オーストラリア生活ガイド

オーストラリアでアパートやタウンハウスを購入したり借りたりすることは、単に「一軒の住まい」を手に入れることではなく、建物コミュニティ(scheme)の一員になることです。各住戸が単独で所有する部分がlot(専有部分)で、外壁・屋根・廊下・エレベーター・庭・駐車場の進入路のように全員が共同で使う部分がcommon property(共用部分)です。共用部分は所有者全員が共同で所有・管理し、その管理費用を徴収するのが管理費(levies)、共同生活のルールを定めたものがby-lawsです。この構造を理解すれば、「なぜ自分のバルコニーの工事に許可が必要なのか」「なぜ水漏れの修理費をめぐって争いになるのか」が自然に説明できます。

管理費は通常、2つの財布に分かれています。administrative fundは保険料、清掃、共用部分の電気代、管理手数料といった日常の運営費を賄い、capital works fund(NSWでの名称 — QLDはsinking fund、VICはmaintenance fund)は塗装、防水、エレベーターの交換といった長期修繕に備えて積み立てるお金です。通常は四半期ごとに請求書が発行され、金額は毎年総会で予算とともに所有者が議決します。

by-lawsは各schemeに登録された生活規約で、騒音・駐車・ゴミ出し・共用部分の使用・外観の変更などを定めています。物件ごとに内容が異なるため、入居や購入の前に必ず写しを確認する必要があります。重要なのは、テナントもby-lawsの適用対象だという点 — 賃貸借契約とは別に、その建物に住むすべての人に効力が及びます。

• ペット — 一律禁止のby-lawはNSWなどで判例や法改正により効力を失いつつある流れですが、州によって異なるため断定せず、該当州の公式サイトと所属schemeの承認手続きを併せて確認しましょう。
• 騒音・駐車・バルコニーでの喫煙 — ストラタ苦情の代表的な3種です。訪問者の駐車の可否とバルコニー喫煙の制限条項を入居前に確認しておけば、トラブルを予防できます。
• リノベーションの承認 — NSWの基準では、軽微な作業(cosmetic work、承認不要)、一般的な工事(minor renovation、普通決議)、大規模工事(major renovation、特別決議)に分かれます。州ごとに名称や手続きが異なるため、着工前に必ず書面での承認を得ましょう。

ストラタ紛争で最も多い争いが修理責任の境界です。原則は単純です — 共用部分はscheme(owners corporation・body corporate)が、専有部分の内部はlotの所有者が責任を負います。境界判断の基準は登記されたstrata planの図面で、曖昧な事例ほど、図面と専門家の報告書で原因箇所を先に確定する必要があります。

ストラタ紛争の解決は段階構造で設計されています — 内部解決 → 州機関の調停 → トリビューナル。多くの案件で、調停を先に経なければトリビューナルへの申立てが受理されなかったり却下されたりするため、順序を守ること自体が戦略です。

• まず記録を確保 — 写真、日付、書面でのやり取り、総会議事録を集めましょう。口頭での抗議はその後の手続きで証拠になりません。
• 内部での苦情申立て — 委員会やstrata managerに書面で問題を提起し、必要に応じて総会への議題上程や是正通知の発行を要請します。
• 州機関の調停 — NSWはFair Tradingのmediation、VICはConsumer Affairs Victoria、QLDはBody Corporate Commissionerのconciliationを利用します。費用は無料または低額です。
• トリビューナルの命令 — 調停が不成立の場合、NSWはNCAT、VICはVCATに申し立て、QLDはCommissionerのadjudication(不服の場合はQCAT)に進みます。命令には法的拘束力があります。
• テナントはトラックを区別 — 専有部分の修理や家賃の問題は賃貸借の手続き(家主経由)で、by-laws関連の案件はストラタの手続きで進めます。どちらのトラックなのかをまず確認しましょう。

ストラタ生活で費用と時間を失う典型的なパターンです。ほとんどは「事前の確認」と「書面での手続き」で予防できます。

• strata reportなしで購入契約 — 積立金が底をつき、大型のspecial levyが予告されていた事実を契約後に初めて知るケースがよくあります。契約前の記録閲覧が必須です。
• by-lawsを読まずに入居 — ペット、訪問者の駐車、バルコニー喫煙の条項を知らず、入居初月から是正通知を受け取るケースが多くあります。テナントも例外ではありません。
• 無断リノベーション — 承認なしに浴室や床の工事を行うと原状回復命令を受けることがあり、防水の欠陥が生じればその責任まで負うことになります。
• 抗議の意思表示として管理費を滞納 — 利息と回収費用が加算され、議決権まで制限されてかえって不利になります。異議は総会での質問と調停手続きを通じて申し立てましょう。
• 段階を飛ばした対応 — 内部での苦情申立て・調停を経ずにいきなりトリビューナルへ行くと申立てが却下されることがあり、感情的な対応は記録に残って不利に働くことがあります。