临时签证持有人购房（FIRB）——审批流程、费用与空置费申报
没有公民身份或永久居留权的临时签证持有人购买澳大利亚住房须事先获得 FIRB 批准。本指南依据官方来源，整理了申请流程与费用、2025–27年既有住宅购买限制，以及空置费（vacancy fee）年度申报义务。
没有公民身份或永久居留权的临时签证持有人购买澳大利亚住房须事先获得 FIRB 批准。本指南依据官方来源，整理了申请流程与费用、2025–27年既有住宅购买限制，以及空置费（vacancy fee）年度申报义务。
既非澳大利亚公民、也非通常居住在澳大利亚的永久居民的"外国人（foreign person）"在购买澳大利亚住宅房产前，须事先获得政府批准。主管该制度的审议机构是 FIRB（Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会），而住宅房产申请的实际受理、审查与管理（含费用、空置费）由澳大利亚税务局（ATO）负责。核心原则是"先批准，后签约"。未经批准购入，可能面临强制出售令和处罚。
按规定，临时居民（temporary resident）通常指持有允许停留超过12个月的临时签证（学生、工作签证等）的人，或在永久居留申请审理期间持过桥签证居留的人。其他居住在海外的外国人（foreign non-resident）适用更严格的规定。另外，与澳大利亚公民或永久居民配偶以联名共有（joint tenants）形式共同购买时，存在免除批准的例外安排，但涉及产权登记形式和配偶关系要件等条件，务必以官方渠道确认。打工度假等签证期限在12个月上下的情况，您的分类可能有所不同，申请前请通过官方指引确认。
住宅房产的 FIRB 申请通过 ATO 的外国投资者在线服务进行。流程为：提交申请 → 缴纳费用 → 审理 → 收到载明条件的无异议通知（no objection notification）。法定审理期限自缴费后起算，且视具体情况可能延长，因此建议在买卖日程上留出充足余量后再申请，以策安全。
申请费按购买价格区间分级确定，最低档也达数千澳元，价格越高涨幅越大。费用于每年7月1日随物价指数化（indexing）调整，且近年来与既有住宅相关的费用及空置费均大幅上调。因此，与其记住某个具体金额，不如查阅申请当时财政年度的官方费用表（foreigninvestment.gov.au）更为准确。
最常见的陷阱是在获批前就签订无条件合同。一旦批准被拒，将无法履行合同，面临定金损失等违约风险。请按实务惯例在合同中加入 'subject to FIRB approval'（以 FIRB 批准为条件）条款，以便批准未获通过时可以解除合同。
以下是当前最重要的最新信息。自2025年4月1日至2027年3月31日，原则上禁止包括临时签证持有人在内的外国人购买既有住宅（established dwelling）。例外仅限于有助于增加住房供应等极少数情形。该期限可能因政府政策延长或提前调整，因此在考虑签约时务必在官方网站再次确认限制状态。同一期间，对违规的查处也在加强。
限制的期限、范围和例外在公布后仍可能变动。本指南仅说明制度框架，在做出购买决定前，务必查看 foreigninvestment.gov.au 的最新公告。
临时签证持有人的选择可按房产类型和自身情况归纳为四种情形。各类型是否需要批准以及所附条件各不相同。
可通过 FIRB 批准购买的代表性类型，含楼花。若开发商持有豁免证书，该项目可免除个人单独申请，签约前请确认。出租限制等条件通常比既有住宅宽松，但应以批准书为准核实。
以建设住宅为条件获批的类型。须在批准书载明的期限内完成建设，若不开工放任不管即构成违反条件。请先评估建房计划和资金安排是否切实可行。
2025年4月至2027年3月期间原则上禁止购买的类型。过去临时居民可以自住为条件（禁止出租、离开澳大利亚时须出售）购买一套。限制结束后是否恢复及其条件，请关注官方公告。
取得永久居留权并成为通常居住者后，无需 FIRB 批准，且可获得首次购房者支持渠道（参见首次购房者指南）。不在临时签证期间勉强购买、耐心等待，也是值得中立考虑的选项。
通过 FIRB 体系购入住宅房产的外国业主，须承担空置费（vacancy fee）及年度申报义务。许多业主误以为"我实际住在里面，所以与我无关"而漏报，但关键在于申报本身是每年的义务，与是否有人居住无关。
FIRB 相关失误代价高昂。未经批准购入和违反条件可能导致处置令（强制出售）及民事、刑事处罚，漏报则会产生不必要的费用。以下是五个反复出现的常见失误。
澳大利亚政府外国投资官方网站（FIRB）——查询审批制度、2025–27年既有住宅限制及最新费用公告。
外国投资指导说明（Guidance Notes）——住宅房产各类型规定与申请费用表的官方指引资料。
澳大利亚税务局（ATO）——负责受理住宅房产外国投资申请及空置费申报（vacancy fee return）的机构。
Revenue NSW——新南威尔士州外国买家印花税附加费（surcharge purchaser duty）官方指引。
维多利亚州税务局（SRO）——维州外国买家额外印花税（foreign purchaser additional duty）官方指引。
取决于房产类型。新建住宅（new dwelling）和附带建房条件的空地（vacant land）可在获得 FIRB 批准后购买。而既有住宅（established dwelling）在2025年4月1日至2027年3月31日期间，原则上禁止包括临时签证持有人在内的外国人购买（例外极少）。该限制期限可能因政府政策而延长或调整，签约前请在 foreigninvestment.gov.au 确认最新状态。
楼花公寓通常被归类为新建住宅（new dwelling），属于可申请批准的对象。此外，若开发商已从政府取得新建住宅豁免证书（New Dwelling Exemption Certificate），该项目的买家可无需单独提交 FIRB 申请。但适用与否及具体条件因项目而异，请在签约前向开发商确认是否持有该证书，并通过官方指引核实。即使适用豁免，购入后的登记、空置费申报等业主义务依然存在。
申请费按购买价格区间确定，并于每年7月1日随物价指数化（indexing）调整。最低档也达数千澳元，价格越高费用增幅越大。已缴纳的费用原则上不予退还，因此申请前务必准确确认自己是否属于申请对象以及房产类型。申请当时财政年度的准确金额请查阅 foreigninvestment.gov.au 的官方费用表。
与澳大利亚公民或永久居民配偶以联名共有（joint tenants）形式共同购买时，存在免除 FIRB 批准的例外安排。但产权登记形式（joint tenants 与 tenants in common 在法律上不同）、配偶关系要件等均附有条件，是否适用于您的具体情况，务必通过官方指引并咨询过户师或律师确认。
未经批准购入可能导致严重法律后果。政府可发出处置令（disposal order）强制出售，并可能面临民事罚款和刑事处罚。近年来 ATO 对违规的查处呈加强趋势。实务中惯例是在买卖合同中加入 'subject to FIRB approval'（以 FIRB 批准为条件）条款，以便批准未获通过时可解除合同，签约前请务必确认该条款。
是的，申报（vacancy fee return）本身是每年的义务，与是否有人居住无关。如果全年居住或保持可出租状态达183天以上，则无需缴纳空置费，但申报表仍须每年在期限内向 ATO 提交。漏报可能被处以罚则，即使实际居住，也可能被视为已产生空置费。申报期限为每个 vacancy year 结束后30天内。
取得永久居留权并在澳大利亚通常居住后，此后购买住房不再需要 FIRB 批准，还可获得 First Home Owner Grant 等首次购房者支持渠道（详见首次购房者指南）。与其在临时签证期间承担高额费用和限制而仓促购买，将购房推迟到取得永居之后也是完全合理的选择。哪种方式更适合取决于个人情况，请中立地加以比较。