买房时不能错过的期限——冷静期、印花税与交割
为在澳大利亚买房的人提供的期限指南——按州对比整理冷静期（cooling-off）与撤回费用、印花税（transfer duty）的申报与缴纳，以及交割（settlement）流程。
概览——从合同到印花税的各项期限
在澳大利亚买房，流程依次为签署合同（或交换合同，exchange of contracts）→ 冷静期（cooling-off）→ 交割（settlement），与此同时，印花税（transfer duty）的申报与缴纳期限也交叠其中。冷静期是签约后改变主意时可以退出的法定期间，交割是付清余款、产权转移到买方名下的日子。这项税在各州也称为 stamp duty 或 conveyance duty，有些州的缴纳期限在交割之前就会到来。错过期限，撤回的机会可能就此结束，或被加收罚款和利息，而且期限的长度和起算点因州和买卖方式而异。本指南介绍合同前后的各项期限；临时签证持有人等外国人购房所需的审批，请参阅“临时签证购房（FIRB）”指南。
各州冷静期长度一览
以下为2026年11月的情况，可能发生变化。NSW 为交换合同后 5 个工作日，QLD 为收到双方签署的合同之日起 5 个工作日，VIC 在私人买卖中为买方签字之日起 3 clear business days，SA 在报价买卖（sale by offer）中为 2 clear business days，ACT 为 5 working days。WA 和 TAS 没有法定冷静期，NT 请参阅下方常见问题。通过拍卖购买时，任何州都没有法定冷静期，拍卖前后订立的合同也会因州而被排除。
冷静期——起算、截止与通知方式
冷静期（cooling-off period）是一项法定制度，签订合同后如果改变主意，可以在一定期限内退出。期限按工作日计算，起算时间因州而异，因此即使同样是 5 个工作日，最后一天也可能不同。NSW 和 QLD 说明截止到最后一天的下午 5 点，QLD 还说明确保通知按时送达的责任在买方，因此请保留送达方式的记录。
撤回费用和定金退还因州而异
NSW 政府说明，撤回时须向卖方支付售价的 0.25%（每 $100,000 为 $250）。QLD 由卖方在 14 天内退还定金，并可扣除最多 0.25%。VIC 退还所付款项扣除 $100 或售价 0.2%（取较大者）后的余额，ACT 向卖方支付 0.25% 后取回剩余定金。SA 政府说明，通过冷静期退出没有法律责任，但依据法令，$100 以下的定金以及期权费（option money）可能无法退还。
- 起算日——NSW 从交换合同时起算，QLD 从收到双方签署的合同之日起算，VIC 从买方签字之日起算
- 通知方式——NSW、QLD、VIC、ACT 为书面通知，SA 使用冷静期通知书
- 撤回费用——NSW、ACT 为售价的 0.25%，QLD 最多 0.25%，VIC 为 $100 与 0.2% 中较大者，SA 为 $100 以下的定金
金额和期限以2026年11月核实的官方指引为准，可能发生变化。冷静期结束后，合同条款或法律上也可能存在其他解除合同的理由，但没有解除理由就退出可能会导致定金损失等后果，因此请先向专业人士确认。
没有冷静期或规定不同的情形
并不是所有合同都有冷静期。有些州（如 WA、TAS）没有法定冷静期，即使在同一个州，签字前也要确认是否属于下面三种情形，而且视州而定，通过招标（tender）出售或行使期权订立的合同也可能被排除在外。除此之外，签字前需要查看的建筑物和地块文件，请参阅“公寓 Strata 生活”“游泳池围栏法规·溺水预防”“洪水风险查询方法”指南。
- 拍卖——通过拍卖购买没有冷静期，拍卖前后订立的合同也会因各州的条件而被排除
- 放弃或缩短——NSW 为 66W 证明书，QLD 为书面通知，ACT 和 SA 为独立律师证明书
- 期房和公司买家——NSW 期房（off-the-plan）为 10 个工作日，VIC 和 ACT 排除公司买家
本说明为2026年11月核实的指引，可能发生变化。NSW 政府建议在放弃冷静期之前先听取专业意见，QLD 合同中的警告声明则建议在签字前进行独立估价（valuation）并获取法律咨询。是否放弃，本指南不作判断。
容易错过的 4 个期限
合同前后有日期限制的环节共有四个。数字取自2026年11月核实的指引，因州和买卖方式而异，请先确认各环节的起算时间。
NSW、QLD 为 5 个工作日，VIC 为 3 clear business days，SA 为 2 clear business days。请根据签署后的副本和专业人士的说明，确认起算日和截止时间（NSW、QLD 为下午 5 点）。
QLD 的指引说明，卖方须在签字前提供披露声明（seller disclosure statement），贷款、检查等条件必须写入合同才有效力。定金在 NSW 于交换合同时支付，在 QLD 通常在合同产生约束力后 2 至 3 天内支付。
即付清余款、产权转移到买方名下的日子。根据官方指引，NSW 约为交换合同后 6 周（NSW 政府），VIC 通过协商确定、通常为 30 至 90 天，SA 拍卖一般为 30 天。
NSW 在交割日与合同后 3 个月中较早的日期之前缴纳，QLD 自纳税义务发生日（通常为合同日）起 30 天内申报。减免和补助资格请参阅“首次购房 — 政府补助”指南。
避免错过期限的实用建议
请把从签字前到交割后的各个日期记入日程，并把与专业人士往来的内容保留为书面记录。贷款测算请参阅“房贷计算器”指南。
- 签字前请让律师（solicitor）或持牌产权过户师（conveyancer）审阅合同。QLD 政府建议在签字前取得独立的法律意见。
- 请把冷静期的起算日和截止时间记在日历上。由于按工作日计算，遇到周末和公共假日时，可能与日历上的日期不同。
- 请从签约后立即安排日程，以便在期限内完成冷静期内要做的事（追加房屋检查、文件复核）。
- 请向专业人士确认由谁、在何时之前申报并缴纳印花税。NSW 指出，即使由专业人士代为缴纳，按时缴纳的责任仍在本人。
- 对于转账请求，请用您已知的联系方式直接向专业人士核实。Revenue NSW 警告，存在针对印花税缴纳以及与律师、产权过户师（conveyancer）联络的诈骗。
常见误解和失误
以下是容易导致错过期限的典型误解。请在签字前逐条核对。
- “买房一定有冷静期”的误解——拍卖购买不适用，WA 没有强制性的冷静期，TAS 也并非法定要求。可以通过合同写入，因此请查看合同条款。
- “各州期限都一样”的误解——期限长度（5、4、3、2 个工作日）、起算时间和撤回费用因州而异。请查看房产所在州的指引。
- 按日历日计算的失误——要按工作日计算，有截止时间（NSW、QLD 为下午 5 点），并且需要书面通知。在 QLD，确保通知按时送达的责任在买方。
- “印花税在交割时缴纳就行”的想当然——QLD 自纳税义务发生日（通常为合同日）起 30 天内申报，NSW 在交割日与合同后 3 个月中较早的日期之前缴纳。各州不同。
- 轻率签署放弃文件的失误——通过 NSW 的 66W 证明书或 ACT 的律师证明书放弃后，冷静期权利就消失了。请在签字前让专业人士说明其法律效力。
实用官方链接
- NSW Government — Contracts and deposits when buying property in NSW（在新窗口中打开）
NSW 合同交换、定金、冷静期（5 个工作日、66W 证明书）及交割流程的官方指引（NSW Government）
- Queensland Government — Cooling-off period（在新窗口中打开）
QLD 冷静期起算日、书面通知、违约金以及放弃或缩短冷静期方法的官方指引（Queensland Government）
- Consumer Affairs Victoria — Buying property by private sale（在新窗口中打开）
VIC 私人买卖的冷静期（3 clear business days）、退款扣除和排除对象（Consumer Affairs Victoria）
- SA.GOV.AU — Offers, auctions and buying off the plan（在新窗口中打开）
SA 报价买卖（sale by offer）、拍卖、期房买卖的冷静期及 Form 1 说明（South Australian Government）
- Queensland Revenue Office — Transfer duty（在新窗口中打开）
QLD 印花税的申报与缴纳方式、期限，以及 self assessor 使用说明（Queensland Revenue Office）
常见问题
买房时的冷静期有多长？▾
根据2026年11月的官方指引，NSW 为交换合同后 5 个工作日（至第 5 个工作日下午 5 点），QLD 为收到双方签署的合同之日起 5 个工作日，VIC 为买方签字之日起 3 clear business days，SA 为收到 Form 1 之日与签字之日中较晚者起 2 clear business days。通过拍卖购买没有冷静期，还有其他例外，请在签字后立即向专业人士确认起算日和截止日。
在冷静期内撤回，定金能全额退还吗？▾
不一定能全额退还。NSW 须向卖方支付售价的 0.25%（每 $100,000 为 $250）；QLD 在 14 天内退还定金，但最多可扣除 0.25%。VIC 退还所付款项扣除 $100 或售价 0.2%（取较大者）后的余额；ACT 支付售价的 0.25% 后取回剩余定金。SA 虽然没有法律责任，但 $100 以下的定金以及期权费（option money）可能无法退还（2026年11月核实）。
通过拍卖购房或放弃冷静期会怎样？▾
官方指引称，通过拍卖购买时，NSW、QLD、VIC、SA、ACT、NT、TAS 均没有冷静期。拍卖前后订立的合同也会因州而被排除：NSW 为拍卖流拍（passed in）当天进行的合同交换，SA 和 ACT 为拍卖当天与竞拍者订立的合同，QLD 为流拍后 2 个工作日内与登记竞拍者（registered bidder）订立的合同，VIC 为拍卖前后 3 clear business days 内的购买。要放弃冷静期，NSW 需要 66W 证明书（section 66W certificate），ACT 和 SA 需要律师证明书，QLD 需要书面通知，请先与专业人士商量。
冷静期结束后就不能解除合同了吗？▾
法定冷静期的权利在期限结束后就不能再使用，但可能存在其他可以解除合同的理由。如果合同中有贷款或检查条件，请按这些条件执行。QLD 自2025年8月1日起，如果卖方在签字前没有提供披露文件，或文件内容不准确、不完整，在某些情况下可以在交割前解除合同，并且另有具体要求。如果在没有解除理由的情况下退出，正如 SA 政府指引所述，可能会损失定金或面临损害赔偿问题，请向专业人士确认。
印花税（transfer duty）要在什么时候之前缴纳？▾
各州不同（2026年11月核实）。NSW 须在交割日与签约后 3 个月中较早的日期之前缴纳。QLD 自纳税义务发生日（通常为合同日）起 30 天内申报。自行申报的，在评估通知书（assessment notice）上载明的期限前缴纳；self assessor（如律师等）在 30 天内在线申报，之后 14 天内缴纳。VIC 在产权过户登记之前缴纳，通常在交割时缴纳，交割后超过 30 天则可能被加收罚款和利息。SA 请向 RevenueSA 确认。
交割（settlement）当天会发生什么？▾
交割是买方付清余款、产权转移到买方名下的日子。NSW 政府称，交割通常在交换合同后约 6 周，并说明由已加入电子递交网络（ELN）的律师或持牌产权过户师（conveyancer）以电子方式办理交割。VIC 的交割期通过协商确定，通常为 30 至 90 天。正如 SA 政府指引所述，交割完成后就不能再使用冷静期；NSW 则提示交割当天上午要对房屋做最后检查。
WA、TAS、ACT 和 NT 的情况如何？▾
WA 和 TAS 没有法定冷静期（可以写入合同）。印花税方面，WA 在纳税义务发生之日起 2 个月内申报，TAS 在交易日（通常为交割日）起 3 个月内。ACT 的冷静期为 5 working days，交割后 14 天内申请登记，登记后 14 天内缴纳印花税。NT 对非拍卖的买卖适用 4 个工作日，但按标准合同，如果买方一方的产权过户师（conveyancer）参与了合同交换，则不适用，请查看合同。NT 的印花税通常须在交易日起 60 天内或交割时缴纳，以较早者为准。