Cách kiểm tra nguy cơ ngập lụt ở Úc — Bằng bản đồ chính thức trước khi chuyển nhà · thuê · mua

Cách kiểm tra nguy cơ ngập lụt ở Úc — Tra cứu bằng bản đồ chính thức của chính phủ trước khi chuyển nhà, thuê hoặc mua

Đây là hướng dẫn cách dùng bản đồ chính thức của chính phủ để kiểm tra xem một địa chỉ từng bị ngập trong quá khứ hay nằm trong vùng có nguy cơ ngập lụt hay không, trước khi bạn thuê hoặc mua nhà. Chọn tiểu bang ở phần tìm kiếm bên dưới, bạn sẽ được dẫn tới bản đồ ngập lụt chính thức của tiểu bang đó. Chúng tôi tổng hợp sự khác biệt của 3 loại bản đồ ngập lụt (phạm vi ngập trong quá khứ · vùng phân loại nguy cơ · cảnh báo thời gian thực), cách đọc bản đồ và những điều cần kiểm tra thêm trước khi ký hợp đồng. AUWith không đánh giá một địa chỉ có an toàn hay không, vì vậy bạn nhất định phải tự kiểm tra trực tiếp trên bản đồ chính thức.

Vì sao cần kiểm tra nguy cơ ngập lụt

Úc là quốc gia thường xuyên xảy ra lũ lụt. Không chỉ có lũ tràn sông (riverine) như trận đại hồng thủy ở miền Đông năm 2022, mà lũ quét (flash flood) — khi những trận mưa lớn ngắn và dữ dội nhấn chìm đường phố · nhà cửa trong nội đô — cũng rất phổ biến. Trước khi thuê hoặc mua nhà, nếu bạn kiểm tra xem địa chỉ đó đã từng bị ngập trong quá khứ chưa, có được xếp vào vùng có nguy cơ ngập lụt hay không thì bạn có thể bảo vệ được phí bảo hiểm · sự an toàn · tài sản của mình. May mắn là chính quyền mỗi tiểu bang và chính quyền địa phương (council) đều công bố bản đồ ngập lụt chính thức miễn phí. Hướng dẫn này chỉ cho bạn tìm những bản đồ đó ở đâu và đọc chúng như thế nào.

Điều hướng dẫn này làm được · và không làm được

Với hướng dẫn này, bạn có thể tìm bản đồ ngập lụt chính thức của khu vực mình sống, hiểu các ký hiệu trên bản đồ, và biết cần kiểm tra thêm những gì trước khi ký hợp đồng. Tuy nhiên, AUWith không đánh giá một địa chỉ cụ thể là 'an toàn hay nguy hiểm'. Chỉ bản đồ chính thức của chính phủ và planning certificate của council mới có thể đưa ra kết luận về ngập lụt. Phần tìm kiếm bên dưới chỉ dẫn bạn đến những bản đồ chính thức đó mà thôi.

3 loại bản đồ ngập lụt — Đừng nhầm lẫn

Thông tin ngập lụt có ba loại với bản chất khác nhau, và nếu trộn lẫn chúng bạn sẽ đánh giá sai. Khi xem bản đồ, trước tiên hãy xác định thứ bạn đang xem là loại nào trong ba loại đó.

Vì sao phải phân biệt ba loại

'Trước đây chưa từng bị ngập' không có nghĩa là 'về sau sẽ an toàn', và 'không nằm trong vùng phân loại nguy cơ' cũng không có nghĩa là 'nghiên cứu về lũ lụt đã hoàn tất'. Phải tách riêng ba loại ra để xem thì mới chính xác.

Phạm vi ngập trong quá khứ (historical) — Là những nơi thực sự đã từng bị ngập nước (ví dụ: Brisbane 1974·2011). Tuy nhiên cũng có những đợt ngập không được ghi nhận, nên 'không có ghi nhận = an toàn' là không đúng.
Vùng phân loại nguy cơ ngập lụt (hazard · planning overlay) — Là vùng nguy cơ được tính toán bằng mô hình. Thường được biểu thị bằng '1% AEP' (xác suất 1% mỗi năm, còn gọi là tần suất 100 năm), điều này có nghĩa là 'không phải 100 năm một lần' mà là 'xác suất 1% mỗi năm', và hoàn toàn có thể xảy ra hai năm liên tiếp.
Cảnh báo lũ lụt thời gian thực (BOM) — Là dự báo · cảnh báo về đợt lũ đang xảy ra hoặc sắp xảy ra. Đây là 'tình hình hiện tại' chứ không phải bản đồ lịch sử quá khứ, nên vào mùa mưa lớn bạn phải kiểm tra riêng.

Ba loại này đến từ các cơ quan · bản đồ khác nhau. Phần tìm kiếm bên dưới chia ba loại này thành các nhãn và kết nối tới từng nguồn chính thức tương ứng. Đừng chỉ xem một loại rồi yên tâm hay kết luận chắc chắn.

Tìm bản đồ ngập lụt cho khu vực của bạn

Khi bạn chọn tiểu bang (state) ở bên dưới, bạn sẽ được kết nối ngay tới trình xem (viewer) bản đồ ngập lụt chính thức của tiểu bang đó. Nếu bạn nhập tên khu vực (suburb), nút sao chép sẽ giúp bạn dễ dàng dán vào ô tìm kiếm địa chỉ của viewer. Hầu hết các viewer chính thức đều có chức năng tìm kiếm địa chỉ riêng, nên sau khi mở viewer bạn chỉ cần nhập địa chỉ vào ô tìm kiếm đó.

AUWith không đánh giá có an toàn trước ngập lụt hay không. Khi bạn chọn tiểu bang bên dưới, bạn sẽ được kết nối tới bản đồ chính thức của chính phủ; trước khi quyết định thuê · mua, bạn nhất định phải tự kiểm tra lại trực tiếp bằng bản đồ chính thức và planning certificate của council.

Chọn tiểu bang (state)Tên khu vực (suburb) — nhập tùy chọn

Khi bạn chọn tiểu bang, liên kết bản đồ ngập lụt chính thức của tiểu bang đó sẽ hiển thị.

Thông tin ngập lụt toàn quốc (không phụ thuộc tiểu bang)Thông tin ngập lụt toàn quốcGeoscience Australia — AFRIP 홍수연구 카탈로그 Thông tin ngập lụt toàn quốcDigital Atlas of Australia

Hãy chọn tiểu bang trước. Vì bản đồ ngập lụt do các hệ thống chính phủ khác nhau của từng tiểu bang cung cấp, nên bạn sẽ được kết nối tới viewer chính thức phù hợp với tiểu bang mình sống.
Sau khi mở viewer chính thức, hãy tìm kiếm địa chỉ · suburb. Mỗi viewer có cách tìm kiếm hơi khác nhau, nhưng phần lớn đều có ô tìm kiếm địa chỉ ở phía trên.
Hãy kiểm tra riêng từng loại: vùng phân loại nguy cơ · lịch sử quá khứ · cảnh báo thời gian thực. Các liên kết bên dưới cung cấp ba loại này tách riêng (các loại có sẵn khác nhau tùy tiểu bang).

Xin nhấn mạnh lại, AUWith không đánh giá có ngập lụt hay không. Các liên kết bên dưới chỉ là lối dẫn tới bản đồ chính thức của chính phủ, còn việc xác nhận và đánh giá cuối cùng hãy thực hiện tại bản đồ chính thức và tại council.

Cần xem gì trên bản đồ

Khi mở bản đồ chính thức, các vùng phân khu được biểu thị bằng màu sắc. Bạn hãy tập trung xem bốn điểm dưới đây. Thuật ngữ · ký hiệu khác nhau tùy từng viewer, nên hãy đối chiếu cùng với chú giải (legend) của mỗi viewer.

AEP (Annual Exceedance Probability — xác suất vượt ngưỡng hằng năm)

1% AEP có nghĩa là 'mỗi năm có 1% xác suất xảy ra trận lũ mức độ như vậy' (cách nói cũ là tần suất 100 năm). 5% AEP (tần suất 20 năm) là trận lũ xảy ra thường xuyên hơn. Con số càng lớn thì càng chỉ trận lũ xảy ra thường xuyên hơn.

Loại lũ lụt

Lũ tràn sông (riverine), ngập do mưa lớn (overland/stormwater), ven biển · triều cường (coastal/storm tide) có nguyên nhân khác nhau. Có những viewer hiển thị tách riêng theo từng loại như FAM của Brisbane, nên hãy xác định đó là nguy cơ thuộc loại nào.

Độ sâu ngập · tốc độ dòng chảy

Một số viewer còn hiển thị độ sâu ngập dự kiến hoặc cường độ dòng chảy (hazard category — phân loại mức độ nguy hiểm). Cùng là 'vùng nguy cơ' nhưng ngập tới mắt cá chân và ngập tới nóc nhà là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.

Không có ký hiệu ≠ an toàn

Dù trên bản đồ không có vùng phân loại nguy cơ, điều đó cũng không bảo đảm là an toàn. Có thể nghiên cứu về lũ lụt của khu vực đó vẫn chưa được thực hiện. Nếu không có ký hiệu, hãy hỏi council 'liệu địa chỉ này có nghiên cứu về lũ lụt hay không'.

Kiểm tra thêm trước khi thuê · mua

Nếu đã nắm được đại khái qua bản đồ, hãy nhất định kiểm tra những điều dưới đây trước khi ký hợp đồng. Bản đồ chỉ để tham khảo, còn căn cứ cho quyết định pháp lý · tài chính là các giấy tờ chính thức và sự xác nhận của chuyên gia.

Hãy xin planning certificate (giấy chứng nhận quy hoạch) — Ở NSW, s10.7 certificate của council cho biết các quy định liên quan đến lũ lụt. Council ở các tiểu bang khác cũng cấp thông tin planning/property tương đương. Bắt buộc khi mua, và cũng có thể yêu cầu khi thuê.
Hãy kiểm tra hợp đồng mua bán · bản công bố thông tin (disclosure) — Nghĩa vụ công bố thông tin của người bán khác nhau tùy tiểu bang. Hãy nhờ luật sư · conveyancer (người làm thủ tục chuyển nhượng) rà soát các điều khoản liên quan đến lũ lụt trong hợp đồng.
Hãy kiểm tra trước khả năng mua bảo hiểm lũ lụt (flood insurance) và mức phí bảo hiểm — Ở vùng nguy cơ, phí bảo hiểm có thể cao hoặc phần bảo đảm lũ lụt có thể bị loại trừ. Nếu xin báo giá từ công ty bảo hiểm trước khi ký hợp đồng, bạn có thể gián tiếp nhận biết mức độ nguy cơ thực tế.
Hãy hỏi trực tiếp council — Nếu bản đồ chính thức không cho ra câu trả lời, bộ phận phụ trách lũ lụt của council là nơi chính xác nhất. Hãy hỏi về việc có nghiên cứu về lũ lụt hay không · và ghi nhận ngập lụt trong quá khứ.
Hãy kiểm tra hiện trường và hàng xóm — Hãy tự mình xem nhà có thấp hơn mặt đường không, có tầng hầm · nhà để xe không, khoảng cách tới sông · rãnh thoát nước gần đó, và hỏi những người hàng xóm sống lâu năm về trải nghiệm ngập lụt.

Lưu ý thực tế

Nếu đọc sai thông tin ngập lụt, sự an toàn và một khoản tiền lớn sẽ bị đe dọa. Hãy đặc biệt cẩn thận với những điều dưới đây.

Đừng tin cụm từ 'an toàn trước ngập lụt' trong quảng cáo bất động sản — Đó chỉ là cách nói của bên bán · cho thuê. Bạn nhất định phải đối chiếu chéo tại bản đồ chính thức của chính phủ và tại council.
Đừng tin vào bản đồ · ảnh chụp cũ — Nghiên cứu về lũ lụt và vùng phân loại nguy cơ được cập nhật (ví dụ: năm ghi trên 'Flood Risk Overlay'). Hãy xem bản mới nhất trên viewer chính thức chứ không phải bản đồ cũ bị lưu đóng khung trên blog.
Dù là thuê nhà cũng hãy kiểm tra — Người thuê nhà cũng phải chịu rủi ro mất mát đồ đạc trong nhà · phải sơ tán khi ngập lụt. Trước khi ký hợp đồng, hãy hỏi chủ nhà · công ty bất động sản về lịch sử ngập lụt trong quá khứ, và kiểm tra phần bảo đảm lũ lụt của bảo hiểm tài sản trong nhà (contents insurance).
Hãy đặc biệt để ý tầng hầm · nhà để xe · vùng đất thấp — Dù cùng một tòa nhà, bãi đỗ xe · nhà kho dưới tầng hầm sẽ bị ngập trước tiên. Hãy quyết định trước sẽ để xe ở đâu, để đồ quý giá ở tầng nào.
Hãy lập kế hoạch sơ tán — Nếu là vùng nguy cơ, hãy định trước tuyến đường sơ tán và liên lạc khẩn cấp cho mùa mưa lớn, và vào mùa mưa lớn hãy kiểm tra cảnh báo của BOM và hướng dẫn của SES (State Emergency Service — Cơ quan Ứng phó Khẩn cấp Tiểu bang) của tiểu bang. Tuyệt đối không lái xe · đi bộ băng qua đường đã bị ngập.

Liên kết tham khảo (dữ liệu ngập lụt được cập nhật, nên hãy kiểm tra bản mới nhất khi truy cập)

Câu hỏi thường gặp

Lũ lụt ở Úc thường xuyên đến vậy sao? Khi tìm nhà có nhất thiết phải kiểm tra nguy cơ ngập lụt không?▾

Vâng, chúng tôi khuyên nên kiểm tra. Ở Úc, cả lũ tràn sông lẫn ngập do mưa lớn bất chợt đều thường xuyên, và những thiệt hại quy mô lớn như trận đại hồng thủy ở miền Đông năm 2022 lặp đi lặp lại. Vùng ngập lụt có thể có phí bảo hiểm cao hoặc bị loại trừ phần bảo đảm lũ lụt, và khi ngập thì rủi ro mất đồ đạc trong nhà · phải sơ tán rất lớn. May mắn là chính phủ công bố bản đồ chính thức miễn phí, nên chỉ cần kiểm tra vài phút trước khi thuê · mua là bạn có thể phòng tránh được tổn thất lớn.

Xem bản đồ ngập lụt ở đâu? Có miễn phí không?▾

Chính quyền mỗi tiểu bang và chính quyền địa phương (council) công bố bản đồ ngập lụt chính thức miễn phí. Khi bạn chọn tiểu bang ở phần 'Tìm bản đồ ngập lụt cho khu vực của bạn' trong hướng dẫn này, bạn sẽ được kết nối ngay tới viewer chính thức của tiểu bang đó (ví dụ: NSW Planning Portal, QLD FloodCheck, VIC VicPlan). AUWith không tự đưa ra kết luận mà chỉ dẫn tới bản đồ chính thức của chính phủ — vì thông tin mới nhất · chính xác được chính quyền có thẩm quyền duy trì.

'Tần suất 100 năm (1% AEP)' nghĩa là gì? Có phải là 100 năm mới xảy ra một lần không?▾

Không phải. 1% AEP có nghĩa là 'mỗi năm có 1% xác suất xảy ra trận lũ mức độ như vậy'. Không phải '100 năm một lần', mà là xác suất 1% độc lập mỗi năm, nên hoàn toàn có thể xảy ra hai năm liên tiếp. 5% AEP (tần suất 20 năm) là trận lũ xảy ra thường xuyên hơn. Con số càng lớn thì càng chỉ trận lũ phổ biến hơn, vì vậy hãy đọc ký hiệu AEP trên bản đồ theo nghĩa này.

Nếu trên bản đồ chính thức không có ký hiệu ngập lụt thì căn nhà đó có an toàn không?▾

Không có ký hiệu không có nghĩa là an toàn được bảo đảm. Có thể nghiên cứu về lũ lụt của khu vực đó vẫn chưa được thực hiện, hoặc có thể đã có những đợt ngập trong quá khứ không được ghi nhận. Nếu không có ký hiệu, hãy hỏi trực tiếp bộ phận phụ trách lũ lụt của council rằng 'địa chỉ này có nghiên cứu về lũ lụt không, có ghi nhận ngập lụt trong quá khứ không'. Không một trang web bên thứ ba nào, kể cả AUWith, có thể khẳng định chắc chắn là 'an toàn'.

Tôi là người thuê nhà thì có cần kiểm tra nguy cơ ngập lụt không?▾

Có. Người thuê nhà cũng phải chịu nguyên vẹn rủi ro mất mát đồ đạc trong nhà và phải sơ tán khi ngập lụt. Trước khi ký hợp đồng, hãy hỏi chủ nhà · công ty bất động sản về lịch sử ngập lụt trong quá khứ, và kiểm tra bằng bản đồ chính thức. Bạn cũng nên kiểm tra trước xem bảo hiểm tài sản trong nhà (contents insurance) có bao gồm phần bảo đảm lũ lụt không, và có nên để đồ quý giá ở tầng hầm · nhà để xe không.

Kiểm tra bảo hiểm lũ lụt như thế nào?▾

Hãy xin báo giá từ công ty bảo hiểm trước khi ký hợp đồng để kiểm tra xem bảo hiểm nhà · tài sản trong nhà có bao gồm phần bảo đảm lũ lụt (flood) không và mức phí bảo hiểm là bao nhiêu. Ở vùng nguy cơ, phí bảo hiểm có thể cao hơn nhiều hoặc lũ lụt có thể bị loại trừ khỏi phần bảo đảm, và điều này tự nó gián tiếp cho biết mức độ nguy cơ của địa chỉ đó. Bạn có thể tìm hiểu bảo hiểm lũ lụt hoạt động như thế nào tại trang web chính phủ Moneysmart (ASIC).

Xem ở đâu để biết hiện khu vực của tôi có cảnh báo lũ lụt hay không?▾

Cảnh báo · dự báo lũ lụt thời gian thực được kiểm tra theo từng tiểu bang tại Cục Khí tượng Úc (Bureau of Meteorology, BOM). Khi bạn chọn tiểu bang ở phần tìm kiếm của hướng dẫn này, bạn sẽ được kết nối tới trang cảnh báo của tiểu bang đó trên BOM. Vào mùa mưa lớn, hãy kiểm tra cảnh báo thời gian thực này và hướng dẫn của SES (State Emergency Service — Cơ quan Ứng phó Khẩn cấp Tiểu bang) của tiểu bang chứ không phải bản đồ lịch sử quá khứ, và tuyệt đối không băng qua đường đã bị ngập.