Guía de vida en Australia

Quienes no son ciudadanos australianos ni residentes permanentes que residen habitualmente en Australia, es decir, las 'personas extranjeras (foreign person)', deben obtener la aprobación previa del gobierno antes de adquirir una propiedad residencial en Australia. El órgano que supervisa este régimen es el FIRB (Foreign Investment Review Board, Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras), mientras que la recepción, evaluación y administración efectivas de las solicitudes de propiedades residenciales (incluidas las tarifas y el vacancy fee) están a cargo de la Oficina de Impuestos de Australia (ATO). El principio clave es 'la aprobación antes que el contrato'. Adquirir sin aprobación puede acarrear órdenes de venta forzosa y sanciones.

La solicitud FIRB para propiedades residenciales se realiza a través del servicio en línea del ATO para inversores extranjeros. El orden es: presentación de la solicitud → pago de la tarifa → evaluación → recepción de la notificación de no objeción (no objection notification) con condiciones especificadas. El plazo legal de evaluación se cuenta a partir del pago de la tarifa y puede extenderse según el caso, por lo que es más seguro solicitar con margen respecto al calendario de la compraventa.

Esta es la información reciente más importante. Desde el 1 de abril de 2025 hasta el 31 de marzo de 2027, la compra de viviendas existentes (established dwelling) por parte de extranjeros, incluidos los titulares de visas temporales, está en principio prohibida. Las excepciones son extremadamente limitadas, como los casos que contribuyen a aumentar la oferta de vivienda. Este período puede extenderse o modificarse anticipadamente según la política del gobierno, así que al momento de evaluar un contrato debe verificar de nuevo el estado de la restricción en el sitio oficial. Durante el mismo período, la fiscalización de las infracciones también se está reforzando.

• Vivienda existente (established dwelling): compra en principio prohibida del 2025-04-01 al 2027-03-31. Determine si usted corresponde a una de las escasas excepciones únicamente mediante la información oficial.
• Vivienda nueva (new dwelling): las viviendas nuevas y off-the-plan vendidas por primera vez por el desarrollador pueden seguir comprándose con aprobación FIRB.
• Terreno baldío (vacant land): puede aprobarse con la condición de completar una construcción residencial dentro de un plazo determinado. El plazo se especifica en la aprobación.

Las opciones de un titular de visa temporal pueden resumirse en cuatro casos según el tipo de propiedad y su situación personal. Cada tipo difiere en si requiere aprobación y en las condiciones que se imponen.

Los propietarios extranjeros que adquirieron una propiedad residencial bajo el régimen FIRB quedan sujetos al vacancy fee (tasa por vivienda desocupada) y a una obligación de declaración anual. Muchos propietarios asumen erróneamente que 'no les aplica porque viven en la propiedad' y omiten la declaración, pero el punto clave es que la declaración en sí es obligatoria cada año, independientemente de la ocupación.

• Criterio de 183 días: si durante el año (vacancy year) la propiedad no estuvo ocupada como residencia o alquilada (o genuinamente disponible para alquiler) durante 183 días o más, se aplica el vacancy fee. Solo se reconocen los alquileres por períodos de 30 días o más, por lo que el alojamiento de corta estadía puede no considerarse cumplimiento del requisito — verifique los detalles en la información oficial del ATO.
• Obligación de declarar cada año: aunque haya residido 183 días o más y el vacancy fee a pagar sea cero, el vacancy fee return debe presentarse cada año. La declaración y el pago son obligaciones distintas.
• Momento de la declaración: se presenta en línea al ATO dentro de los 30 días posteriores al final de cada vacancy year (los 12 meses contados desde el día en que surgió el derecho a ocupar la propiedad). Como coincide con la misma época cada año, regístrela como evento recurrente en su calendario.
• Sanciones por no declarar: si no declara dentro del plazo, pueden imponerse sanciones y puede tratarse como si la obligación de pagar el vacancy fee se hubiera generado, independientemente de si residió realmente en la propiedad.
• Obligación de registro: también existe la obligación de inscribir la adquisición y la enajenación dentro del plazo en el registro de propiedad extranjera de activos australianos (Register of Foreign Ownership of Australian Assets). Se tramita en los servicios en línea del ATO; verifique los requisitos detallados en la información oficial.

Los errores relacionados con el FIRB salen caros. La adquisición sin aprobación y el incumplimiento de condiciones pueden derivar en órdenes de desinversión (venta forzosa) y sanciones civiles y penales, y omitir declaraciones genera cargos innecesarios. Estos son cinco errores que se repiten con frecuencia.

• Firmar un contrato incondicional antes de la aprobación — contratar sin la cláusula 'subject to FIRB approval' lo expone a riesgos de incumplimiento contractual si la aprobación se deniega. Completar la adquisición sin aprobación puede acarrear órdenes de desinversión y sanciones.
• Omitir la declaración del vacancy fee (vacancy fee return) — es el error de saltarse la declaración pensando 'vivo en la propiedad, no tengo nada que pagar'. La declaración es obligatoria cada año y su omisión puede derivar en sanciones y en la imposición del vacancy fee.
• Incumplir las condiciones de la aprobación — la obligación de residir en la propiedad, la prohibición de alquilar, la obligación de vender al vencer la visa o salir del país y el plazo de construcción del terreno baldío se rigen por lo especificado en la aprobación. Conserve el documento de aprobación y gestione los plazos de cada condición.
• No presupuestar el recargo estatal del impuesto de transferencia — la mayoría de los estados tienen un recargo del impuesto de transferencia para compradores extranjeros (foreign purchaser duty surcharge) y un recargo del impuesto territorial. Las tasas y los requisitos varían según el estado, así que calcule el costo total de antemano con la información de la revenue office del estado correspondiente y un registered tax agent.
• Avanzar sin revisar el préstamo y la visa — las condiciones de los préstamos hipotecarios para extranjeros y titulares de visas temporales requieren verificación aparte (consulte la guía de banca e hipotecas), y para decisiones sobre su situación personal de visa, como posibles conflictos entre el vencimiento de la visa y las condiciones de la aprobación, consulte a un registered migration agent inscrito en OMARA.