澳大利亚生活指南

在澳大利亚第一次买房时，通常会同时考虑三类政府补助。各自的主管机构与条件不同。

• ① 联邦5%担保（Australian Government 5% Deposit Scheme，原 First Home Guarantee） — 政府作担保，使您只需5%首付（deposit）即可买房，并免除LMI（贷款保险）。全澳通用。
• ② 各州补助金（First Home Owner Grant, FHOG） — 各州发放的一次性款项。NSW仅针对新房（new home）发放$10,000。
• ③ 印花税（stamp/transfer duty）减免与优惠 — 各州为首次购房者减免交易税。NSW的 First Home Buyers Assistance Scheme（FHBAS）即为一例。

只要条件符合，这三项可以一并获得。不过①属联邦、②·③属州制度，因此申请渠道不同。下面将依次说明资格与申请方法。

各制度的具体条件不同，但首套房补助普遍看重的标准大致如下。

• 年龄 — 满18周岁以上。
• 居留资格 — 澳大利亚公民或永久居民（参见上方警示）。
• 首次购买 — 本人（及配偶/事实伴侣）在澳大利亚从未拥有过住宅类房产。若同住的配偶过去曾拥有房产，两人都可能失去资格。
• 自住（owner-occupier） — 必须是本人亲自居住的房屋，而非投资用途。
• 房价上限与收入条件 — 因制度与州而异。联邦5%担保自2025年10月起取消了收入上限，但州补助金另有房价上限。

这些条件可能变动，若您的情况不明确，最准确的做法是直接咨询参与贷款机构或各州 revenue office。

该制度原称「First Home Guarantee」，自2025年10月1日起以Australian Government 5% Deposit Scheme之名大幅扩展。核心如下。

• 仅以5%首付购房 — 通常需要攒齐20%，但得益于政府担保，只需房价的5%即可（单亲家长、法定监护人为2%）。
• 免除LMI（Lenders Mortgage Insurance） — 首付不足20%时通常需缴纳数千至数万元的贷款保险，而本制度由政府作担保，因此无需缴纳LMI。
• 无名额限制、无收入上限 — 自2025年10月起，担保名额限制与收入上限均已取消。
• 并非补助金，而是「担保」 — 政府并非直接给钱，而是担保部分贷款以免除LMI。

申请并非通过政府，而是通过参与贷款机构（participating lender，30家以上）办理。详细流程请参见下方「如何申请？」。

这是各州发放给首次购房者的一次性款项。金额与条件因州而异，大多仅适用于新房（new home）。以NSW为例如下（其他州请查询所在州 revenue office）。

• 金额 — NSW为 $10,000。
• 仅限新房 — 新建房屋、未售出新房（off-the-plan）购买为对象。既有房屋（existing home）不在NSW FHOG适用范围内。
• 房价上限（NSW） — 购买已建成新房须$600,000以下，购地自建则土地加建筑合同合计须$750,000以下。
• 与收入无关 — NSW FHOG只要条件符合，无论收入多少均可获得。

它可与印花税减免（下方③）一并获得，因此购买新房时可将两项优惠合并，大幅降低初期费用。申请与资格咨询：Revenue NSW 1300 130 624（海外 +61 2 7808 6913）。

买房时缴纳的印花税（transfer/stamp duty）金额较大（数万元），对首次购房者是不小的负担。各州为首次购房者予以减免或优惠。NSW的First Home Buyers Assistance Scheme（FHBAS）即为代表（其他州名称与门槛不同）。

• 全额免除 — 新房与既有房屋均$800,000以下时全额免除印花税。
• 优惠（concessional） — $800,000 ~ $1,000,000 区间按房价适用优惠税率。
• 空地（vacant land） — $350,000以下全额免除，$350,000 ~ $450,000 区间享优惠。

与FHOG（②）不同，印花税减免也适用于既有房屋，因此即使不是新房也可获得。咨询：Revenue NSW 1300 139 814（duties）。门槛与税率可能变更，请在 revenue.nsw.gov.au 确认。

上述NSW示例并不会原样适用于其他州。补助金金额、房价上限、印花税门槛、新房/既有房屋是否适用，均因州而异。

• 联邦5%担保全澳通用，但仅房价上限因州与地区而异（参见①节的表格）。
• FHOG与印花税由各州单独运营。请在打算居住的州的 revenue office 确认 — 例如：VIC sro.vic.gov.au、QLD qro.qld.gov.au、WA wa.gov.au、SA revenuesa.sa.gov.au。

标准以「在哪个州买房」决定。先确定居住地区，再确认该州的官方标准，这才是正确顺序。准确的税额可用各州 revenue office 的 stamp duty calculator 计算。