澳大利亚生活指南

既非澳大利亚公民、也非通常居住在澳大利亚的永久居民的"外国人（foreign person）"在购买澳大利亚住宅房产前，须事先获得政府批准。主管该制度的审议机构是 FIRB（Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会），而住宅房产申请的实际受理、审查与管理（含费用、空置费）由澳大利亚税务局（ATO）负责。核心原则是"先批准，后签约"。未经批准购入，可能面临强制出售令和处罚。

住宅房产的 FIRB 申请通过 ATO 的外国投资者在线服务进行。流程为：提交申请 → 缴纳费用 → 审理 → 收到载明条件的无异议通知（no objection notification）。法定审理期限自缴费后起算，且视具体情况可能延长，因此建议在买卖日程上留出充足余量后再申请，以策安全。

以下是当前最重要的最新信息。自2025年4月1日至2027年3月31日，原则上禁止包括临时签证持有人在内的外国人购买既有住宅（established dwelling）。例外仅限于有助于增加住房供应等极少数情形。该期限可能因政府政策延长或提前调整，因此在考虑签约时务必在官方网站再次确认限制状态。同一期间，对违规的查处也在加强。

• 既有住宅（established dwelling）：2025-04-01至2027-03-31期间原则上禁止购买。您是否属于极少数例外情形，请仅以官方指引为准判断。
• 新建住宅（new dwelling）：由开发商首次出售的新建及楼花房产，仍可在获得 FIRB 批准后购买。
• 空地（vacant land）：可在限期内完成住宅建设的条件下获批。期限载明于批准书中。

临时签证持有人的选择可按房产类型和自身情况归纳为四种情形。各类型是否需要批准以及所附条件各不相同。

通过 FIRB 体系购入住宅房产的外国业主，须承担空置费（vacancy fee）及年度申报义务。许多业主误以为"我实际住在里面，所以与我无关"而漏报，但关键在于申报本身是每年的义务，与是否有人居住无关。

• 183天标准：在一个 vacancy year 内，若居住或出租（或处于真实可出租状态）未达183天以上，则须缴纳空置费。制度上仅认可30天以上为单位的出租，短租经营可能不被视为满足要件——细节请以 ATO 官方为准。
• 每年申报义务：即使居住满183天以上、应缴空置费为零，vacancy fee return 也须每年提交。申报与缴费是相互独立的义务。
• 申报时间：在每个 vacancy year（以取得房产占有权之日起算的12个月）结束后30天内，通过 ATO 在线提交。每年时间相同，建议在日历中设为重复日程。
• 漏报罚则：未在期限内申报可能被处以罚则，且无论实际居住与否，都可能被视为已产生空置费缴纳义务。
• 登记义务：购入和处置时，还须在期限内在外国人资产登记册（Register of Foreign Ownership of Australian Assets）登记。通过 ATO 在线服务办理，具体要求请以官方为准。

FIRB 相关失误代价高昂。未经批准购入和违反条件可能导致处置令（强制出售）及民事、刑事处罚，漏报则会产生不必要的费用。以下是五个反复出现的常见失误。

• 获批前签订无条件合同——合同中若无 'subject to FIRB approval' 条款，批准被拒时将面临违约风险。若在未获批状态下完成购入，可能成为处置令和处罚的对象。
• 漏交空置费申报（vacancy fee return）——以"我实际居住、无需缴费"为由干脆不申报的失误。申报是每年的义务，漏报可能导致罚则和空置费的征收。
• 违反批准条件——自住义务、禁止出租、签证到期或离境时的出售义务、空地建房期限等，均以批准书载明内容为准。请妥善保管批准书并按条件管理各项期限。
• 漏算各州印花税附加费预算——多数州设有外国买家印花税附加费（foreign purchaser duty surcharge）和土地税附加费制度。税率和适用要件因州而异，请通过所在州 revenue office 指引和注册税务代理提前计算总成本。
• 未评估贷款与签证便贸然推进——外国人及临时签证持有人的住房贷款条件需另行确认（参见银行与房贷指南）；签证到期时间与批准条件是否冲突等个人签证状况的判断，请咨询 OMARA 注册移民代理。