如何查询澳大利亚洪水（涝灾）风险 — 搬家、租房、购房前用政府官方地图核实
在租房或购房前，用政府官方地图核实该地址过去是否曾发生洪水、是否属于洪水风险区的方法。在下方搜索中选择所在州（state），即可链接到该州的官方洪水地图。本文整理了三类洪水地图（历史淹没范围、风险划分、实时预警）的区别、如何看懂地图，以及签约前需额外核实的事项。AUWith 不对是否安全作出判定，请务必在官方地图上亲自核实。
为什么要核实洪水风险
澳大利亚是洪水频发的国家。除了像 2022 年东部大洪水那样的河流泛滥（riverine）之外，短时强降雨导致市区道路、住宅被淹的突发洪水（flash flood，山洪暴涨）也很常见。在租房或购房前，核实该地址过去是否曾被淹、是否被划定为洪水风险区，可以帮您守住保费、安全与资产。所幸各州政府和地方议会（council）都公开了免费的官方洪水地图。本指南将告诉您到哪里找这些地图、如何看懂它们。
本指南能做什么 · 不能做什么
通过本指南，您可以找到所在地区的官方洪水地图、看懂地图上的标示，并了解签约前还需核实哪些事项。但请注意，AUWith 不会判定某个具体地址‘安全还是危险’。洪水判定只能由政府官方地图和 council 的 planning certificate 作出。下方的搜索只是引导您前往那些官方地图而已。
三类洪水地图 — 请勿混淆
洪水信息有性质各异的三种，若把它们混为一谈，就会做出错误判断。看地图时，请先确认自己现在看的是这三种中的哪一种。
区分这三者的原因
‘过去没被淹’并不等于‘今后安全’，‘不在风险划分区内’也不等于‘洪水研究已经完成’。只有把这三者分开来看才准确。
- 历史淹没范围（historical flood extent） — 指实际曾被水淹过的地方（例如布里斯班 1974、2011 年）。但也存在未被记录的淹水，因此‘没有记录 = 安全’的等式并不成立。
- 洪水风险划分（flood hazard·planning overlay，危险·规划叠加图层） — 指通过模型推算出的风险区。常以‘1% AEP’（Annual Exceedance Probability，年超越概率，即每年 1% 的概率，俗称百年一遇）标示，但这意味着并非‘一百年一次’，而是‘每年有 1% 的概率’，也可能连续两年发生。
- 实时洪水预警（BOM） — 指当前正在发生或即将发生的洪水预报·预警。它不是历史记录地图，而是‘当下状况’，因此在暴雨季节需要另行查看。
这三种分别来自不同的机构和地图。下方的搜索会将这三者以标签区分开，分别链接到各自的官方来源。请勿只看其中一种就放心或下定论。
查找我所在地区的洪水地图
在下方选择所在州（state），即可直接链接到该州官方洪水地图查看器（viewer）。输入地区名（suburb，社区）后，可通过复制按钮方便地粘贴到查看器的地址搜索框中。大多数官方查看器都自带地址搜索功能，因此打开查看器后，在其搜索框中输入地址即可。
AUWith 不判定是否具有洪水安全性。在下方选择所在州即可链接到政府官方地图，在做出租房、购房决定前，请务必用官方地图和 council 的 planning certificate 亲自再次核实。
选择所在州后，将显示该州官方洪水地图的链接。
- 请先选择所在州。洪水地图由各州不同的政府系统提供，因此会链接到与您所居住州相符的官方查看器。
- 打开官方查看器后，请搜索地址或 suburb（社区）。各查看器的搜索方式略有不同，但大多在页面上方设有地址搜索框。
- 请分别核实风险划分、历史记录、实时预警。下方链接将这三者分开提供（各州能提供的种类有所不同）。
再次强调，AUWith 不判定是否会发生洪水。下方链接只是通往政府官方地图的入口，最终的核实与判断请在官方地图和 council 处进行。
在地图上应该看什么
打开官方地图后，会以颜色标示出各类区块。围绕以下四点来看即可。术语与标注因查看器而异，请一并查看各查看器的图例（legend）。
1% AEP 的意思是‘每年有 1% 的概率会发生这种程度的洪水’（旧说法称为百年一遇）。5% AEP（二十年一遇）则是更频繁发生的洪水。数字越大，代表洪水越频繁。
河流泛滥（riverine）、暴雨内涝（overland/stormwater，地表径流·雨洪）、海岸·风暴潮（coastal/storm tide）的成因各不相同。有些查看器（如布里斯班的 FAM）会按类型分别展示，请确认属于哪种类型的风险。
部分查看器还会一并显示预估淹没深度或水流强度（hazard category，危险等级）。即便同属‘风险区’，淹到脚踝和淹到屋顶是完全不同的问题。
即使地图上没有风险划分，也不代表安全就有保证。该地区的洪水研究可能尚未开展。若没有标示，请向 council 咨询‘该地址是否有过洪水研究’。
租房、购房前的额外核实
用地图大致了解情况后，签约前请务必核实以下事项。地图仅供参考，法律与金钱判断的依据是官方证书与专业人士的核实。
- 请索取 planning certificate（规划证明） — 在 NSW，council 的 s10.7 certificate 会告知与洪水相关的规制。其他州的 council 也会签发等效的 planning/property（规划/物业）信息。购房时为必备，租房时也可以索取。
- 请核实买卖合同与信息披露（disclosure） — 各州卖方的披露义务不同。请让律师或 conveyancer（产权过户师）审阅合同中与洪水相关的条款。
- 请提前核实能否投保洪水保险（flood insurance）及其保费 — 风险地区的保费可能较高，或将洪水保障排除在外。签约前向保险公司索取报价，可以间接了解实际的风险程度。
- 请直接向 council 咨询 — 若官方地图给不出答案，council 的洪水主管部门最为准确。请询问是否有过洪水研究、以及过去的淹水记录。
- 请实地查看现场与邻里情况 — 亲自查看房子是否低于路面、有没有地下室或车库、与附近河流或排水沟的距离，并向久居的邻居打听淹水经历。
实用注意事项
洪水信息一旦读错，就会关系到安全与大笔金钱。请特别留意以下几点。
- 请勿轻信房产广告中的‘洪水安全’字样 — 那只是销售或出租一方的说法而已。请务必在政府官方地图和 council 处交叉核实。
- 请勿信任过时的地图或截图 — 洪水研究与风险划分会不断更新（例如‘Flood Risk Overlay’的年份标注）。请查看官方查看器上的最新版本，而非博客里定格的旧地图。
- 租房也要核实 — 租客在洪水发生时同样会面临家当损失和撤离风险。签约前向房东或房产中介询问过去的淹水记录，并核实家财险（contents insurance，物品保险）的洪水保障。
- 请特别留意地下室、车库和低洼地带 — 即便是同一栋楼，地下停车场和储物间也会最先被淹。请提前想好车停在哪里、贵重物品放在哪一层。
- 请制定撤离计划 — 如果身处风险地区，请提前规划暴雨季的撤离路线和紧急联络方式，并在暴雨季查看 BOM 预警和州 SES（State Emergency Service，州应急服务）的指引。切勿驾车或步行穿越被淹的道路。
参考链接（洪水数据会更新，访问时请确认最新版本）
- Bureau of Meteorology — Australian Warnings（在新窗口中打开）
澳大利亚气象局（Bureau of Meteorology，BOM）的全国洪水预警与预报。请按州查看当前正在发生或即将发生的洪水预警。暴雨季应查看这类实时预警，而非历史记录地图。
- Geoscience Australia — AFRIP (Flood Studies)（在新窗口中打开）
Geoscience Australia 的 AFRIP — 全国洪水研究目录。可用于查找您所在地区有哪些政府洪水研究（仅收录已开展研究的地区）。
- Digital Atlas of Australia（在新窗口中打开）
Digital Atlas of Australia — 联邦空间数据整合枢纽。可以在地图上查看与洪水相关的全国数据（如卫星观测的地表水等）。虽然较为专业，但对全国概览很有用。
- NSW Flood Data Portal (SES)（在新窗口中打开）
NSW Flood Data Portal（由 SES 运营）— 展示历史淹水记录与洪水研究数据以何种形式公开的示例。NSW 居民可在此查找当地的洪水研究。
- Moneysmart (ASIC) — Home insurance（在新窗口中打开）
Moneysmart（ASIC 政府网站）关于住房保险与洪水保险的指引。了解洪水保障如何运作、如何核实风险地区的保费。
常见问题
澳大利亚的洪水真有那么频繁吗？找房子时一定要核实洪水风险吗？▾
是的，建议核实。澳大利亚河流泛滥和突发暴雨内涝都很频繁，像 2022 年东部大洪水那样的大规模灾害也反复出现。淹水地区的保费可能较高，或将洪水保障排除在外，一旦被淹，家当损失与撤离风险都很大。所幸政府公开了免费的官方地图，在租房、购房前只需花几分钟核实，就能预防重大损失。
洪水地图在哪里看？是免费的吗？▾
各州政府和地方议会（council）都公开了免费的官方洪水地图。在本指南的‘查找我所在地区的洪水地图’中选择所在州，即可直接链接到该州的官方查看器（例如 NSW Planning Portal、QLD 的 FloodCheck、VIC 的 VicPlan）。AUWith 不作自行判定，仅引导至政府官方地图 — 因为最新、最准确的信息由主管政府维护。
‘百年一遇（1% AEP）’是什么意思？是指一百年才来一次吗？▾
不是。1% AEP 的意思是‘每年有 1% 的概率会发生这种程度的洪水’。它不是‘一百年一次’，而是每年独立地有 1% 的概率，因此也可能连续两年发生。5% AEP（二十年一遇）则是更频繁发生的洪水。数字越大代表洪水越常见，请按这个含义来理解地图上的 AEP 标注。
如果官方地图上没有淹水标示，那这套房子就安全吗？▾
没有标示并不代表安全就有保证。该地区的洪水研究可能尚未开展，也可能存在未被记录的过往淹水。若没有标示，请直接向 council 的洪水主管部门询问‘该地址是否有过洪水研究、是否有过去的淹水记录’。包括 AUWith 在内，任何第三方网站都无法断定‘安全’。
我只是租客，也需要核实洪水风险吗？▾
需要。租客在洪水发生时同样会承受家当损失和撤离风险。签约前向房东或房产中介询问过去的淹水记录，并用官方地图核实。最好也提前确认家财险（contents insurance，物品保险）是否包含洪水保障、以及贵重物品是否适合放在地下室或车库。
洪水保险要怎么核实？▾
签约前向保险公司索取报价，核实住房险与家财险是否包含洪水（flood）保障及其保费。风险地区的保费可能大幅偏高，或将洪水排除在保障之外，而这本身就间接反映了该地址的风险程度。洪水保险如何运作，可在政府网站 Moneysmart（ASIC）上了解。
现在我所在地区是否有洪水预警，要到哪里看？▾
实时洪水预警与预报可在澳大利亚气象局（BOM）按州查看。在本指南的搜索中选择所在州，即可链接到 BOM 该州的预警页面。暴雨季应查看这类实时预警和州 SES（State Emergency Service，州应急服务）的指引，而非历史记录地图，并切勿穿越被淹的道路。