dwelling): Nhà mới xây và off-the-plan được bán lần đầu từ chủ đầu tư vẫn có thể tiếp tục mua sau khi nhận phê duyệt FIRB.
• Đất trống (vacant land): Có thể được phê duyệt với điều kiện hoàn thành xây dựng nhà ở trong thời hạn quy định. Thời hạn được ghi rõ trong văn bản phê duyệt.

Các lựa chọn của người giữ visa tạm trú có thể được tóm gọn thành bốn trường hợp tùy theo loại bất động sản và hoàn cảnh cá nhân. Mỗi loại khác nhau về việc có cần phê duyệt hay không và các điều kiện được áp đặt.

Chủ sở hữu nước ngoài mua bất động sản nhà ở theo cơ chế FIRB phải chịu vacancy fee (phí nhà bỏ trống) và nghĩa vụ khai báo hằng năm. Nhiều chủ sở hữu hiểu nhầm rằng 'tôi đang thực sự sống ở đó nên không liên quan' và bỏ lỡ việc khai báo, nhưng điểm cốt lõi là bản thân việc khai báo là nghĩa vụ hằng năm bất kể tình trạng cư trú.

• Tiêu chí 183 ngày: Nếu trong năm (vacancy year) nhà không được cư trú hoặc cho thuê (hoặc thực sự sẵn sàng cho thuê) từ 183 ngày trở lên, vacancy fee sẽ bị áp. Chỉ hợp đồng cho thuê theo đơn vị từ 30 ngày trở lên mới được công nhận, nên việc kinh doanh lưu trú ngắn hạn có thể không được xem là đáp ứng yêu cầu — chi tiết hãy kiểm tra qua hướng dẫn chính thức của ATO.
• Nghĩa vụ khai báo hằng năm: Ngay cả khi đã cư trú từ 183 ngày trở lên và vacancy fee phải nộp bằng 0, vẫn phải nộp vacancy fee return mỗi năm. Khai báo và nộp phí là hai nghĩa vụ riêng biệt.
• Thời điểm khai báo: Nộp trực tuyến cho ATO trong vòng 30 ngày sau khi kết thúc mỗi vacancy year (chu kỳ 12 tháng tính từ ngày bạn có quyền chiếm hữu bất động sản). Vì rơi vào cùng thời điểm mỗi năm, hãy đặt lịch nhắc lặp lại trong lịch của bạn.
• Chế tài khi không khai báo: Nếu không khai báo đúng hạn, bạn có thể bị phạt, và bất kể có thực sự cư trú hay không, bạn có thể bị xử lý như đã phát sinh nghĩa vụ nộp vacancy fee.
• Nghĩa vụ đăng ký vào sổ đăng ký: Khi mua hoặc bán, bạn cũng có nghĩa vụ đăng ký đúng hạn vào sổ đăng ký tài sản của người nước ngoài (Register of Foreign Ownership of Australian Assets). Việc này được xử lý trên dịch vụ trực tuyến của ATO; hãy kiểm tra yêu cầu chi tiết qua kênh chính thức.

Sai lầm liên quan đến FIRB rất tốn kém. Mua không có phê duyệt và vi phạm điều kiện có thể dẫn đến lệnh xử lý tài sản (buộc bán) cùng chế tài dân sự và hình sự, còn bỏ sót khai báo tạo ra các khoản phải nộp không cần thiết. Dưới đây là năm sai lầm thường lặp lại.

• Ký hợp đồng vô điều kiện trước khi được phê duyệt — Ký hợp đồng không có điều khoản 'subject to FIRB approval' khiến bạn chịu rủi ro vi phạm hợp đồng nếu không được phê duyệt. Nếu hoàn tất việc mua trong tình trạng không có phê duyệt, bạn có thể bị lệnh xử lý tài sản và chế tài.
• Bỏ sót khai báo vacancy fee return — Sai lầm bỏ qua việc khai báo với lý do 'đang ở thực nên không phải nộp gì'. Khai báo là nghĩa vụ hằng năm và việc bỏ sót có thể dẫn đến chế tài và bị áp vacancy fee.
• Vi phạm điều kiện phê duyệt — Nghĩa vụ tự cư trú, cấm cho thuê, nghĩa vụ bán khi visa hết hạn hoặc rời Úc, thời hạn xây dựng trên đất trống, v.v. — căn cứ là nội dung ghi trong văn bản phê duyệt. Hãy lưu giữ văn bản phê duyệt và quản lý thời hạn theo từng điều kiện.
• Không dự trù phụ phí thuế trước bạ của tiểu bang — Hầu hết các tiểu bang có phụ phí thuế trước bạ dành cho người mua nước ngoài (foreign purchaser duty surcharge) và phụ phí thuế đất. Thuế suất và điều kiện áp dụng khác nhau theo từng bang, vì vậy hãy tính trước tổng chi phí qua hướng dẫn của revenue office bang liên quan và đại lý thuế đã đăng ký.
• Tiến hành mà không xem xét khoản vay và visa — Điều kiện vay thế chấp mua nhà đối với người nước ngoài và người giữ visa tạm trú cần được xác nhận riêng (xem hướng dẫn ngân hàng và vay mua nhà), còn các đánh giá về tình trạng visa cá nhân, như xung đột giữa thời điểm visa hết hạn và điều kiện phê duyệt, hãy tham khảo đại diện di trú đã đăng ký với OMARA.