オーストラリア初めての住宅購入政府支援ガイド — First Home Guarantee、FHOG、印紙税

初めての住宅購入 — 政府支援が一目でわかる

オーストラリアで生涯初めての家を買うときに受けられる政府支援をまとめました。連邦5%保証（First Home Guarantee）、州別補助金（FHOG）、印紙税（スタンプデューティ）の免除・割引まで — 資格要件、州ごとの違い、申請方法を一般的なご案内として説明します。

このガイドは法律・移民・金融の助言ではなく、一般的な情報です。オーストラリアに居住する方なら誰でも（市民権者・永住権者）、初めての住宅購入時に受けられる政府支援を一目で把握できるようまとめました。

支援制度の金額・基準（価格上限）・電話番号・申請要件は頻繁に変わります。たとえば連邦5%保証は2025年10月1日から所得上限・人数制限が撤廃され、価格上限が引き上げられました。実際に申請する前には、必ず下記の公式サイトで最新の内容をご確認ください。州（state）ごとに制度や金額が異なるため、お住まいになる州の revenue office の基準を別途ご確認ください。

初めての家を買うときに受けられる3つの支援

オーストラリアで初めて家を買うと、通常3つの流れの政府支援を同時に検討することになります。それぞれ運営主体と条件が異なります。

① 連邦5%保証（Australian Government 5% Deposit Scheme、旧 First Home Guarantee） — 政府が保証人となり、5%の頭金（deposit）だけで家を買い、LMI（住宅ローン保険）を免除してもらえます。オーストラリア全土共通。
② 州別補助金（First Home Owner Grant, FHOG） — 各州が支給する一時金。NSWは新築（new home）に限り$10,000を支給します。
③ 印紙税（スタンプデューティ、stamp/transfer duty）の免除・割引 — 各州が初めての購入者に取引税を軽減します。NSWの First Home Buyers Assistance Scheme（FHBAS）がその例です。

3つは条件さえ合えばあわせて受けられます。ただし①は連邦、②・③は州（state）の制度なので、申請窓口が異なります。以下で資格と申請方法を順に説明します。

誰が受けられますか？ — 共通の資格要件

もっとも重要な条件：市民権または永住権。連邦5%保証と大半の州補助金は、オーストラリア市民権者（Australian citizen）または永住権者（permanent resident）のみが申請できます。ワーキングホリデー・学生ビザ・臨時技能（例：482）などの臨時ビザ（temporary visa）保持者は一般的に対象外です。ビザの状態が曖昧な場合は、申請前に必ず該当機関にご確認ください（外国籍でも永住権があれば対象になります）。

制度ごとに細かい条件は異なりますが、初めての住宅支援で共通して見られる基準はおおむね次のとおりです。

年齢 — 満18歳以上。
居住資格 — オーストラリア市民権者または永住権者（上記の警告参照）。
生涯初めての購入 — 本人（および配偶者/事実婚パートナー）がオーストラリアで住宅用不動産を所有したことがないこと。同居する配偶者が過去に家を持っていた場合、双方とも資格を失うことがあります。
自己居住（owner-occupier） — 投資用ではなく、本人が実際に住む家であること。
価格上限・所得条件 — 制度・州ごとに異なります。連邦5%保証は2025年10月から所得上限が撤廃されましたが、州補助金には別途価格上限があります。

これらの条件は変動する場合がありますので、ご自身の状況が曖昧なときは、参加金融機関や各州 revenue office に直接お問い合わせいただくのが最も正確です。

① 連邦5%保証（Australian Government 5% Deposit Scheme）

かつて「First Home Guarantee」と呼ばれていた制度で、2025年10月1日からAustralian Government 5% Deposit Schemeという名称で大きく拡充されました。要点は次のとおりです。

5%の頭金だけで購入 — 通常は20%を貯める必要がありますが、政府保証のおかげで住宅価格の5%があれば足ります（ひとり親・法定後見人は2%）。
LMI（Lenders Mortgage Insurance）免除 — 頭金が20%未満だと通常は数千〜数万ドルのローン保険を支払う必要がありますが、この制度では政府が保証人となるためLMIを支払いません。
人数制限なし・所得上限なし — 2025年10月から、保証可能人数の制限と所得上限がいずれも撤廃されました。
補助金ではなく「保証」 — 政府がお金を支給するのではなく、ローンの一部を保証してLMIを免除する仕組みです。

申請は政府ではなく参加金融機関（participating lender、30社以上）を通じて行います。詳しい手順は下記「どうやって申請しますか？」をご参照ください。

価格上限（price cap） — 購入する場所によって異なります

2025年10月1日時点で、5%保証で購入できる家の価格上限は州・地域ごとに異なります（首都圏/主要地域センター基準）。

NSW — シドニー・主要地域センター $1,500,000 / その他地域 $800,000
VIC — メルボルン・地域センター $950,000 / その他 $650,000
QLD — ブリスベン・地域センター $1,000,000 / その他 $700,000
WA — $850,000 / その他 $600,000
SA — $900,000 / その他 $500,000
TAS — $700,000 / その他 $550,000
ACT — $1,000,000
NT — $600,000（2026年7月1日からダーウィン $750,000 / その他 $600,000に分離）

この金額は改正により頻繁に変わるため、最新の表は firsthomebuyers.gov.au の Property Price Caps でご確認ください。

② 州別補助金 — First Home Owner Grant (FHOG)

各州が初めての購入者に支給する一時金です。州ごとに金額・条件が異なり、大半は新築（new home）にのみ適用されます。NSWを例に挙げると次のとおりです（他州は該当州の revenue office をご確認ください）。

金額 — NSWは$10,000。
新築限定 — 新しく建てた家、未分譲の新築（off-the-plan）購入が対象です。既存住宅（existing home）はNSW FHOGの対象外です。
価格上限（NSW） — 完成済みの新築購入は$600,000以下、土地を買って建てる場合は土地＋建築契約の合計が$750,000以下。
所得とは無関係 — NSW FHOGは所得にかかわらず、条件さえ合えば受けられます。

印紙税免除（下記③）とあわせて受けられるため、新築を買うなら2つの優遇を合わせて初期費用を大きく抑えられます。申請・資格のお問い合わせは Revenue NSW 1300 130 624（海外 +61 2 7808 6913）。

居住要件 — 守らないと補助金を返還する必要があります

FHOGを受けると、実際にその家に住む必要があります。NSW基準では、決済（または建築完了）後12か月以内に入居し、連続12か月以上居住しなければなりません。

この要件に違反すると、受け取った補助金と印紙税の優遇を返還しなければならない場合があります。詳しい居住要件は申請前に必ず Revenue NSW でご確認ください。

③ 印紙税の免除・割引 — NSW FHBASの例

家を買うときに支払う印紙税（スタンプデューティ、transfer/stamp duty）は金額が大きく（数万ドル）、初めての購入者には大きな負担です。各州は初めての購入者にこれを免除・割引します。NSWのFirst Home Buyers Assistance Scheme（FHBAS）が代表例です（他州は名称・基準が異なります）。

全額免除 — 新築・既存住宅とも$800,000以下なら印紙税を全額免除。
割引（concessional） — $800,000 ～ $1,000,000 の区間は価格に応じて割引税率を適用。
空き地（vacant land） — $350,000未満は全額免除、$350,000 ～ $450,000 の区間は割引。

FHOG（②）と異なり、印紙税免除は既存住宅にも適用されるため、新築でなくても受けられます。お問い合わせは Revenue NSW 1300 139 814（duties）。基準・税率は変わる場合がありますので、revenue.nsw.gov.au でご確認ください。

州ごとに異なります — 購入する場所を基準にご確認ください

上記のNSWの例は、そのまま他州に適用されるわけではありません。補助金の金額、価格上限、印紙税の基準、新築/既存の適用可否は州ごとに異なります。

連邦5%保証はオーストラリア全土共通ですが、価格上限のみ州・地域別に異なります（①節の表を参照）。
FHOG・印紙税は各州が個別に運営します。お住まいになる州の revenue office でご確認ください — 例：VIC sro.vic.gov.au、QLD qro.qld.gov.au、WA wa.gov.au、SA revenuesa.sa.gov.au。

基準は「どの州で家を買うか」で決まります。住む地域を決めたうえで、その州の公式基準を確認するのが順序です。正確な税額は各州 revenue office の stamp duty calculator で計算できます。

どうやって申請しますか？ — ステップ別の流れ

支援ごとに申請窓口が異なります。連邦5%保証は金融機関を通じて、州補助金・印紙税は通常購入取引の過程（コンベヤンサー/conveyancer）であわせて処理します。

連邦5%保証の申請

政府に直接申請するのではなく、参加金融機関（participating lender）を通じて行います。

5%の頭金を準備し、Housing Australia の参加金融機関（30社以上）一覧を確認します。
銀行/金融機関に5%保証を適用した事前承認（pre-approval）を申請します。
価格上限内の家を探し、金融機関が資格を審査して保証を適用します。

FHOG・印紙税の申請

金融機関やコンベヤンサー（conveyancer）が取引時にあわせて申請してくれる場合が多いです。

申請書は通常金融機関（承認されたagent）を通じて、または直接 Revenue NSW に提出します。
本人確認（100 points）、売買契約書、居住意思確認書などを準備します。
印紙税の免除・割引は取引の決済（settlement）時点で適用されます。

お問い合わせ：FHOGは Revenue NSW 1300 130 624、印紙税は 1300 139 814。

公式出典リンク

上記リンクの金額・基準・電話番号・資格要件は作成時点のものであり、変更される場合があります。申請前に必ず各公式サイトと、お住まいになる州の revenue office で最新の内容をご確認ください。

よくある質問

永住権者も受けられますか？臨時ビザ（ワーホリ・学生）は？▾

外国籍でも、オーストラリア永住権（permanent resident）があれば連邦5%保証と大半の州補助金を申請できます。市民権者も同様です。ただし、ワーキングホリデー・学生ビザ・臨時技能などの臨時ビザ（temporary visa）保持者は一般的に対象外です。ビザの状態が曖昧な場合は、申請前に該当機関にご確認ください。

5%保証と補助金（FHOG）は何が違いますか？▾

連邦5%保証は「お金を支給する」ものではなく、政府がローンの一部を保証して、5%の頭金だけで家を買い、LMI（ローン保険）を免除してもらえる制度です。一方FHOGは州（state）が支給する一時金です（NSW新築 $10,000）。2つは条件さえ合えばあわせて受けられます。

既存住宅（中古の家）を買っても支援を受けられますか？▾

制度ごとに異なります。NSW FHOG（$10,000）は新築（new home）にのみ適用されるため、既存住宅は対象外です。しかし印紙税免除（NSW FHBAS）は $800,000 以下なら既存住宅にも全額免除されます。連邦5%保証も新築・既存ともに可能です（価格上限内）。

州ごとに金額が異なりますか？▾

はい。連邦5%保証はオーストラリア全土共通ですが、価格上限のみ州・地域別に異なります（例：シドニー $1.5M、メルボルン $950k）。州別補助金（FHOG）と印紙税の基準は州ごとに金額・条件がすべて異なるため、お住まいになる州の revenue office の基準を別途ご確認ください。

支援を受けたら、必ずその家に住まなければなりませんか？▾

はい。初めての住宅支援は、本人が実際に住む家（owner-occupier）であることが条件です。NSW FHOG基準では、決済後12か月以内に入居して連続12か月以上居住する必要があり、これに違反すると受け取った補助金・印紙税の優遇を返還しなければならない場合があります。