Cách kiểm tra nguy cơ ngập lụt ở Úc — Tra cứu bằng bản đồ chính thức của chính phủ trước khi chuyển nhà, thuê hoặc mua
Đây là hướng dẫn cách dùng bản đồ chính thức của chính phủ để kiểm tra xem một địa chỉ từng bị ngập trong quá khứ hay nằm trong vùng có nguy cơ ngập lụt hay không, trước khi bạn thuê hoặc mua nhà. Chọn tiểu bang ở phần tìm kiếm bên dưới, bạn sẽ được dẫn tới bản đồ ngập lụt chính thức của tiểu bang đó. Chúng tôi tổng hợp sự khác biệt của 3 loại bản đồ ngập lụt (phạm vi ngập trong quá khứ · vùng phân loại nguy cơ · cảnh báo thời gian thực), cách đọc bản đồ và những điều cần kiểm tra thêm trước khi ký hợp đồng. AUWith không đánh giá một địa chỉ có an toàn hay không, vì vậy bạn nhất định phải tự kiểm tra trực tiếp trên bản đồ chính thức.
Vì sao cần kiểm tra nguy cơ ngập lụt
Úc là quốc gia thường xuyên xảy ra lũ lụt. Không chỉ có lũ tràn sông (riverine) như trận đại hồng thủy ở miền Đông năm 2022, mà lũ quét (flash flood) — khi những trận mưa lớn ngắn và dữ dội nhấn chìm đường phố · nhà cửa trong nội đô — cũng rất phổ biến. Trước khi thuê hoặc mua nhà, nếu bạn kiểm tra xem địa chỉ đó đã từng bị ngập trong quá khứ chưa, có được xếp vào vùng có nguy cơ ngập lụt hay không thì bạn có thể bảo vệ được phí bảo hiểm · sự an toàn · tài sản của mình. May mắn là chính quyền mỗi tiểu bang và chính quyền địa phương (council) đều công bố bản đồ ngập lụt chính thức miễn phí. Hướng dẫn này chỉ cho bạn tìm những bản đồ đó ở đâu và đọc chúng như thế nào.
Điều hướng dẫn này làm được · và không làm được
Với hướng dẫn này, bạn có thể tìm bản đồ ngập lụt chính thức của khu vực mình sống, hiểu các ký hiệu trên bản đồ, và biết cần kiểm tra thêm những gì trước khi ký hợp đồng. Tuy nhiên, AUWith không đánh giá một địa chỉ cụ thể là 'an toàn hay nguy hiểm'. Chỉ bản đồ chính thức của chính phủ và planning certificate của council mới có thể đưa ra kết luận về ngập lụt. Phần tìm kiếm bên dưới chỉ dẫn bạn đến những bản đồ chính thức đó mà thôi.
3 loại bản đồ ngập lụt — Đừng nhầm lẫn
Thông tin ngập lụt có ba loại với bản chất khác nhau, và nếu trộn lẫn chúng bạn sẽ đánh giá sai. Khi xem bản đồ, trước tiên hãy xác định thứ bạn đang xem là loại nào trong ba loại đó.
Vì sao phải phân biệt ba loại
'Trước đây chưa từng bị ngập' không có nghĩa là 'về sau sẽ an toàn', và 'không nằm trong vùng phân loại nguy cơ' cũng không có nghĩa là 'nghiên cứu về lũ lụt đã hoàn tất'. Phải tách riêng ba loại ra để xem thì mới chính xác.
- Phạm vi ngập trong quá khứ (historical) — Là những nơi thực sự đã từng bị ngập nước (ví dụ: Brisbane 1974·2011). Tuy nhiên cũng có những đợt ngập không được ghi nhận, nên 'không có ghi nhận = an toàn' là không đúng.
Tìm bản đồ ngập lụt cho khu vực của bạn
Khi bạn chọn tiểu bang (state) ở bên dưới, bạn sẽ được kết nối ngay tới trình xem (viewer) bản đồ ngập lụt chính thức của tiểu bang đó. Nếu bạn nhập tên khu vực (suburb), nút sao chép sẽ giúp bạn dễ dàng dán vào ô tìm kiếm địa chỉ của viewer. Hầu hết các viewer chính thức đều có chức năng tìm kiếm địa chỉ riêng, nên sau khi mở viewer bạn chỉ cần nhập địa chỉ vào ô tìm kiếm đó.
AUWith không đánh giá có an toàn trước ngập lụt hay không. Khi bạn chọn tiểu bang bên dưới, bạn sẽ được kết nối tới bản đồ chính thức của chính phủ; trước khi quyết định thuê · mua, bạn nhất định phải tự kiểm tra lại trực tiếp bằng bản đồ chính thức và planning certificate của council.
Khi bạn chọn tiểu bang, liên kết bản đồ ngập lụt chính thức của tiểu bang đó sẽ hiển thị.
- Hãy chọn tiểu bang trước. Vì bản đồ ngập lụt do các hệ thống chính phủ khác nhau của từng tiểu bang cung cấp, nên bạn sẽ được kết nối tới viewer chính thức phù hợp với tiểu bang mình sống.
- Sau khi mở viewer chính thức, hãy tìm kiếm địa chỉ · suburb. Mỗi viewer có cách tìm kiếm hơi khác nhau, nhưng phần lớn đều có ô tìm kiếm địa chỉ ở phía trên.
Cần xem gì trên bản đồ
Khi mở bản đồ chính thức, các vùng phân khu được biểu thị bằng màu sắc. Bạn hãy tập trung xem bốn điểm dưới đây. Thuật ngữ · ký hiệu khác nhau tùy từng viewer, nên hãy đối chiếu cùng với chú giải (legend) của mỗi viewer.
1% AEP có nghĩa là 'mỗi năm có 1% xác suất xảy ra trận lũ mức độ như vậy' (cách nói cũ là tần suất 100 năm). 5% AEP (tần suất 20 năm) là trận lũ xảy ra thường xuyên hơn. Con số càng lớn thì càng chỉ trận lũ xảy ra thường xuyên hơn.
Lũ tràn sông (riverine), ngập do mưa lớn (overland/stormwater), ven biển · triều cường (coastal/storm tide) có nguyên nhân khác nhau. Có những viewer hiển thị tách riêng theo từng loại như FAM của Brisbane, nên hãy xác định đó là nguy cơ thuộc loại nào.
Một số viewer còn hiển thị độ sâu ngập dự kiến hoặc cường độ dòng chảy (hazard category — phân loại mức độ nguy hiểm). Cùng là 'vùng nguy cơ' nhưng ngập tới mắt cá chân và ngập tới nóc nhà là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.
Dù trên bản đồ không có vùng phân loại nguy cơ, điều đó cũng không bảo đảm là an toàn. Có thể nghiên cứu về lũ lụt của khu vực đó vẫn chưa được thực hiện. Nếu không có ký hiệu, hãy hỏi council 'liệu địa chỉ này có nghiên cứu về lũ lụt hay không'.
Kiểm tra thêm trước khi thuê · mua
Nếu đã nắm được đại khái qua bản đồ, hãy nhất định kiểm tra những điều dưới đây trước khi ký hợp đồng. Bản đồ chỉ để tham khảo, còn căn cứ cho quyết định pháp lý · tài chính là các giấy tờ chính thức và sự xác nhận của chuyên gia.
- Hãy xin planning certificate (giấy chứng nhận quy hoạch) — Ở NSW, s10.7 certificate của council cho biết các quy định liên quan đến lũ lụt. Council ở các tiểu bang khác cũng cấp thông tin planning/property tương đương. Bắt buộc khi mua, và cũng có thể yêu cầu khi thuê.
- Hãy kiểm tra hợp đồng mua bán · bản công bố thông tin (disclosure) — Nghĩa vụ công bố thông tin của người bán khác nhau tùy tiểu bang. Hãy nhờ luật sư · conveyancer (người làm thủ tục chuyển nhượng) rà soát các điều khoản liên quan đến lũ lụt trong hợp đồng.
Lưu ý thực tế
Nếu đọc sai thông tin ngập lụt, sự an toàn và một khoản tiền lớn sẽ bị đe dọa. Hãy đặc biệt cẩn thận với những điều dưới đây.
- Đừng tin cụm từ 'an toàn trước ngập lụt' trong quảng cáo bất động sản — Đó chỉ là cách nói của bên bán · cho thuê. Bạn nhất định phải đối chiếu chéo tại bản đồ chính thức của chính phủ và tại council.
- Đừng tin vào bản đồ · ảnh chụp cũ — Nghiên cứu về lũ lụt và vùng phân loại nguy cơ được cập nhật (ví dụ: năm ghi trên 'Flood Risk Overlay'). Hãy xem bản mới nhất trên viewer chính thức chứ không phải bản đồ cũ bị lưu đóng khung trên blog.
Liên kết tham khảo (dữ liệu ngập lụt được cập nhật, nên hãy kiểm tra bản mới nhất khi truy cập)
- Bureau of Meteorology — Australian Warnings(mở trong cửa sổ mới)
Cảnh báo · dự báo lũ lụt toàn quốc của Cục Khí tượng Úc (Bureau of Meteorology, BOM). Hãy kiểm tra theo từng tiểu bang các cảnh báo lũ đang diễn ra hoặc sắp xảy ra. Vào mùa mưa lớn, bạn phải xem cảnh báo thời gian thực này chứ không phải bản đồ lịch sử.
- Geoscience Australia — AFRIP (Flood Studies)(mở trong cửa sổ mới)
AFRIP của Geoscience Australia — Danh mục nghiên cứu lũ lụt toàn quốc. Bạn có thể tra xem khu vực của mình có những nghiên cứu lũ lụt nào của chính phủ (chỉ các khu vực đã được nghiên cứu mới được đưa vào danh mục).
- (mở trong cửa sổ mới)