양도소득세(CGT) 심화 — 출국·비거주자 함정·6년 규칙·자산 매도
호주를 떠날 때 주식·자산에 붙는 CGT event I1(간주 양도), 주 거주지 6년 규칙, 자본손실 상계·이월, 출국자 기록 보관까지 — 호주 거주 외국인을 위한 CGT 심화 정리입니다.
출국과 CGT event I1 — 무엇이 문제인가
워홀·유학·취업으로 호주에 머물다 본국이나 제3국으로 떠날 때, '집이나 주식·암호화폐를 그대로 두고 나가는데 세금은 어떻게 되나'가 이주민 특유의 고민입니다. 호주 세법에서는 세법상 호주 거주자 지위를 벗어나는 순간 CGT event I1이 발생합니다. 이때 taxable Australian property(과세대상 호주 자산)가 아닌 자산은 그 시점의 시가로 '간주 양도(deemed disposal)'된 것으로 보아, 실제로 팔지 않았더라도 그때까지 쌓인 미실현 이익에 과세될 수 있습니다. 본 사이트의 다른 세금 가이드는 주로 거주자의 주식·암호화폐 기초 신고를 다루므로, 이 가이드는 출국이라는 사건이 CGT에 미치는 심화 쟁점에 집중합니다.
TAP와 비-TAP 구분
taxable Australian property(TAP)는 대표적으로 호주 소재 부동산과 그에 준하는 이권으로, 거주자 지위를 벗어나도 계속 호주 CGT 그물 안에 남아 실제 매도 시 과세됩니다. 반면 비-TAP 자산(예: 상장주식·관리펀드·암호화폐·해외 자산 등)은 출국 시점에 CGT event I1의 간주 양도 대상이 됩니다. 즉 집은 팔 때, 주식·코인 등은 원칙적으로 떠나는 시점이 과세 분기점이 될 수 있다는 점이 핵심 구분입니다. 어떤 자산이 TAP에 해당하는지는 ATO 정의로 확인하세요.
즉시 과세 vs 과세 이연 선택
CGT event I1이 발생하면 두 갈래 중 하나를 고르게 됩니다. ① 출국 시점 시가로 간주 양도를 인정해 지금 과세받거나, ② 그 이익(및 손실)을 무시하는 선택(choice)을 해 과세를 이연하는 것입니다. 이연을 선택하면 해당 자산은 다시 호주 거주자가 되거나 실제로 처분할 때까지 taxable Australian property로 취급되어, 그때 가서 실제 매도 이익에 과세됩니다.
무엇을 기준으로 판단하나
즉시 과세는 지금의 세율·환율로 정산이 끝나 향후 가치 상승분을 호주에서 다시 따지지 않는다는 장점이 있지만, 아직 팔지도 않은 자산의 세금을 현금으로 내야 할 수 있습니다. 이연은 당장의 현금 부담이 없지만, 이후 실제 매도 시 외국 거주자로서 50% 할인 배제·주 거주지 면제 배제 같은 별도 규정이 겹쳐 세부담이 달라질 수 있습니다(해당 규정은 별도 세금·세무 전문가 가이드 참조). 어느 쪽도 자동으로 유리하지 않으며, 향후 자산 가치·머무를 나라의 세제·이중과세방지협정 등을 함께 봐야 하므로 등록 세무대리인과 상담해 결정하세요.
- 보유 자산별로 미실현 손익(현재 시가 − cost base)을 대략 파악한다.
- 즉시 과세 시 낼 세금의 현금 마련 가능성과, 이연 시 향후 매도 시점의 예상 세제를 비교한다.
- 선택은 tax return 제출 방식으로 이뤄지므로, 신고 전에 등록 세무대리인과 방향을 확정한다.
출국자 cost base 기록 규율
간주 양도든 이연 후 실제 매도든, 세금 계산의 뼈대는 cost base(취득원가 기준)와 출국 시점 시가입니다. 출국자는 특히 이 두 숫자를 뒷받침하는 기록을 오래 보관해야 나중에 분쟁 없이 정산할 수 있습니다. 기록은 CGT event가 발생한 소득연도 신고 후 최소 5년 보관이 원칙이지만, 장기 보유 자산은 취득 시점부터 매도까지 기간이 길어 취득 증빙을 사실상 훨씬 더 오래(예: 10년 이상) 유지해야 하는 경우가 많습니다(정확한 기간은 ATO 기준 확인, 기준 2026-07).
- 취득 관련 자료: 매매계약서·중개수수료·인지세 등 취득 부대비용 영수증.
- 보유 중 자료: 자본적 개량비(improvement)·보유비용 등 cost base에 반영될 수 있는 지출 기록.
- 출국 시점 자료: 거주자 지위 상실일의 시가를 뒷받침하는 거래내역·시세·평가 자료.
주 거주지 6년 부재 규칙(absence rule)
전에 살던 집을 떠나 임대하는 이주민에게 중요한 규정이 6년 부재 규칙입니다. 아래 네 경우로 핵심을 정리하되, 매도 시점에 외국 거주자이면 주 거주지 면제 자체가 배제될 수 있는 별도 규정이 겹치므로(경과규정 포함) 6년 규칙만으로 결론짓지 말고 '세무 전문가 상담'·'재무' 가이드와 등록 세무대리인을 함께 확인하세요.
떠난 집을 소득 창출(임대) 목적으로 사용하면 최대 6년까지 주 거주지로 계속 취급하는 선택을 할 수 있습니다. 6년을 넘어선 기간은 면제 계산에서 제외될 수 있습니다.
떠난 집을 소득 창출에 쓰지 않고 비워 두는 경우에는, 주 거주지로 취급하는 기간에 6년 상한이 적용되지 않을 수 있습니다(무기한). 단 다른 요건을 충족해야 합니다.
6년을 채우기 전에 다시 그 집에 들어가 실제 주 거주지로 삼았다가 재차 떠나면, 6년 기간이 새로 기산될 수 있습니다. 반복 적용에는 요건이 따릅니다.
부재 규칙을 적용하는 동안에는 원칙적으로 다른 집을 동시에 주 거주지로 삼을 수 없습니다(제한적 중복 예외 있음). 새 집을 주 거주지로 정하면 이전 집의 취급이 달라집니다.
자본손실 상계·이월 실무
출국 전후로 손실 난 자산을 정리하는 경우, 자본손실을 어떻게 쓰는지가 세부담을 좌우합니다. 순서와 한계를 정확히 알아 두세요.
- 자본손실은 자본이익하고만 상계됩니다. 급여·사업소득 등 일반 소득과는 상계할 수 없습니다.
- 같은 소득연도에 자본이익이 있으면 그해 이익에서 먼저 손실을 차감합니다.
- 차감하고 남은 손실은 기한 없이 이월되어 이후 연도의 자본이익에서 뺄 수 있습니다.
- 손실을 먼저 적용한 뒤 남은 이익에 50% 할인 등 감면을 적용하는 순서이므로(감면 요건은 별도 세금 가이드 참조), 순서를 바꿔 계산하지 마세요.
흔한 실수와 주의사항
출국 CGT에서 자주 나오는 오해와 실수를 모았습니다.
- '안 팔았으니 세금 없다'는 오해 — 비-TAP 자산은 출국(거주자 지위 상실) 시점에 간주 양도로 과세될 수 있습니다.
- 집만 있으면 무조건 6년 면제라는 오해 — 매도 시 외국 거주자이면 주 거주지 면제가 배제될 수 있어, 6년 규칙과 별도로 확인해야 합니다.
- 손실을 급여에서 빼려는 실수 — 자본손실은 자본이익하고만 상계되며 일반 소득과는 상계되지 않습니다.
- 출국 시점 시가·취득 증빙 미보관 — 근거 자료가 없으면 불리하게 산정될 수 있고, 장기 보유 자산일수록 오래 보관해야 합니다.