合租房与寄宿居住者的权利——当租约上没有你的名字时

整理了 sub-tenant、boarder、lodger 的法律地位与各州规定、通过书面约定和记录保护自己的方法，以及押金纠纷与非法驱逐的应对。

本指南的范围——租约上"没有"名字的居住者

首先明确本指南的范围。名字写在正式租约（租赁合同）上的租户（co-tenant）受租赁法全面保护，属于另一篇租房/租户权利指南的范围。本指南面向租约上没有名字的人——向 head tenant 租房间的 sub-tenant，以及与房东或 head tenant 同住一屋的 boarder/lodger。澳大利亚的合租房、寄宿中相当一部分属于这种形式，租赁法保护较弱甚至不适用，因此记录和书面约定实际上是唯一的武器。

sub-tenant vs boarder/lodger——先分清自己的身份

sub-tenant 是与 head tenant 建立单独租赁关系并占用空间的人，如果有书面合同，根据所在州的不同，租赁法的部分或全部条款可能适用（转租通常需要房东同意）。boarder/lodger 是与房东或 head tenant 同住一屋、使用房间的人（boarder 指包含餐食的寄宿概念），在大多数州属于租赁法之外的 common law 领域。两种身份的界限取决于是否同住、是否独立占用、合同形式等，且各州标准不同，因此第一步就是确认所在州 Fair Trading、Consumer Affairs 的判定标准。

入住前务必要做的事——书面约定

法律保护越弱，入住前的书面约定就越重要。一旦发生纠纷，能证明"当初约定了什么"的一方才会赢。不必是正式合同格式，仅通过电子邮件或聊天软件整理条款并获得对方确认，就能带来很大差别。

书面协议必须包含的项目

应包含房租及支付周期、押金金额与退还条件、是否包含水电等费用（utilities）、通知期、住房规则（访客、清洁、噪音等），以及是否提供餐食（寄宿的情况）。条款越具体，越能杜绝日后"从没这样约定过"的说辞。

房租（金额、支付周期）、押金金额、包含的费用（电、燃气、水、网络）是否都具体写到了数字
搬出和被要求搬离时的通知期（notice period，例如 2 周）是否对双方规定一致
文件上是否有日期和双方姓名，是否留有签名或对方回复"没错"之类的确认信息

即使已经以口头约定入住也不算晚。现在就把约定内容总结成消息发给对方并获得确认回复——在纠纷中可以成为有效证据。

金钱与房况的记录——押金、房租、照片

如果您是租赁法之外的 boarder/lodger，对方可能没有义务将押金存入州押金托管机构。也就是说押金在对方的口袋里，因此哪怕金额不大，收据和转账记录也是退还纠纷中的核心证据。凡是有金钱往来的每一个环节都要留下记录。

押金收据——写明金额、日期、收款人姓名（金额再小也务必索取）
房租用银行转账支付——在备注栏注明"rent"和对应期间。尽量避免现金，不得已时每次索取收据
入住当天拍摄房间、家具、设施状态的照片——是退房时抵御损坏费用索赔的依据

如果您的居住形式适用租赁法（书面 sub-tenancy、QLD rooming accommodation 等），将押金存入州托管机构可能是法定义务。是否需要托管及具体程序请向所在州 Fair Trading、Consumer Affairs 确认。

按州与居住形式划分的 4 种情况

根据您住在哪个州、以何种形式居住，适用的法律完全不同。这里整理了 4 种典型情况——请确认自己属于哪一种，具体要求务必在相应州的官方网站核实。

书面 sub-tenancy 合同

与 head tenant 签订书面合同的 sub-tenant，根据所在州的不同，可能受到租赁法保护（押金托管、驱逐程序等），此时 head tenant 相当于房东角色。转租（subletting）通常需要房东同意。

NSW — boarder/lodger

boarder/lodger 不在 NSW 租赁法（Residential Tenancies Act 2010）的适用范围内，但居住人数达到一定规模、需登记的 boarding house 适用 Boarding Houses Act 2012 规定的居住原则（occupancy principles），纠纷可由 NCAT 处理。

VIC — rooming house

出租一间以上房间、可供总计 4 人及以上居住的建筑等满足条件时，作为 rooming house 负有登记义务，居住者享有法定权利和最低标准。是否已登记可通过 Consumer Affairs Victoria 查询。

QLD — rooming accommodation

rooming accommodation 由专门法律（Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008）规范，押金须存入 RTA（Residential Tenancies Authority），纠纷可经 RTA 调解后提交 QCAT。

发生纠纷时——分步应对

发生纠纷时，不要情绪化应对，而应以记录为基础按步骤推进。在越低的步骤解决，越能节省时间和费用；即使走到更高的步骤，前面各步的书面记录也全部都是证据。

第 1 步——先尝试通过对话解决，达成的共识立即用短信、电子邮件总结留存
第 2 步——发送书面要求函：写明要求事项、依据和期限（如要求退还押金，附上退款账户）
第 3 步——向所在州 Fair Trading、Consumer Affairs 免费咨询——确认适用于自己居住形式的法律和管辖
第 4 步——向有管辖权的仲裁庭（NCAT、VCAT、QCAT 等）或通过小额民事途径提出申请——费用低廉，无需律师也能进行
第 5 步——威胁、非法驱逐等安全问题联系警方（紧急情况拨打 000），法律应对可利用 Legal Aid、Tenants' Union 等非营利机构的免费咨询

常见错误与注意事项

这些是合租房、寄宿纠纷咨询中反复出现的错误。大多数只需在入住前花 10 分钟确认即可预防。

在实地看房之前就汇出押金、房租——这是典型的租房诈骗手法。看房前不汇款是基本原则，具体手法请参考防诈骗指南
只凭"像家人一样的氛围"这句话就以口头约定入住——发生纠纷时没有任何可以证明的东西
现金交房租却不要收据——连"已付房租"这一事实都无法证明，反而可能被说成拖欠
以"反正租约上没有名字就没有权利"为由，对非法驱逐或押金不退选择放弃——普通法上的权利和小额仲裁途径依然存在
用其他州的信息判断自己的情况——NSW、VIC、QLD 的法律制度差异很大，务必确认自己所住州的规定

实用官方链接

常见问题

租约上没有我的名字，就完全没有权利了吗？▾

不是。虽然您可能无法获得租赁法的全面保护，但如果有书面 sub-tenancy 合同，根据所在州的不同，租赁法的部分条款可能适用；即使是 boarder/lodger，也仍然享有可要求对方履行约定内容的普通法（common law）权利以及"合理通知（reasonable notice）"原则。此外，像 VIC 的 rooming house、QLD 的 rooming accommodation、NSW 的 boarding house 那样适用单独法律制度的情况也存在，因此首先确认自己的居住形式和所在州（state）非常重要。

sub-tenant 和 boarder/lodger 有什么区别？▾

sub-tenant 是与 head tenant（租约名义人）另行签订租赁合同并占用空间的人，如果有书面合同，根据所在州的不同可能受到租赁法保护（此时 head tenant 相当于房东角色）。boarder/lodger 则是与房东或 head tenant 同住一屋、使用房间的形式（boarder 即包含餐食的寄宿），在大多数州属于租赁法之外的 common law 领域。实际中两者界限往往模糊，需要向所在州的 Fair Trading、Consumer Affairs 确认判定标准。

对方不退还押金（bond）怎么办？▾

首先以收据、转账记录、入住/退房时的照片为依据，通过书面（短信、电子邮件）要求退还。如果您的居住形式适用租赁法或 rooming 相关法律，可以向所在州的仲裁庭（NSW 是 NCAT，VIC 是 VCAT，QLD 是 QCAT 等）提出申请；即使是不适用这些法律的 boarder/lodger，也可以通过小额民事纠纷途径追讨。由于管辖和程序各州不同，先咨询所在州的 Fair Trading、Consumer Affairs 或 Legal Aid 更为稳妥。

head tenant 说"今天就给我搬走"并要更换门锁，这合法吗？▾

即使是租赁法之外的 boarder/lodger，一般也适用普通法上的"合理通知（reasonable notice）"原则，不经通知就更换门锁、扣押物品并立即赶人的行为可能涉嫌违法。如果感到人身威胁，请联系警方（紧急情况拨打 000）确保自身安全，之后可向 Legal Aid 或 Tenants' Union 等非营利机构咨询法律应对。把威胁性言行连同日期记录下来会有帮助。

只有口头约定就已经住进来了，现在还有什么可以做的吗？▾

可以。从现在开始也可以把约定内容用短信、电子邮件整理出来并获得对方确认。例如发送"每周 $X、包水电网费、搬走前提前 2 周通知——对吧？"这样的总结并收到对方回复即可。房租改为银行转账支付；如已交押金，保留收据或转账记录；并拍下房间现状的照片。一旦发生纠纷，这些记录几乎就是唯一的证据。

对方要求房租只收现金，这样可以吗？▾

现金支付不留记录，发生纠纷时连"已经付过"这一事实本身都难以证明。请尽量使用银行转账（在备注栏注明 rent 和对应期间）；如果不得不用现金，请每次索取写明日期、金额、收款人的收据。如果连收据都被拒绝，可以在付款后立即发送"今天已用现金支付房租 $X"的确认短信来留下记录。

听说各州法律不同，我所在州的规定去哪里确认？▾

各州和领地的 Fair Trading 或 Consumer Affairs 是官方渠道。NSW 请查看 NSW Fair Trading（含 boarding house 单独法制），VIC 请查看 Consumer Affairs Victoria（rooming house 登记制度），QLD 请查看 Residential Tenancies Authority（rooming accommodation 规定）。其他州和领地也可在该州 Fair Trading/Consumer Affairs 网站搜索 boarder、lodger 相关条目，确认最新标准。