Guía de vida en Australia

Al comprar una vivienda por primera vez en Australia, normalmente se consideran tres vías de ayuda del gobierno a la vez. Cada una la gestiona un organismo distinto y tiene condiciones diferentes.

• ① Garantía federal del 5 % (Australian Government 5% Deposit Scheme, antes First Home Guarantee) — el gobierno actúa como garante para que pueda comprar una vivienda con solo un depósito (deposit) del 5 % y obtener la exención de la LMI (seguro del préstamo). Válida en toda Australia.
• ② Subvención por estado (First Home Owner Grant, FHOG) — un pago único que otorga cada estado. NSW abona 10 000 $, solo para una vivienda nueva (new home).
• ③ Exención/bonificación del impuesto de transmisiones (stamp/transfer duty) — cada estado reduce el impuesto de la transacción a los primeros compradores. El First Home Buyers Assistance Scheme (FHBAS) de NSW es un ejemplo.

Si se cumplen las condiciones, estas tres ayudas pueden recibirse de forma conjunta. No obstante, como ① es federal y ②·③ son programas estatales (state), las ventanillas de solicitud difieren. A continuación, explicamos por orden la elegibilidad y cómo solicitarlas.

Las condiciones concretas difieren de un programa a otro, pero los criterios que comúnmente se aplican en las ayudas a la primera vivienda suelen ser los siguientes.

• Edad — 18 años o más.
• Estatus de residencia — ciudadano australiano o residente permanente (véase la advertencia anterior).
• Primera compra — usted (y su cónyuge/pareja de hecho) nunca deben haber sido propietarios de un inmueble residencial en Australia. Si un cónyuge con quien convive fue propietario de una vivienda en el pasado, ambos pueden perder la elegibilidad.
• Ocupante-propietario (owner-occupier) — debe ser una vivienda en la que usted mismo vaya a vivir, no de inversión.
• Tope de precio/condiciones de ingresos — varían según el programa y el estado. La Garantía federal del 5 % eliminó su tope de ingresos desde octubre de 2025, pero las subvenciones estatales tienen sus propios topes de precio.

Estas condiciones pueden cambiar; si su situación no está clara, lo más exacto es preguntar directamente a una entidad prestamista participante o al revenue office de cada estado.

Este programa, antes denominado «First Home Guarantee», se amplió considerablemente a partir del 1 de octubre de 2025 con el nombre de Australian Government 5% Deposit Scheme. Lo esencial es lo siguiente.

• Comprar con solo un 5 % de depósito — normalmente hay que reunir un 20 %, pero gracias a la garantía del gobierno basta con el 5 % del precio de la vivienda (2 % para familias monoparentales y tutores legales).
• Exención de la LMI (Lenders Mortgage Insurance) — con un depósito inferior al 20 % normalmente hay que pagar un seguro del préstamo de miles a decenas de miles de dólares, pero en este programa el gobierno actúa como garante, por lo que no se paga la LMI.
• Sin límite de plazas, sin tope de ingresos — desde octubre de 2025 se eliminaron tanto el límite del número de plazas garantizadas como el tope de ingresos.
• No es una subvención, sino una «garantía» — el gobierno no entrega dinero, sino que garantiza una parte del préstamo para eximir la LMI.

La solicitud no se hace ante el gobierno, sino a través de una entidad prestamista participante (participating lender, más de 30). Para el procedimiento detallado, véase «¿Cómo se solicita?» más abajo.

Es un pago único que cada estado otorga a los primeros compradores. El importe y las condiciones varían según el estado, y la mayoría solo se aplica a la vivienda nueva (new home). Tomando NSW como ejemplo (para otros estados, consulte el revenue office del estado correspondiente).

• Importe — NSW otorga 10 000 $.
• Solo vivienda nueva — son elegibles las viviendas de nueva construcción y las compras sobre plano (off-the-plan). Una vivienda existente (existing home) no es elegible para la FHOG de NSW.
• Tope de precio (NSW) — para la compra de una vivienda nueva terminada, 600 000 $ o menos; para comprar terreno y construir, el total de terreno + contrato de construcción debe ser de 750 000 $ o menos.
• Independiente de los ingresos — la FHOG de NSW puede recibirse con independencia de los ingresos, siempre que se cumplan las condiciones.

Puede recibirse junto con la exención del impuesto de transmisiones (③ más abajo), de modo que, al comprar una vivienda nueva, puede combinar ambas ventajas para reducir notablemente los costes iniciales. Para solicitudes y consultas de elegibilidad: Revenue NSW 1300 130 624 (desde el extranjero +61 2 7808 6913).

El impuesto de transmisiones (transfer/stamp duty) que se paga al comprar una vivienda es un importe elevado (decenas de miles de dólares) y supone una carga importante para los primeros compradores. Cada estado lo exime o lo reduce a los primeros compradores. El First Home Buyers Assistance Scheme (FHBAS) de NSW es un ejemplo representativo (otros estados tienen nombres y umbrales distintos).

• Exención total — tanto para viviendas nuevas como existentes, 800 000 $ o menos supone la exención total del impuesto de transmisiones.
• Bonificación (concessional) — para el tramo de 800 000 $ – 1 000 000 $ se aplica un tipo reducido según el precio.
• Terreno sin edificar (vacant land) — exención total por debajo de 350 000 $, bonificación en el tramo de 350 000 $ – 450 000 $.

A diferencia de la FHOG (②), la exención del impuesto de transmisiones también se aplica a las viviendas existentes, por lo que puede recibirla aunque no sea una vivienda nueva. Consultas: Revenue NSW 1300 139 814 (duties). Los umbrales y los tipos pueden cambiar, así que consulte en revenue.nsw.gov.au.

El ejemplo de NSW anterior no se aplica sin cambios a otros estados. El importe de la subvención, el tope de precio, el umbral del impuesto de transmisiones y la aplicación a viviendas nuevas/existentes difieren de un estado a otro.

• La Garantía federal del 5 % es válida en toda Australia, pero solo el tope de precio difiere según el estado y la región (véase la tabla de la sección ①).
• La FHOG y el impuesto de transmisiones los gestiona cada estado por separado. Consulte en el revenue office del estado en el que piensa vivir; p. ej.: VIC sro.vic.gov.au, QLD qro.qld.gov.au, WA wa.gov.au, SA revenuesa.sa.gov.au.

Los criterios se determinan según «en qué estado compra la vivienda». El orden correcto es decidir la región donde vivirá y luego consultar las normas oficiales de ese estado. El importe exacto del impuesto puede calcularse con el stamp duty calculator del revenue office de cada estado.