Acheter un logement avec un visa temporaire (FIRB) — procédure d'approbation, frais et déclaration de vacancy fee
Les titulaires de visas temporaires sans citoyenneté ni résidence permanente doivent obtenir une approbation FIRB préalable pour acheter un logement en Australie. Procédure de demande et frais, restriction 2025-27 sur l'achat de logements existants, obligation de déclaration annuelle de la vacancy fee (taxe sur les logements vacants) : le tout synthétisé à partir de sources officielles.
Qu'est-ce que l'approbation FIRB — qui doit l'obtenir
Toute « personne étrangère » (foreign person) — c'est-à-dire toute personne qui n'est ni citoyen australien ni résident permanent résidant habituellement en Australie — doit obtenir l'approbation préalable du gouvernement avant d'acquérir un bien immobilier résidentiel australien. L'organe d'examen qui supervise ce régime est le FIRB (Foreign Investment Review Board, conseil d'examen des investissements étrangers), tandis que la réception, l'examen et la gestion effectifs des demandes concernant l'immobilier résidentiel (frais et vacancy fee compris) relèvent de l'Australian Taxation Office (ATO). Le principe fondamental est « l'approbation avant le contrat ». Une acquisition sans approbation peut donner lieu à un ordre de vente forcée et à des sanctions.
Distinction entre résident temporaire (temporary resident) et autres étrangers
Selon la réglementation, un résident temporaire (temporary resident) est généralement le titulaire d'un visa temporaire autorisant un séjour de plus de 12 mois (visa étudiant, visa de travail, etc.), ou une personne séjournant sous bridging visa dans l'attente du traitement d'une demande de résidence permanente. Les autres étrangers résidant hors d'Australie (foreign non-resident) sont soumis à des règles plus strictes. Par ailleurs, il existe une exception dispensant d'approbation l'acquisition réalisée conjointement, en joint tenants, avec un conjoint citoyen australien ou résident permanent, mais des conditions s'appliquent (forme de détention, exigences relatives à la relation, etc.) : une vérification officielle est indispensable. Si la durée de votre visa avoisine les 12 mois, comme dans le cas du working holiday, votre classification peut différer : vérifiez auprès des informations officielles avant de déposer votre demande.
Procédure de demande et frais — demande en ligne auprès de l'ATO
La demande FIRB pour un bien immobilier résidentiel s'effectue via le service en ligne de l'ATO pour investisseurs étrangers. L'ordre est le suivant : dépôt de la demande → paiement des frais → examen → réception d'une notification de non-objection (no objection notification) assortie de conditions. Le délai légal d'examen court à compter du paiement des frais et peut être prolongé selon les dossiers : il est plus prudent de déposer la demande avec une marge par rapport à votre calendrier d'achat.
Frais de demande — par tranche de prix, indexés chaque 1er juillet
Les frais de demande sont déterminés par paliers selon la tranche de prix d'achat : même la tranche la plus basse représente plusieurs milliers de dollars australiens, et le montant augmente fortement à mesure que le prix s'élève. Les frais sont ajustés chaque année au 1er juillet par indexation sur l'inflation, et les frais liés aux logements existants ainsi que la vacancy fee ont connu de fortes hausses ces dernières années. Plutôt que de mémoriser un montant précis, il est donc plus fiable de consulter le barème officiel (foreigninvestment.gov.au) applicable à l'exercice fiscal au moment de votre demande.
Vérifier la voie de demande : la formule de base consiste à déposer une demande visant un bien précis, mais il existe aussi la formule du certificat d'exemption (exemption certificate) autorisant l'achat d'un logement dans un délai donné — vérifiez les conditions d'application auprès des sources officielles.
Payer les frais à l'avance : l'examen ne commence qu'après le paiement des frais. Vérifiez au préalable le montant selon la tranche de prix et déposez votre demande avec prudence, en gardant à l'esprit qu'ils ne sont en principe pas remboursables.
Vérifier les conditions de l'approbation : l'approbation est le plus souvent conditionnelle. Obligation d'occupation personnelle, délai d'achèvement de la construction, obligation de vente à l'expiration du visa ou au départ du pays, etc. : la référence est ce qui figure dans votre approbation (notification de non-objection).
Le piège le plus courant consiste à signer un contrat inconditionnel avant l'approbation. Si l'approbation est refusée, vous ne pouvez pas exécuter le contrat et vous vous exposez à des risques de rupture, comme la perte du dépôt de garantie. Conformément à la pratique courante, insérez dans le contrat une clause « subject to FIRB approval » (sous réserve d'approbation FIRB) permettant de résilier si l'approbation n'aboutit pas.
Restriction 2025-27 sur l'achat de logements existants — que peut-on faire aujourd'hui
Voici l'information récente la plus importante. Du 1er avril 2025 au 31 mars 2027, l'achat de logements existants (established dwelling) est en principe interdit aux étrangers, y compris aux titulaires de visas temporaires. Les exceptions sont extrêmement limitées, par exemple lorsque l'achat contribue à accroître l'offre de logements. Cette période peut être prolongée ou modifiée de façon anticipée selon la politique du gouvernement : au moment d'examiner un contrat, revérifiez impérativement l'état des restrictions sur le site officiel. La répression des infractions se renforce également sur cette même période.
Logement existant (established dwelling) : achat en principe interdit du 01-04-2025 au 31-03-2027. Ne déterminez qu'à partir des informations officielles si vous relevez des très rares exceptions.
Logement neuf (new dwelling) : les logements neufs et sur plan vendus pour la première fois par un promoteur restent achetables avec une approbation FIRB.
Terrain nu (vacant land) : approbation possible sous condition d'achever une construction résidentielle dans un délai déterminé. Le délai est précisé dans l'approbation.
La durée, la portée et les exceptions de la restriction peuvent évoluer même après leur annonce. Ce guide se limite à expliquer la structure du dispositif : juste avant toute décision d'achat, la consultation des dernières annonces sur foreigninvestment.gov.au est indispensable.
Quatre cas de figure selon le type de bien
Les options d'un titulaire de visa temporaire se résument à quatre cas de figure selon le type de bien et la situation personnelle. La nécessité d'une approbation et les conditions imposées diffèrent pour chaque type.
Logement neuf (new dwelling)
Le type le plus représentatif des biens achetables avec l'approbation FIRB, y compris sur plan. Dans les résidences dont le promoteur détient un certificat d'exemption, la demande individuelle peut être dispensée : vérifiez avant de signer. Les conditions, comme les restrictions de mise en location, tendent à être plus souples que pour les logements existants, mais la référence reste votre approbation.
Terrain nu (vacant land)
Type approuvé sous condition de construction résidentielle. La construction doit être achevée dans le délai indiqué dans l'approbation ; laisser le terrain à l'abandon sans commencer les travaux constitue une violation des conditions. Vérifiez d'abord si votre projet de construction et votre calendrier de financement sont réalistes.
Logement existant (established dwelling)
Type dont l'achat est en principe interdit d'avril 2025 à mars 2027. Par le passé, un résident temporaire pouvait en acquérir un sous condition d'occupation personnelle (interdiction de louer, vente au départ du pays). Pour savoir si et à quelles conditions cette possibilité reprendra après la fin de la restriction, consultez les annonces officielles.
Acheter après l'obtention de la résidence permanente
Une fois la résidence permanente obtenue et la résidence habituelle établie en Australie, l'approbation FIRB devient inutile et les dispositifs d'aide aux primo-accédants s'ouvrent (voir le guide des primo-accédants). Attendre sans forcer pendant la période de visa temporaire est aussi une option qui mérite un examen neutre.
Vacancy fee (taxe sur les logements vacants) et obligation de déclaration annuelle
Les propriétaires étrangers ayant acquis un bien résidentiel dans le cadre du régime FIRB sont soumis à la vacancy fee (taxe sur les logements vacants) et à une obligation de déclaration annuelle. Beaucoup de propriétaires manquent la déclaration en pensant à tort « j'y habite réellement, donc je ne suis pas concerné » : le point essentiel est que la déclaration elle-même est une obligation annuelle, indépendamment de l'occupation.
Le seuil des 183 jours : la vacancy fee est due si, sur l'année (vacancy year), le logement n'a pas été occupé au moins 183 jours ni loué (ou véritablement disponible à la location). Seules les locations d'une durée d'au moins 30 jours sont prises en compte : l'exploitation en hébergement de courte durée peut ne pas être considérée comme remplissant la condition — vérifiez les détails auprès de l'ATO.
Déclaration annuelle obligatoire : même si vous avez habité 183 jours ou plus et que la vacancy fee due est nulle, la vacancy fee return doit être déposée chaque année. La déclaration et le paiement sont deux obligations distinctes.
Quand déclarer : dépôt en ligne auprès de l'ATO dans les 30 jours suivant la fin de chaque vacancy year (période de 12 mois décomptée à partir du jour où vous avez obtenu le droit d'occuper le bien). C'est chaque année à la même période : enregistrez-la comme échéance récurrente dans votre calendrier.
Pénalités en cas de non-déclaration : à défaut de déclaration dans les délais, des pénalités peuvent être appliquées, et la vacancy fee peut être considérée comme due indépendamment de l'occupation réelle.
Obligation d'enregistrement : vous devez également, dans les délais, inscrire les acquisitions et cessions au registre des actifs australiens détenus par des étrangers (Register of Foreign Ownership of Australian Assets). Le traitement s'effectue via les services en ligne de l'ATO ; vérifiez les exigences détaillées auprès des sources officielles.
Points de vigilance et 5 erreurs fréquentes
Les erreurs liées au FIRB coûtent cher. Une acquisition sans approbation ou une violation des conditions peut entraîner un ordre de cession (vente forcée) ainsi que des sanctions civiles et pénales, et une déclaration omise crée des charges inutiles. Voici les cinq erreurs les plus fréquentes.
Signer un contrat inconditionnel avant l'approbation — signer sans clause « subject to FIRB approval » vous expose à un risque de rupture de contrat si l'approbation n'aboutit pas. Mener l'acquisition à terme sans approbation peut entraîner un ordre de cession et des sanctions.
Omettre la déclaration de vacancy fee (vacancy fee return) — l'erreur consiste à sauter la déclaration en se disant « j'y habite, je n'ai rien à payer ». La déclaration est une obligation annuelle et son omission peut entraîner des pénalités et l'application de la vacancy fee.
Violer les conditions de l'approbation — obligation d'occupation personnelle, interdiction de louer, obligation de vente à l'expiration du visa ou au départ du pays, délai de construction pour un terrain nu : la référence est ce qui figure dans votre approbation. Conservez-la et suivez les échéances de chaque condition.
Oublier de budgétiser les surtaxes de droits de mutation des États — la plupart des États appliquent une surtaxe de droits de mutation pour acheteurs étrangers (foreign purchaser duty surcharge) et une surtaxe de taxe foncière. Les taux et conditions d'application variant selon les États, calculez le coût total à l'avance à l'aide des informations du revenue office de l'État concerné et d'un conseiller fiscal enregistré.
Avancer sans examiner le prêt et le visa — les conditions de prêt hypothécaire pour les étrangers et titulaires de visas temporaires nécessitent une vérification distincte (voir le guide banque et crédit immobilier), et pour l'évaluation de votre situation de visa personnelle (conflit éventuel entre la date d'expiration du visa et les conditions de l'approbation, etc.), consultez un registered migration agent inscrit auprès de l'OMARA.
Je suis en visa étudiant ou de travail : puis-je acheter un logement en Australie en ce moment ?▾
Cela dépend du type de bien. Les logements neufs (new dwelling) et les terrains nus avec obligation de construire (vacant land) peuvent être achetés avec une approbation FIRB. En revanche, l'achat de logements existants (established dwelling) est en principe interdit aux étrangers, y compris aux titulaires de visas temporaires, du 1er avril 2025 au 31 mars 2027 (exceptions très rares). Cette période de restriction peut être prolongée ou modifiée selon la politique du gouvernement : vérifiez l'état le plus récent sur foreigninvestment.gov.au avant de signer un contrat.
Que se passe-t-il si j'achète un appartement neuf sur plan (off-the-plan) ?▾
Les appartements sur plan sont généralement classés comme logements neufs (new dwelling) et sont donc éligibles à l'approbation. Par ailleurs, il existe un mécanisme selon lequel, si le promoteur a obtenu du gouvernement un certificat d'exemption pour logements neufs (New Dwelling Exemption Certificate) pour la résidence, l'acheteur n'a pas à déposer de demande FIRB individuelle. Toutefois, l'application et les conditions varient selon les résidences : vérifiez avant de signer si le promoteur détient ce certificat et confirmez-le via les informations officielles. Même si l'exemption s'applique, les obligations du propriétaire — enregistrement après l'acquisition, déclaration de la vacancy fee, etc. — demeurent intégralement.
Combien coûtent les frais de demande FIRB ?▾
Les frais de demande sont déterminés par tranche de prix d'achat et ajustés chaque année au 1er juillet par indexation sur l'inflation. Même la tranche la plus basse représente plusieurs milliers de dollars australiens, et le montant augmente fortement avec le prix. Les frais payés ne sont en principe pas remboursables : il est donc important de vérifier précisément votre éligibilité et le type de bien avant de déposer la demande. Consultez le barème officiel des frais sur foreigninvestment.gov.au pour connaître le montant exact applicable à l'exercice fiscal au moment de votre demande.
Si j'achète conjointement avec mon conjoint citoyen australien, l'approbation est-elle inutile ?▾
Il existe une exception dispensant d'approbation FIRB l'acquisition réalisée conjointement, sous forme de joint tenants, avec un conjoint citoyen australien ou résident permanent. Toutefois, des conditions s'appliquent — la forme de détention (joint tenants et tenants in common sont juridiquement distincts), les exigences relatives à la relation de couple, etc. — : vérifiez impérativement si cela s'applique à votre cas via les informations officielles et auprès d'un conveyancer ou d'un avocat.
Que se passe-t-il si je signe un contrat avant d'obtenir l'approbation FIRB ?▾
Une acquisition sans approbation peut entraîner de graves conséquences juridiques. Le gouvernement peut imposer une vente forcée par ordre de cession (disposal order), et vous vous exposez à des sanctions civiles et pénales. Ces dernières années, l'ATO a renforcé la répression des infractions. En pratique, il est d'usage d'insérer dans le contrat de vente une clause « subject to FIRB approval » (sous réserve d'approbation FIRB) permettant de résilier le contrat si l'approbation n'est pas accordée : vérifiez impérativement cette clause avant de signer.
Dois-je déposer la déclaration de vacancy fee même si j'habite réellement le logement ?▾
Oui, la déclaration (vacancy fee return) elle-même est une obligation annuelle, indépendamment de l'occupation. Si vous avez habité le logement au moins 183 jours par an ou l'avez maintenu disponible à la location, aucune vacancy fee n'est due, mais la déclaration doit être déposée chaque année auprès de l'ATO dans les délais. L'omission de la déclaration peut entraîner des pénalités et, même si vous avez réellement occupé le logement, la vacancy fee peut être considérée comme due. Le délai de déclaration est de 30 jours après la fin de chaque vacancy year.
Qu'est-ce qui change une fois la résidence permanente obtenue ?▾
Une fois la résidence permanente obtenue et dès lors que vous résidez habituellement en Australie, l'approbation FIRB n'est plus nécessaire pour vos achats immobiliers ultérieurs, et les dispositifs d'aide aux primo-accédants comme le First Home Owner Grant vous deviennent accessibles (voir le guide des primo-accédants pour plus de détails). Plutôt que de vous précipiter pendant la période de visa temporaire en supportant des frais élevés et des restrictions, reporter l'achat après l'obtention de la résidence permanente est aussi une option tout à fait raisonnable. Le bon choix dépend de votre situation personnelle : comparez les deux de manière neutre.
