澳大利亚生活指南

在澳大利亚购买或租住公寓、联排别墅，并不只是得到“一套房子”，而是成为楼宇共同体（scheme）的一员。各户单独拥有的部分是 lot（专有部分），外墙、屋顶、走廊、电梯、花园、停车场入口通道等大家共同使用的部分是 common property（公共部分）。公共部分由全体业主共同拥有和管理，为此收取的管理费用就是 levies（管理费），规定共同生活规则的就是 by-laws。理解了这个结构，“为什么我家阳台施工需要批准”“为什么大家会为漏水维修费争执”就都能自然而然地解释通了。

管理费通常分为两个口袋。administrative fund 用于支付保险费、清洁、公共用电、管理服务费等日常运营开支；capital works fund（NSW 的名称——QLD 称 sinking fund，VIC 称 maintenance fund）则是为粉刷、防水、电梯更换等长期维修而积累的资金。账单通常按季度寄发，金额由业主每年在业主大会上连同预算一起表决决定。

by-laws 是登记在各 scheme 名下的生活规约，规定噪音、停车、垃圾投放、公共部分使用、外观改动等事项。各小区内容不同，入住或购买前务必查阅副本。重要的一点是租客同样是 by-laws 的适用对象——它独立于租赁合同，对居住在该楼宇的所有人都具有效力。

• 宠物 — 一律禁止的 by-law 在 NSW 等地因判例和法律修订正逐渐失去效力，但各州情况不同，请勿妄下结论，应同时确认所在州官方网站和所属 scheme 的审批程序。
• 噪音·停车·阳台吸烟 — strata 投诉的三大典型。入住前确认访客能否停车以及阳台吸烟限制条款，可以预防矛盾。
• 装修审批 — 以 NSW 为例，分为轻微作业（cosmetic work，无需审批）、一般工程（minor renovation，普通决议）和大型工程（major renovation，特别决议）。各州名称和程序不同，开工前务必取得书面批准。

strata 纠纷中争议最多的就是维修责任的边界。原则很简单——公共部分由 scheme（owners corporation·body corporate）负责，专有部分内部由 lot 业主负责。判断边界的依据是已登记的 strata plan 图纸，越是模糊的案例，越需要先通过图纸和专业报告确定原因所在位置。

strata 纠纷解决被设计为阶梯式结构——内部解决 → 州机构调解 → 仲裁庭。在许多事项上，如果不先经过调解，仲裁庭申请可能不予受理或被驳回，因此遵守顺序本身就是一种策略。

• 先保全记录 — 收集照片、日期、书面往来和业主大会会议记录。口头抗议在后续程序中不能作为证据。
• 内部投诉 — 以书面形式向委员会或 strata manager 提出问题，必要时请求将议题列入业主大会议程或发出整改通知。
• 州机构调解 — NSW 利用 Fair Trading 的 mediation，VIC 利用 Consumer Affairs Victoria，QLD 利用 Body Corporate Commissioner 的 conciliation。免费或费用较低。
• 仲裁庭命令 — 调解破裂后，NSW 向 NCAT、VIC 向 VCAT 提出申请，QLD 进入 Commissioner 的 adjudication（不服可向 QCAT 申诉）。命令具有法律约束力。
• 租客须分清路径 — 专有部分维修和租金问题走租赁程序（经由房东），by-laws 相关事项走 strata 程序。请先确认属于哪条路径。

以下是 strata 生活中损失金钱和时间的典型模式。大多数都可以通过“事先确认”和“书面程序”来预防。

• 未获取 strata report 就签购房合同 — 签约后才发现储备金见底、大额 special levy 已在预告之中的案例很常见。签约前查阅记录必不可少。
• 不读 by-laws 就入住 — 因不了解宠物、访客停车、阳台吸烟条款，入住第一个月就收到整改通知的情况很多。租客也不例外。
• 擅自装修 — 未经批准进行浴室或地板施工，可能被责令恢复原状；如果出现防水缺陷，还要承担相应责任。
• 以抗议为由拒缴管理费 — 会被加收利息和追讨费用，表决权也会受限，反而对自己不利。有异议请通过大会质询和调解程序提出。
• 跳过步骤的应对 — 未经内部投诉和调解直接诉诸仲裁庭，申请可能被驳回；情绪化的应对会留下记录，对自己不利。