Hướng dẫn cuộc sống tại Úc

Mua hoặc thuê căn hộ hay townhouse ở Úc không đơn thuần là có được "một căn nhà" mà là trở thành thành viên của cộng đồng tòa nhà (scheme). Phần mỗi hộ sở hữu riêng là lot (phần sở hữu riêng), còn phần mọi người cùng sử dụng như tường ngoài, mái nhà, hành lang, thang máy, vườn, lối vào bãi đỗ xe là common property (tài sản chung). Tài sản chung do toàn bộ chủ sở hữu cùng sở hữu và quản lý; khoản tiền thu để trang trải chi phí quản lý đó là phí quản lý (levies), còn quy tắc sống chung được quy định trong by-laws. Hiểu được cấu trúc này, bạn sẽ tự nhiên hiểu được "tại sao sửa ban công của mình lại cần xin phép" và "tại sao lại tranh cãi về chi phí sửa chỗ dột nước".

Phí quản lý thường được chia thành hai "túi tiền". Administrative fund chi trả các chi phí vận hành hàng ngày như phí bảo hiểm, vệ sinh, điện khu vực chung, phí quản lý; còn capital works fund (tên gọi ở NSW — QLD là sinking fund, VIC là maintenance fund) là khoản tích lũy dự phòng cho các sửa chữa dài hạn như sơn lại, chống thấm, thay thang máy. Thông thường hóa đơn được gửi theo quý, và số tiền do các chủ sở hữu biểu quyết hàng năm cùng với ngân sách tại đại hội.

By-laws là nội quy sinh hoạt được đăng ký cho từng scheme, quy định về tiếng ồn, đỗ xe, đổ rác, sử dụng tài sản chung, thay đổi ngoại quan, v.v. Nội dung khác nhau tùy từng khu nhà, vì vậy nhất định phải kiểm tra bản sao trước khi dọn vào hoặc mua. Điểm quan trọng là người thuê nhà cũng thuộc đối tượng áp dụng của by-laws — độc lập với hợp đồng thuê nhà, by-laws có hiệu lực với mọi người sống trong tòa nhà đó.

• Thú cưng — by-law cấm hoàn toàn đang dần mất hiệu lực ở NSW và một số nơi khác qua án lệ và sửa đổi luật, nhưng mỗi bang mỗi khác nên đừng vội khẳng định; hãy kiểm tra trang chính thức của bang cùng với thủ tục phê duyệt của scheme mình thuộc về.
• Tiếng ồn·đỗ xe·hút thuốc ở ban công — ba loại khiếu nại strata phổ biến nhất. Kiểm tra trước khi dọn vào xem khách có được đỗ xe không và điều khoản hạn chế hút thuốc ở ban công sẽ giúp phòng ngừa mâu thuẫn.
• Phê duyệt cải tạo — theo tiêu chuẩn NSW, cải tạo được chia thành công việc nhẹ (cosmetic work, không cần phê duyệt), công trình thông thường (minor renovation, biểu quyết thông thường) và công trình lớn (major renovation, biểu quyết đặc biệt). Tên gọi và thủ tục khác nhau tùy bang, vì vậy nhất định phải xin phê duyệt bằng văn bản trước khi khởi công.

Trong tranh chấp strata, điều gây tranh cãi nhiều nhất là ranh giới trách nhiệm sửa chữa. Nguyên tắc rất đơn giản — tài sản chung do scheme (owners corporation·body corporate) chịu trách nhiệm, bên trong phần sở hữu riêng do chủ sở hữu lot chịu trách nhiệm. Căn cứ để phán đoán ranh giới là bản vẽ strata plan đã đăng ký; trường hợp càng mập mờ thì càng phải xác định vị trí nguyên nhân trước bằng bản vẽ và báo cáo của chuyên gia.

Việc giải quyết tranh chấp strata được thiết kế theo cấu trúc từng bước — giải quyết nội bộ → hòa giải tại cơ quan bang → tribunal. Với nhiều vụ việc, nếu không qua hòa giải trước, đơn lên tribunal có thể không được tiếp nhận hoặc bị trả lại, vì vậy bản thân việc tuân thủ trình tự đã là một chiến lược.

• Bắt đầu từ việc thu thập hồ sơ — thu thập hình ảnh, ngày tháng, thư từ văn bản, biên bản đại hội. Phản đối bằng miệng sẽ không trở thành chứng cứ trong các thủ tục sau này.
• Khiếu nại nội bộ — nêu vấn đề bằng văn bản với ủy ban hoặc strata manager, và nếu cần, yêu cầu đưa vào chương trình nghị sự đại hội hoặc phát hành thông báo yêu cầu tuân thủ.
• Hòa giải tại cơ quan bang — NSW dùng mediation của Fair Trading, VIC dùng Consumer Affairs Victoria, QLD dùng conciliation của Body Corporate Commissioner. Miễn phí hoặc chi phí thấp.
• Lệnh của tribunal — nếu hòa giải thất bại, nộp đơn lên NCAT ở NSW, VCAT ở VIC; QLD tiến hành adjudication của Commissioner (nếu không đồng ý thì lên QCAT). Lệnh có hiệu lực ràng buộc pháp lý.
• Người thuê nhà cần phân biệt hai hướng — vấn đề sửa chữa phần sở hữu riêng và tiền thuê đi theo thủ tục thuê nhà (thông qua chủ nhà), còn vấn đề liên quan đến by-laws đi theo thủ tục strata. Hãy xác định trước mình thuộc hướng nào.

Đây là những mô thức điển hình khiến bạn mất tiền và thời gian trong cuộc sống strata. Hầu hết đều có thể phòng ngừa bằng "kiểm tra trước" và "thủ tục bằng văn bản".

• Ký hợp đồng mua mà không có strata report — trường hợp phổ biến là chỉ sau khi ký hợp đồng mới phát hiện quỹ dự trữ đã cạn và một special levy lớn đã được báo trước. Việc xem xét hồ sơ trước khi ký hợp đồng là bắt buộc.
• Dọn vào mà không đọc by-laws — nhiều người không biết các điều khoản về thú cưng, chỗ đỗ xe cho khách, hút thuốc ở ban công nên nhận thông báo yêu cầu tuân thủ ngay từ tháng đầu tiên. Người thuê nhà cũng không ngoại lệ.
• Cải tạo không xin phép — thi công phòng tắm hay sàn nhà mà không có phê duyệt có thể dẫn đến lệnh khôi phục nguyên trạng, và nếu phát sinh lỗi chống thấm thì bạn còn phải gánh cả trách nhiệm đó.
• Không nộp phí quản lý để phản đối — tiền lãi và chi phí thu hồi sẽ cộng dồn, quyền biểu quyết cũng bị hạn chế, khiến bạn càng bất lợi hơn. Hãy nêu ý kiến phản đối qua chất vấn tại đại hội và thủ tục hòa giải.
• Ứng phó bỏ qua các bước — đi thẳng đến tribunal mà không qua khiếu nại nội bộ và hòa giải có thể khiến đơn bị trả lại, và phản ứng cảm tính sẽ được lưu lại trong hồ sơ và gây bất lợi cho bạn.