Hướng dẫn cuộc sống tại Úc

Khi mua nhà lần đầu tại Úc, thông thường bạn sẽ cùng lúc xem xét ba luồng hỗ trợ của chính phủ. Mỗi luồng do một cơ quan vận hành và có điều kiện khác nhau.

• ① Bảo lãnh 5% của liên bang (Australian Government 5% Deposit Scheme, trước đây là First Home Guarantee) — chính phủ đứng ra bảo lãnh để bạn chỉ cần 5% tiền đặt cọc (deposit) là mua được nhà và được miễn LMI (bảo hiểm khoản vay). Áp dụng chung trên toàn nước Úc.
• ② Trợ cấp theo tiểu bang (First Home Owner Grant, FHOG) — khoản tiền một lần do mỗi tiểu bang cấp. NSW chi trả $10,000, chỉ áp dụng cho nhà mới (new home).
• ③ Miễn/giảm thuế trước bạ (stamp/transfer duty) — mỗi tiểu bang giảm thuế giao dịch cho người mua đầu tiên. First Home Buyers Assistance Scheme (FHBAS) của NSW là một ví dụ.

Nếu đáp ứng điều kiện, ba khoản này có thể nhận cùng nhau. Tuy nhiên ① thuộc liên bang, ②·③ thuộc chế độ tiểu bang (state) nên đầu mối nộp đơn khác nhau. Dưới đây chúng tôi giải thích lần lượt điều kiện và cách nộp đơn.

Điều kiện chi tiết khác nhau theo từng chế độ, nhưng các tiêu chí chung được xét trong hỗ trợ nhà đầu tiên thường như sau.

• Tuổi — từ 18 tuổi trở lên.
• Tư cách cư trú — công dân Úc hoặc thường trú nhân (xem cảnh báo ở trên).
• Mua lần đầu — bản thân (và vợ/chồng/bạn đời thực tế) chưa từng sở hữu bất động sản nhà ở tại Úc. Nếu vợ/chồng sống cùng từng có nhà trong quá khứ, cả hai có thể mất tư cách.
• Tự ở (owner-occupier) — phải là ngôi nhà bạn trực tiếp sinh sống, không phải để đầu tư.
• Mức trần giá và điều kiện thu nhập — khác nhau theo chế độ và tiểu bang. Bảo lãnh 5% của liên bang đã bãi bỏ trần thu nhập từ tháng 10 năm 2025, nhưng trợ cấp tiểu bang có mức trần giá riêng.

Những điều kiện này có thể thay đổi, vì vậy nếu hoàn cảnh của bạn chưa rõ, cách chính xác nhất là hỏi trực tiếp tổ chức cho vay tham gia hoặc revenue office của từng tiểu bang.

Đây là chế độ trước đây được gọi là 'First Home Guarantee', từ ngày 1 tháng 10 năm 2025 đã được mở rộng đáng kể dưới tên Australian Government 5% Deposit Scheme. Điểm cốt lõi như sau.

• Mua chỉ với 5% tiền cọc — thông thường bạn phải tích lũy 20%, nhưng nhờ bảo lãnh của chính phủ, chỉ cần 5% giá trị nhà là đủ (cha/mẹ đơn thân, người giám hộ hợp pháp là 2%).
• Miễn LMI (Lenders Mortgage Insurance) — nếu cọc dưới 20% thông thường bạn phải trả bảo hiểm khoản vay từ vài nghìn đến vài chục nghìn đô la, nhưng theo chế độ này chính phủ đứng ra bảo lãnh nên bạn không phải trả LMI.
• Không giới hạn số lượng, không trần thu nhập — từ tháng 10 năm 2025, cả giới hạn số suất bảo lãnh và trần thu nhập đều đã được bãi bỏ.
• Không phải trợ cấp mà là 'bảo lãnh' — chính phủ không đưa tiền, mà bảo lãnh một phần khoản vay để miễn LMI.

Việc nộp đơn không qua chính phủ mà qua tổ chức cho vay tham gia (participating lender, hơn 30 nơi). Quy trình chi tiết xem ở phần 'Nộp đơn như thế nào?' bên dưới.

Đây là khoản tiền một lần mỗi tiểu bang cấp cho người mua đầu tiên. Số tiền và điều kiện khác nhau theo tiểu bang, phần lớn chỉ áp dụng cho nhà mới (new home). Lấy NSW làm ví dụ như sau (các tiểu bang khác hãy kiểm tra revenue office của tiểu bang đó).

• Số tiền — NSW là $10,000.
• Chỉ nhà mới — đối tượng là nhà mới xây, mua nhà mới chưa bán (off-the-plan). Nhà có sẵn (existing home) không thuộc diện FHOG của NSW.
• Mức trần giá (NSW) — mua nhà mới đã hoàn thiện phải từ $600,000 trở xuống, trường hợp mua đất rồi xây thì tổng đất + hợp đồng xây dựng phải từ $750,000 trở xuống.
• Không liên quan thu nhập — FHOG của NSW có thể nhận bất kể thu nhập, miễn đáp ứng điều kiện.

Khoản này có thể nhận cùng với miễn thuế trước bạ (③ bên dưới), nên nếu mua nhà mới bạn có thể gộp hai ưu đãi để giảm đáng kể chi phí ban đầu. Liên hệ nộp đơn và hỏi về điều kiện: Revenue NSW 1300 130 624 (từ nước ngoài +61 2 7808 6913).

Thuế trước bạ (transfer/stamp duty) phải trả khi mua nhà có số tiền lớn (hàng chục nghìn đô la) và là gánh nặng lớn với người mua đầu tiên. Mỗi tiểu bang miễn/giảm khoản này cho người mua đầu tiên. First Home Buyers Assistance Scheme (FHBAS) của NSW là ví dụ tiêu biểu (các tiểu bang khác có tên gọi và ngưỡng khác nhau).

• Miễn toàn bộ — cả nhà mới lẫn nhà có sẵn, nếu từ $800,000 trở xuống thì miễn toàn bộ thuế trước bạ.
• Giảm (concessional) — khoảng $800,000 ~ $1,000,000 áp dụng thuế suất được giảm theo giá.
• Đất trống (vacant land) — dưới $350,000 miễn toàn bộ, khoảng $350,000 ~ $450,000 được giảm.

Khác với FHOG (②), miễn thuế trước bạ cũng áp dụng cho nhà có sẵn, nên dù không phải nhà mới bạn vẫn có thể nhận. Liên hệ: Revenue NSW 1300 139 814 (duties). Ngưỡng và thuế suất có thể thay đổi, hãy kiểm tra tại revenue.nsw.gov.au.

Ví dụ NSW ở trên không áp dụng nguyên vẹn cho các tiểu bang khác. Số tiền trợ cấp, mức trần giá, ngưỡng thuế trước bạ, việc áp dụng cho nhà mới/nhà có sẵn đều khác nhau theo tiểu bang.

• Bảo lãnh 5% của liên bang áp dụng chung trên toàn nước Úc, nhưng chỉ mức trần giá khác nhau theo tiểu bang và khu vực (xem bảng ở mục ①).
• FHOG và thuế trước bạ do mỗi tiểu bang vận hành riêng. Hãy kiểm tra tại revenue office của tiểu bang bạn định sinh sống — ví dụ: VIC sro.vic.gov.au, QLD qro.qld.gov.au, WA wa.gov.au, SA revenuesa.sa.gov.au.

Tiêu chuẩn được xác định bởi 'bạn mua nhà ở tiểu bang nào'. Trình tự đúng là quyết định khu vực sinh sống, rồi kiểm tra tiêu chuẩn chính thức của tiểu bang đó. Số thuế chính xác có thể tính bằng stamp duty calculator của revenue office từng tiểu bang.