Guía de vida en Australia

Comprar o alquilar un apartamento o townhouse en Australia no es simplemente conseguir 'una vivienda', sino convertirse en miembro de la comunidad del edificio (scheme). La parte que cada unidad posee de forma exclusiva es el lot (parte privativa), y las partes que todos usan en común, como los muros exteriores, el techo, los pasillos, el ascensor, los jardines y la entrada del estacionamiento, son la common property (propiedad común). La propiedad común pertenece a todos los propietarios y se administra de forma conjunta; lo que se cobra para cubrir esa administración son los gastos comunes (levies), y las reglas para convivir son las by-laws. Entender esta estructura explica de forma natural 'por qué necesito permiso para una obra en mi balcón' o 'por qué se discute quién paga la reparación de una filtración'.

Los gastos comunes suelen dividirse en dos bolsillos. El administrative fund cubre los gastos operativos cotidianos, como seguros, limpieza, electricidad de las áreas comunes y honorarios de administración, mientras que el capital works fund (nombre en NSW; en QLD es el sinking fund y en VIC el maintenance fund) es el dinero que se reserva para reparaciones de largo plazo, como pintura, impermeabilización o reemplazo del ascensor. Normalmente las facturas llegan cada trimestre y el monto lo aprueban los propietarios cada año en la asamblea general junto con el presupuesto.

Las by-laws son las normas de convivencia registradas de cada scheme y regulan, entre otros temas, el ruido, el estacionamiento, la disposición de la basura, el uso de la propiedad común y las modificaciones de la apariencia. El contenido varía según el complejo, así que debe revisar una copia antes de mudarse o comprar. Un punto importante: los inquilinos también están sujetos a las by-laws — tienen efecto sobre todas las personas que viven en el edificio, con independencia del contrato de arrendamiento.

• Mascotas — Las by-laws de prohibición total están perdiendo validez en estados como NSW por la jurisprudencia y las reformas legales, pero la situación varía según el estado, así que no lo dé por hecho: revise el sitio oficial del estado correspondiente junto con el procedimiento de aprobación de su scheme.
• Ruido, estacionamiento y fumar en el balcón — Son las tres quejas más típicas en strata. Verificar antes de mudarse si los visitantes pueden estacionar y qué cláusulas restringen fumar en el balcón ayuda a prevenir conflictos.
• Aprobación de renovaciones — Según el criterio de NSW, se dividen en trabajos menores (cosmetic work, sin aprobación), obras generales (minor renovation, resolución ordinaria) y obras mayores (major renovation, resolución especial). Los nombres y procedimientos varían según el estado, así que obtenga siempre la aprobación por escrito antes de iniciar la obra.

En las disputas de strata, el conflicto más frecuente es el límite de la responsabilidad por reparaciones. El principio es simple: de la propiedad común responde el scheme (owners corporation·body corporate) y del interior del lot responde su propietario. El criterio para determinar el límite es el plano registrado del strata plan; cuanto más ambiguo sea el caso, más importante es establecer primero la ubicación de la causa con el plano y un informe de especialistas.

La resolución de disputas de strata está diseñada por etapas: resolución interna → mediación del organismo estatal → tribunal. En muchos asuntos, si no pasa primero por la mediación, la solicitud al tribunal puede no ser admitida o ser rechazada, así que respetar el orden es, en sí mismo, una estrategia.

• Primero, asegure los registros — Reúna fotografías, fechas, comunicaciones escritas y actas de asambleas. Las quejas verbales no sirven como evidencia en los procedimientos posteriores.
• Queja interna — Plantee el problema por escrito al comité o al strata manager y, si es necesario, solicite que se incluya en el orden del día de la asamblea o que se emita un aviso de cumplimiento.
• Mediación del organismo estatal — En NSW use la mediation de Fair Trading; en VIC, Consumer Affairs Victoria; y en QLD, la conciliation del Body Corporate Commissioner. Es gratuita o de bajo costo.
• Orden del tribunal — Si la mediación fracasa, presente la solicitud ante NCAT en NSW o ante VCAT en VIC; en QLD se avanza con la adjudication del Commissioner (y QCAT en caso de inconformidad). Las órdenes son legalmente vinculantes.
• Inquilinos: distingan la vía — Las reparaciones del lot y los problemas de renta van por el procedimiento de arrendamiento (a través del propietario), y los asuntos de by-laws, por el procedimiento de strata. Primero confirme cuál es la vía correspondiente.

Estos son los patrones típicos con los que se pierde dinero y tiempo en la vida en strata. La mayoría se puede prevenir con 'verificación previa' y 'procedimientos por escrito'.

• Firmar el contrato de compra sin strata report — Es frecuente descubrir recién después del contrato que el fondo de reserva está agotado y que hay una gran special levy anunciada. Revisar los registros antes del contrato es indispensable.
• Mudarse sin leer las by-laws — Muchos reciben un aviso de cumplimiento desde el primer mes por desconocer las cláusulas sobre mascotas, estacionamiento de visitantes o fumar en el balcón. Los inquilinos tampoco son la excepción.
• Renovaciones sin autorización — Si hace obras en el baño o los pisos sin aprobación, puede recibir una orden de restitución al estado original y, si aparece un defecto de impermeabilización, asumirá también esa responsabilidad.
• Dejar de pagar los gastos comunes como protesta — Se suman intereses y costos de cobranza y hasta se restringe el derecho a voto, así que sale perdiendo. Plantee sus objeciones mediante preguntas en la asamblea y los procedimientos de mediación.
• Responder saltándose etapas — Si acude directamente al tribunal sin la queja interna ni la mediación, la solicitud puede ser rechazada, y las reacciones emocionales quedan registradas y pueden jugar en su contra.