Cómo verificar el riesgo de inundación en Australia — comprueba la dirección en los mapas oficiales del gobierno antes de mudarte, alquilar o comprar
Antes de alquilar o comprar una vivienda, así se verifica en los mapas oficiales del gobierno si esa dirección se ha inundado en el pasado o está en una zona de riesgo de inundación. En el buscador de abajo, elige tu estado y te llevará al mapa oficial de inundaciones de ese estado. Aquí resumimos las diferencias entre los 3 tipos de mapas de inundación (extensión histórica, zonificación de peligro y alertas en tiempo real), cómo leer el mapa y qué comprobar adicionalmente antes de firmar. AUWith no determina si una dirección es segura o no; verifícalo siempre por ti mismo en los mapas oficiales.
Por qué verificar el riesgo de inundación
Australia es un país donde las inundaciones son frecuentes. Como en la gran inundación del este de 2022, no solo hay desbordamientos de ríos (riverine), sino que también son comunes las inundaciones repentinas (flash flood) en las que lluvias breves e intensas anegan calles y viviendas urbanas. Antes de alquilar o comprar una vivienda, comprobar si esa dirección se ha inundado en el pasado o está designada como zona de riesgo de inundación te ayuda a proteger tu prima de seguro, tu seguridad y tu patrimonio. Por suerte, cada gobierno estatal y los ayuntamientos (council) publican mapas oficiales de inundación gratuitos. Esta guía te indica dónde encontrarlos y cómo leerlos.
Lo que puedes y lo que no puedes hacer con esta guía
Con esta guía puedes encontrar el mapa oficial de inundación de tu zona, entender lo que muestra el mapa y saber qué más comprobar antes de firmar. Ahora bien, AUWith no determina si una dirección concreta es "segura o peligrosa". Solo los mapas oficiales del gobierno y el certificado de planeamiento (planning certificate) del council pueden determinar el riesgo de inundación. El buscador de abajo únicamente te dirige a esos mapas oficiales.
Los 3 tipos de mapas de inundación — no los confundas
La información sobre inundaciones se presenta en tres formas de naturaleza distinta, y mezclarlas lleva a conclusiones erróneas. Al mirar un mapa, comprueba primero cuál de los tres estás viendo.
Por qué hay que distinguir los tres
Que "no se haya inundado en el pasado" no significa que "vaya a ser seguro en el futuro", y que "no esté en una zona de peligro" no significa que "el estudio de inundaciones esté terminado". Para acertar hay que verlos por separado.
- Extensión histórica de inundaciones (historical) — lugares que realmente han estado bajo el agua (por ejemplo, Brisbane 1974·2011). Aun así, hay inundaciones no registradas, así que "sin registro = seguro" no es correcto.
Encuentra el mapa de inundación de tu zona
Si abajo seleccionas tu estado (state), se conectará directamente con el visor oficial de inundaciones de ese estado. Si escribes el nombre de tu zona (suburb), el botón de copiar te ayuda a pegarlo fácilmente en el buscador de direcciones del visor. La mayoría de los visores oficiales ofrecen su propia búsqueda de direcciones, así que basta con abrir el visor e introducir la dirección en ese buscador.
AUWith no determina si una dirección es segura frente a inundaciones. Al seleccionar tu estado abajo, se conecta con los mapas oficiales del gobierno; antes de decidir alquilar o comprar, vuelve a confirmarlo siempre por ti mismo en los mapas oficiales y en el certificado de planeamiento (planning certificate) del council.
Al seleccionar un estado se mostrará el enlace del mapa oficial de inundaciones de ese estado.
- Elige primero tu estado. Como los mapas de inundación los proporcionan sistemas gubernamentales distintos en cada estado, se conectará con el visor oficial correspondiente a tu estado.
- Tras abrir el visor oficial, busca la dirección o el suburb. Cada visor tiene un método de búsqueda algo diferente, pero la mayoría tiene un buscador de direcciones en la parte superior.
Qué debes mirar en el mapa
Al abrir el mapa oficial, las zonas aparecen marcadas con colores. Basta con fijarse principalmente en los cuatro puntos siguientes. Como la terminología y la notación varían según el visor, consulta también la leyenda (legend) de cada uno.
Un 1% AEP significa "cada año hay un 1% de probabilidad de que ocurra una inundación de esta magnitud" (en la expresión antigua, periodo de retorno de 100 años). El 5% AEP (retorno de 20 años) es una inundación que ocurre con más frecuencia. Cuanto mayor es el número, más frecuente es la inundación.
El desbordamiento de río (riverine), la inundación por lluvia/aguas superficiales (overland/stormwater) y la costera/mareas de tormenta (coastal/storm tide) tienen causas distintas. Hay visores, como el FAM de Brisbane, que las muestran separadas por tipo, así que comprueba de qué tipo de riesgo se trata.
Algunos visores muestran también la profundidad estimada de la inundación o la intensidad del flujo del agua (categoría de peligro — hazard category). Aunque sea la misma "zona de riesgo", que el agua llegue al tobillo o a la altura del tejado son problemas completamente distintos.
Aunque en el mapa no haya una zona de peligro, no está garantizada la seguridad. Puede que aún no se haya realizado el estudio de inundaciones de esa zona. Si no hay ninguna marca, pregunta al council "si existe un estudio de inundaciones para esta dirección".
Comprobaciones adicionales antes de alquilar o comprar
Si ya te has hecho una idea general con el mapa, comprueba sin falta lo siguiente antes de firmar. El mapa es una referencia; la base para las decisiones legales y económicas son los certificados oficiales y la confirmación de un experto.
- Obtén un certificado de planeamiento (planning certificate) — en NSW, el s10.7 certificate del council informa de la normativa relacionada con inundaciones. Otros estados también emiten a través del council información equivalente de planeamiento o de la propiedad (planning/property). Es imprescindible al comprar y también puedes solicitarlo al alquilar.
- Revisa el contrato de compraventa y la declaración (disclosure) — las obligaciones de declaración del vendedor varían según el estado. Haz que un abogado o un conveyancer revise las cláusulas del contrato relacionadas con inundaciones.
Consejos prácticos
Si se lee mal, la información sobre inundaciones pone en juego tu seguridad y mucho dinero. Ten especial cuidado con lo siguiente.
- No creas la frase de "a salvo de inundaciones" de los anuncios inmobiliarios — es solo una expresión de la parte vendedora o arrendadora. Verifícalo siempre cruzándolo con los mapas oficiales del gobierno y el council.
- No te fíes de mapas o capturas antiguos — los estudios de inundaciones y las zonificaciones de peligro se actualizan (por ejemplo, la indicación del año en un 'Flood Risk Overlay'). Consulta la versión más reciente del visor oficial, no un mapa viejo fijado en un blog.
Enlaces de referencia (los datos de inundación se actualizan; comprueba la versión más reciente al visitarlos)
- Bureau of Meteorology — Australian Warnings(se abre en una ventana nueva)
Alertas y previsiones de inundación de todo el país de la Oficina de Meteorología de Australia (Bureau of Meteorology, BOM). Consulta por estado las alertas de inundaciones en curso o inminentes. En temporada de lluvias hay que mirar estas alertas en tiempo real, no los mapas de historial.
- Geoscience Australia — AFRIP (Flood Studies)(se abre en una ventana nueva)
AFRIP de Geoscience Australia — catálogo nacional de estudios de inundaciones. Puedes buscar qué estudios gubernamentales de inundaciones existen para tu zona (solo se registran las zonas donde se ha realizado un estudio).
- (se abre en una ventana nueva)