在澳大利亚住进公寓或联排别墅，就自动成为“楼宇共同体”的一员。从 lot 与公共部分的划分，到管理费（levies）与特别征费（special levy）、by-laws 生活规约、维修责任，再到直至仲裁庭的纠纷解决程序，本文按州为您整理。
在澳大利亚购买或租住公寓、联排别墅，并不只是得到“一套房子”，而是成为楼宇共同体（scheme）的一员。各户单独拥有的部分是 lot（专有部分），外墙、屋顶、走廊、电梯、花园、停车场入口通道等大家共同使用的部分是 common property（公共部分）。公共部分由全体业主共同拥有和管理，为此收取的管理费用就是 levies（管理费），规定共同生活规则的就是 by-laws。理解了这个结构，“为什么我家阳台施工需要批准”“为什么大家会为漏水维修费争执”就都能自然而然地解释通了。
同一制度在各州有不同的名称。NSW 称为 strata scheme，业主团体称为 owners corporation，依据法律是 Strata Schemes Management Act 2015。VIC 称为 owners corporation（Owners Corporations Act 2006），QLD 称为 body corporate（Body Corporate and Community Management Act 1997）。其他州和领地也有类似制度，名称和具体程序各不相同。只需记住：即使文件或机构指南中的名称看起来不同，它们都是同一层面的制度。
管理费通常分为两个口袋。administrative fund 用于支付保险费、清洁、公共用电、管理服务费等日常运营开支；capital works fund（NSW 的名称——QLD 称 sinking fund，VIC 称 maintenance fund）则是为粉刷、防水、电梯更换等长期维修而积累的资金。账单通常按季度寄发，金额由业主每年在业主大会上连同预算一起表决决定。
如果在储备金不足的情况下需要进行外墙修缮或防水工程等大规模维修，就要经业主大会表决额外征收 special levy（特别征费）。每户的负担可能相当沉重，这也是购买前必须通过 strata report 确认储备金状况的最主要原因。此类决定在 AGM（年度大会）或临时大会上作出，日常事务则由业主选出的委员会（committee）受托处理。业主有权出席大会并投票，如果无法亲自出席，可以提交委托书（proxy），且大会须满足法定人数（quorum）要求方可成立。
逾期不缴管理费，可能按各州法定利率加收利息并叠加追讨费用；在部分州，处于欠费（unfinancial）状态期间业主大会表决权会受到限制。如果缴纳有困难，请不要拖延，尽早以书面形式协商分期付款。
by-laws 是登记在各 scheme 名下的生活规约，规定噪音、停车、垃圾投放、公共部分使用、外观改动等事项。各小区内容不同，入住或购买前务必查阅副本。重要的一点是租客同样是 by-laws 的适用对象——它独立于租赁合同，对居住在该楼宇的所有人都具有效力。
违反 by-laws 时，委员会可发出书面整改通知（notice to comply），持续违反可能被仲裁庭处以罚款命令。“不知道有这条规约”的辩解是行不通的。
strata 纠纷中争议最多的就是维修责任的边界。原则很简单——公共部分由 scheme（owners corporation·body corporate）负责，专有部分内部由 lot 业主负责。判断边界的依据是已登记的 strata plan 图纸，越是模糊的案例，越需要先通过图纸和专业报告确定原因所在位置。
外墙、屋顶、公共走廊、电梯、主管道、楼宇防水结构等通常属于公共部分，由 scheme 承担维修和保养义务。发现缺陷时，请以书面形式通知委员会或 strata manager。
室内粉刷、地板材料、厨房和浴室设施、仅在专有部分内使用的支线管道等由业主负责。如果房屋正在出租，业主还须同时承担租赁法上的维修义务。
这是最常见的边界纠纷。如果原因出在防水层（waterproofing membrane）或主管道，多数情况下会被认定为公共部分，但各 scheme 情况不同，正确顺序是先核对图纸并以专业报告确定原因所在位置。
专有部分的维修原则上应以书面形式向房东或中介提出，公共部分的问题也基本经由房东转达给 scheme。请记住，租赁程序和 strata 程序是两条相互独立的路径。
strata 纠纷解决被设计为阶梯式结构——内部解决 → 州机构调解 → 仲裁庭。在许多事项上，如果不先经过调解，仲裁庭申请可能不予受理或被驳回，因此遵守顺序本身就是一种策略。
以下是 strata 生活中损失金钱和时间的典型模式。大多数都可以通过“事先确认”和“书面程序”来预防。
NSW strata 制度官方指南——by-laws、管理费、strata committee 以及 mediation 申请，均可在此一站式查询。
VIC owners corporation 制度的规则、管理费及纠纷解决程序官方指南。
QLD body corporate 制度及 Body Corporate Commissioner 的 conciliation·adjudication 程序官方指南。
澳大利亚 strata 行业的代表性协会——提供制度概览资料以及面向业主和居住者的教育资料。
NSW 的免费法律信息与咨询窗口——当 strata 纠纷升级为法律争议时，可作为第一咨询点。
是的，同样适用。by-laws 不仅约束业主，对居住在该楼宇的租客和访客同样具有效力，是独立于租赁合同之外的规范。在 NSW 等部分州，房东或中介须在租赁开始时向租客提供 by-laws 副本，请在入住前索取副本，确认宠物、停车、噪音等条款。
各州规定不同，不能一概而论。在 NSW，通过判例和法律修订，一律禁止宠物的 by-law 越来越难以获得效力认可，其他州也在朝着“不得不合理拒绝”的方向持续修法。不过，要求审批程序或附加条件在很多情况下仍然被允许，因此最稳妥的做法是同时查阅所在州官方网站和所属 scheme 的 by-laws，并事先取得书面批准。
在业主大会上依法表决通过的 special levy 即成为业主的法定缴纳义务。逾期不缴会按各州法定利率加收利息和追讨费用，在部分州，处于欠费（unfinancial）状态期间，业主大会表决权可能受到限制。如果缴纳有困难，最好的办法是尽快以书面形式与委员会或 strata manager 协商分期付款计划。
取决于漏水原因所在的位置。如果原因出在防水层（waterproofing membrane）或主管道等被归类为公共部分的地方，通常由 scheme（owners corporation/body corporate）承担维修责任；如果原因出在专有部分内的设施，则由该 lot 业主负责。第一步是通过已登记的 strata plan 图纸和专业报告确定原因所在位置，若双方判断不一，可通过调解和仲裁庭程序解决。
管理费预算每年由业主在业主大会（AGM）上表决决定，因此想降低费用，正规途径是出席大会，就预算项目提出质询并通过表决表达意见。以抗议为由擅自停缴，反而会因利息、追讨费用和表决权受限而对自己不利。如果认为预算核算不合理，可以利用州机构的调解或仲裁庭程序。
大多数事项不能直接申请。在 NSW，许多 strata 纠纷必须先尝试 Fair Trading 的 mediation，NCAT 才会受理申请；VIC 需先经内部程序和 Consumer Affairs Victoria，再向 VCAT 申请；QLD 则须先经过 Body Corporate Commissioner 的 conciliation，再进入 adjudication。跳过步骤可能导致申请被驳回，请务必按顺序进行。
虽然不是法律义务，但强烈建议。strata report 是查阅 scheme 记录后整理而成的报告，是在签约前确认 capital works/sinking fund 余额、过去及预定的 special levy、漏水或外墙等反复出现的缺陷记录、纠纷与诉讼情况的几乎唯一手段。如果在不知情的情况下买下储备金见底的楼宇，入住后不久就可能背上巨额特别征费。
