オーストラリア生活ガイド

オーストラリア市民およびオーストラリアに通常居住する永住者ではない「外国人(foreign person)」は、オーストラリアの住宅用不動産を取得する前に政府の事前承認を受けなければなりません。この制度を所管する審査機関がFIRB(Foreign Investment Review Board、外国投資審査委員会)であり、住宅用不動産申請の実際の受付・審査・管理(手数料、空き家税を含む)はオーストラリア国税庁(ATO)が担当します。核心となる原則は「契約より先に承認」ということです。承認なしで取得すると、強制売却命令やペナルティの対象になる可能性があります。

住宅用不動産のFIRB申請はATOの外国人投資家向けオンラインサービスを通じて行います。申請書の提出 → 手数料の納付 → 審査 → 条件が明記された無異議通知(no objection notification)の受領という流れです。法定審査期間は手数料の納付後から起算され、案件によっては延長されることもあるため、売買スケジュールに余裕を持って申請するのが安全です。

現在最も重要な最新情報です。2025年4月1日から2027年3月31日まで、一時滞在ビザ保持者を含む外国人による既存住宅(established dwelling)の購入が原則として禁止されます。例外は住宅供給の拡大に貢献する場合など、ごく限られています。この期間は政府の方針により延長されたり早期に変更されたりする可能性があるため、契約を検討する時点で必ず公式サイトで制限の状況を再確認する必要があります。同じ期間、違反の取り締まりも強化される傾向にあります。

• 既存住宅(established dwelling): 2025-04-01~2027-03-31は購入が原則禁止。ご自身がごく少数の例外に該当するかどうかは、公式案内のみで判断してください。
• 新築住宅(new dwelling): デベロッパーから最初に販売される新築・オフザプランは、FIRB承認を受けて引き続き購入できます。
• 更地(vacant land): 定められた期限内に住宅用の建築を完了する条件付きで承認され得ます。期限は承認書に明記されます。

一時滞在ビザ保持者の選択肢は、物件の種類と本人の状況に応じて4つに整理できます。種類ごとに承認の要否と課される条件が異なります。

FIRBの枠組みで住宅用不動産を取得した外国人所有者には、空き家税(vacancy fee)と年次申告の義務が付いてきます。多くの所有者が「実際に住んでいるから関係ない」と誤解して申告を逃しますが、申告自体は居住の有無に関係なく毎年の義務である点が核心です。

• 183日基準: 年間(vacancy year)183日以上、居住するか賃貸(または真に賃貸可能な状態)で維持されていない場合、空き家税が課されます。賃貸は30日以上の単位の賃貸のみが認められる仕組みのため、短期宿泊の運営は要件を満たすとみなされない可能性があります — 詳細はATOの公式情報で確認を。
• 毎年の申告義務: 183日以上居住して納付する空き家税が0であっても、vacancy fee returnは毎年提出しなければなりません。申告と納付は別々の義務です。
• 申告時期: 各vacancy year(物件を占有する権利が生じた日を基準とする12か月)が終わった後、30日以内にATOオンラインで提出します。毎年同じ時期なので、カレンダーに繰り返しの予定として登録しておきましょう。
• 未申告のペナルティ: 期限内に申告しないとペナルティが科される可能性があり、実際の居住の有無にかかわらず空き家税の納付義務が生じたものとして扱われることがあります。
• 登録簿の義務: 取得・処分の際、外国人資産登録簿(Register of Foreign Ownership of Australian Assets)に期限内に登録する義務もあります。ATOオンラインサービスで手続きし、詳細な要件は公式に確認してください。

FIRB関連の失敗はコストが大きくなります。無承認での取得や条件違反は処分命令(強制売却)や民事・刑事のペナルティにつながる可能性があり、申告漏れは不要な賦課金を生みます。よく繰り返される失敗を5つ挙げます。

• 承認前の無条件契約の締結 — 「subject to FIRB approval」条項なしで契約すると、承認が下りなかった場合に違約リスクにさらされます。無承認のまま取得を完了すると、処分命令やペナルティの対象になり得ます。
• 空き家税申告(vacancy fee return)の漏れ — 「実際に住んでいるから払うものはない」と申告自体を省略してしまう失敗です。申告は毎年の義務であり、漏れるとペナルティや空き家税の賦課につながる可能性があります。
• 承認条件の違反 — 自己居住の義務、賃貸禁止、ビザ失効・出国時の売却義務、更地の建築期限などは、承認書に明記された内容が基準です。承認書を保管し、条件ごとの期限を管理してください。
• 州別の印紙税割増の予算計上漏れ — ほとんどの州に、外国人購入者向けの印紙税割増(foreign purchaser duty surcharge)と土地税割増の制度があります。税率と適用要件は州ごとに異なるため、該当する州のrevenue officeの案内とregistered tax agentを通じて総費用を事前に計算してください。
• ローン・ビザの検討なしに進める — 外国人・一時滞在ビザ保持者の住宅ローン条件は別途確認が必要であり(バンキング・住宅ローンガイドを参照)、ビザ失効時期と承認条件の抵触の有無など個人のビザ状況に関する判断は、OMARA登録のregistered migration agentに相談してください。