Tôi là người thuê nhà, tôi vẫn phải tuân thủ by-laws sao?

Có, vẫn áp dụng. By-laws không chỉ có hiệu lực với chủ sở hữu mà còn với người thuê nhà và khách đến thăm sống trong tòa nhà đó, và là bộ quy tắc độc lập với hợp đồng thuê nhà. Ở một số bang như NSW, chủ nhà hoặc đại lý phải cung cấp bản sao by-laws cho người thuê khi bắt đầu thuê, vì vậy hãy yêu cầu bản sao trước khi dọn vào và kiểm tra các điều khoản về thú cưng, đỗ xe và tiếng ồn.

By-law cấm nuôi thú cưng hoàn toàn có hiệu lực không?

Điều này khác nhau tùy bang nên không thể khẳng định chắc chắn. Ở NSW, qua án lệ và sửa đổi luật, by-law cấm thú cưng một cách toàn diện ngày càng khó được công nhận hiệu lực, và các bang khác cũng đang có xu hướng sửa đổi theo hướng "cấm từ chối một cách bất hợp lý". Tuy nhiên, thủ tục phê duyệt hoặc áp đặt điều kiện vẫn thường được phép, vì vậy an toàn nhất là kiểm tra trang chính thức của bang cùng với by-laws của scheme mình thuộc về, rồi xin phê duyệt bằng văn bản.

Nếu tôi không có khả năng nộp ngay khoản phí đặc biệt (special levy) thì sao?

Special levy được biểu quyết hợp lệ tại đại hội trở thành nghĩa vụ nộp theo pháp luật của chủ sở hữu. Nếu chậm nộp, tiền lãi theo lãi suất luật định của từng bang và chi phí thu hồi sẽ được cộng thêm, và ở một số bang, quyền biểu quyết tại đại hội có thể bị hạn chế trong thời gian còn nợ (unfinancial). Nếu gặp khó khăn về tài chính, tốt nhất là sớm thương lượng bằng văn bản với ủy ban hoặc strata manager về kế hoạch trả góp.

Trần nhà bị dột nước, ai chịu trách nhiệm sửa chữa?

Điều này phụ thuộc vào nguyên nhân nằm ở đâu. Nếu nguyên nhân thuộc phần được phân loại là tài sản chung như lớp chống thấm (waterproofing membrane) hay đường ống chính, thì thông thường scheme (owners corporation/body corporate) chịu trách nhiệm sửa chữa; nếu nguyên nhân là thiết bị bên trong phần sở hữu riêng thì chủ sở hữu lot đó chịu trách nhiệm. Bước đầu tiên là xác định vị trí nguyên nhân bằng bản vẽ strata plan đã đăng ký và báo cáo của chuyên gia; nếu ý kiến trái ngược nhau, có thể giải quyết qua thủ tục hòa giải hoặc tribunal.

Phí quản lý quá đắt, có cách nào giảm không?

Ngân sách phí quản lý được các chủ sở hữu biểu quyết hàng năm tại đại hội thường niên (AGM), vì vậy nếu muốn giảm, con đường chính thức là tham dự đại hội, chất vấn các khoản mục ngân sách và nêu ý kiến qua biểu quyết. Tự ý ngừng nộp phí để phản đối sẽ chỉ khiến bạn bất lợi hơn vì tiền lãi, chi phí thu hồi và hạn chế quyền biểu quyết. Nếu cho rằng cách tính ngân sách là bất hợp lý, bạn có thể sử dụng thủ tục hòa giải của cơ quan bang hoặc tribunal.

Khi có tranh chấp, tôi có thể nộp đơn thẳng lên tribunal (NCAT v.v.) không?

Đa số các vụ việc không thể nộp đơn ngay. Ở NSW, với nhiều tranh chấp strata, phải thử mediation của Fair Trading trước thì đơn lên NCAT mới được chấp nhận; ở VIC, phải qua thủ tục nội bộ và Consumer Affairs Victoria rồi mới đến VCAT; ở QLD, cấu trúc là qua conciliation của Body Corporate Commissioner rồi tiến hành adjudication. Bỏ qua các bước có thể khiến đơn bị trả lại, vì vậy hãy tuân thủ đúng trình tự.

Trước khi mua căn hộ, có nhất thiết phải lấy strata report không?

Không phải là nghĩa vụ pháp lý nhưng rất được khuyến nghị. Strata report là báo cáo tổng hợp từ việc xem xét hồ sơ của scheme, và trên thực tế là phương tiện duy nhất để kiểm tra trước khi ký hợp đồng: số dư quỹ capital works/sinking fund, các special levy trong quá khứ và dự kiến, lịch sử lỗi lặp lại như dột nước hay tường ngoài, và tình trạng tranh chấp/kiện tụng. Nếu vô tình mua một tòa nhà đã cạn quỹ dự trữ, bạn có thể phải gánh một khoản phí đặc biệt lớn ngay sau khi dọn vào.

Hướng dẫn strata căn hộ ở Úc — By-laws·Phí quản lý·Phí đặc biệt·Thủ tục tranh chấp - Victoria

Quay lại danh sách hướng dẫn

Sống trong căn hộ strata — By-laws·Phí quản lý·Thủ tục tranh chấp

Sống trong căn hộ hoặc townhouse ở Úc đồng nghĩa với việc tự động trở thành thành viên của "cộng đồng tòa nhà". Từ việc phân biệt lot và tài sản chung, phí quản lý (levies) và khoản phí đặc biệt (special levy), nội quy sinh hoạt by-laws, trách nhiệm sửa chữa, đến thủ tục giải quyết tranh chấp kéo dài tới tribunal — tất cả được tổng hợp theo từng bang.

Strata là gì — lot (phần sở hữu riêng) và tài sản chung

Mua hoặc thuê căn hộ hay townhouse ở Úc không đơn thuần là có được "một căn nhà" mà là trở thành thành viên của cộng đồng tòa nhà (scheme). Phần mỗi hộ sở hữu riêng là lot (phần sở hữu riêng), còn phần mọi người cùng sử dụng như tường ngoài, mái nhà, hành lang, thang máy, vườn, lối vào bãi đỗ xe là common property (tài sản chung). Tài sản chung do toàn bộ chủ sở hữu cùng sở hữu và quản lý; khoản tiền thu để trang trải chi phí quản lý đó là phí quản lý (levies), còn quy tắc sống chung được quy định trong by-laws. Hiểu được cấu trúc này, bạn sẽ tự nhiên hiểu được "tại sao sửa ban công của mình lại cần xin phép" và "tại sao lại tranh cãi về chi phí sửa chỗ dột nước".

Mỗi bang gọi một tên khác nhau — NSW·VIC·QLD

Cùng một chế độ nhưng mỗi bang gọi bằng tên khác nhau. NSW gọi là strata scheme, tổ chức của các chủ sở hữu gọi là owners corporation, với luật căn cứ là Strata Schemes Management Act 2015. VIC gọi là owners corporation (Owners Corporations Act 2006), còn QLD gọi là body corporate (Body Corporate and Community Management Act 1997). Các bang/lãnh thổ khác cũng có chế độ tương tự với tên gọi và thủ tục chi tiết khác nhau. Dù tên gọi trong giấy tờ hay hướng dẫn của cơ quan có vẻ khác nhau, chỉ cần nhớ rằng tất cả đều là chế độ ở cùng một cấp độ.

Phí quản lý (levies) — hai "túi tiền" và khoản phí đặc biệt

Phí quản lý thường được chia thành hai "túi tiền". Administrative fund chi trả các chi phí vận hành hàng ngày như phí bảo hiểm, vệ sinh, điện khu vực chung, phí quản lý; còn capital works fund (tên gọi ở NSW — QLD là sinking fund, VIC là maintenance fund) là khoản tích lũy dự phòng cho các sửa chữa dài hạn như sơn lại, chống thấm, thay thang máy. Thông thường hóa đơn được gửi theo quý, và số tiền do các chủ sở hữu biểu quyết hàng năm cùng với ngân sách tại đại hội.

Khoản phí đặc biệt (special levy) và cơ chế biểu quyết tại đại hội

Khi quỹ dự trữ không đủ mà cần sửa chữa quy mô lớn như sửa tường ngoài hay chống thấm, scheme sẽ thu thêm special levy (khoản phí đặc biệt) sau khi biểu quyết tại đại hội. Gánh nặng cho mỗi hộ có thể khá lớn — đây là lý do lớn nhất phải kiểm tra tình trạng quỹ dự trữ bằng strata report trước khi mua. Những quyết định như vậy được đưa ra tại AGM (đại hội thường niên) hoặc đại hội bất thường, còn các quyết định thường ngày được ủy thác cho ủy ban (committee) do các chủ sở hữu bầu ra xử lý. Chủ sở hữu có quyền tham dự đại hội và bỏ phiếu; nếu không thể tham dự trực tiếp, có thể nộp giấy ủy quyền (proxy), và đại hội phải đạt yêu cầu về số lượng tối thiểu (quorum) mới hợp lệ.

Kiểm tra số dư quỹ capital works/sinking fund và kế hoạch sửa chữa dài hạn bằng strata report (báo cáo xem xét hồ sơ) — nếu quỹ dự trữ cạn kiệt, đó là dấu hiệu sắp có khoản phí đặc biệt.

By-laws — nội quy sinh hoạt khác nhau tùy từng khu

By-laws là nội quy sinh hoạt được đăng ký cho từng scheme, quy định về tiếng ồn, đỗ xe, đổ rác, sử dụng tài sản chung, thay đổi ngoại quan, v.v. Nội dung khác nhau tùy từng khu nhà, vì vậy nhất định phải kiểm tra bản sao trước khi dọn vào hoặc mua. Điểm quan trọng là người thuê nhà cũng thuộc đối tượng áp dụng của by-laws — độc lập với hợp đồng thuê nhà, by-laws có hiệu lực với mọi người sống trong tòa nhà đó.

Thú cưng — by-law cấm hoàn toàn đang dần mất hiệu lực ở NSW và một số nơi khác qua án lệ và sửa đổi luật, nhưng mỗi bang mỗi khác nên đừng vội khẳng định; hãy kiểm tra trang chính thức của bang cùng với thủ tục phê duyệt của scheme mình thuộc về.
Tiếng ồn·đỗ xe·hút thuốc ở ban công — ba loại khiếu nại strata phổ biến nhất. Kiểm tra trước khi dọn vào xem khách có được đỗ xe không và điều khoản hạn chế hút thuốc ở ban công sẽ giúp phòng ngừa mâu thuẫn.

Phân định trách nhiệm sửa chữa

Trong tranh chấp strata, điều gây tranh cãi nhiều nhất là ranh giới trách nhiệm sửa chữa. Nguyên tắc rất đơn giản — tài sản chung do scheme (owners corporation·body corporate) chịu trách nhiệm, bên trong phần sở hữu riêng do chủ sở hữu lot chịu trách nhiệm. Căn cứ để phán đoán ranh giới là bản vẽ strata plan đã đăng ký; trường hợp càng mập mờ thì càng phải xác định vị trí nguyên nhân trước bằng bản vẽ và báo cáo của chuyên gia.

Tài sản chung — trách nhiệm của scheme

Tường ngoài, mái nhà, hành lang chung, thang máy, đường ống chính, kết cấu chống thấm của tòa nhà, v.v. thường là tài sản chung, và scheme có nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì. Khi phát hiện lỗi, hãy thông báo bằng văn bản cho ủy ban hoặc strata manager.

Bên trong phần sở hữu riêng — trách nhiệm của chủ sở hữu

Sơn nội thất, vật liệu sàn, thiết bị bếp và phòng tắm, các nhánh ống chỉ dùng bên trong phần sở hữu riêng, v.v. thuộc trách nhiệm của chủ sở hữu. Nếu đang cho thuê, chủ sở hữu đồng thời chịu nghĩa vụ sửa chữa theo luật thuê nhà.

Trường hợp ranh giới — dột nước

Đây là tranh chấp ranh giới phổ biến nhất. Nếu nguyên nhân là lớp chống thấm (waterproofing membrane) hoặc đường ống chính thì thường được coi là tài sản chung, nhưng mỗi scheme mỗi khác, vì vậy trình tự đúng là kiểm tra bản vẽ và xác định vị trí nguyên nhân bằng báo cáo của chuyên gia.

Nếu là người thuê nhà — nguyên tắc là thông qua chủ nhà

Nguyên tắc là yêu cầu sửa chữa phần sở hữu riêng bằng văn bản gửi chủ nhà hoặc đại lý, và vấn đề tài sản chung về cơ bản cũng được chuyển đến scheme thông qua chủ nhà. Hãy nhớ rằng thủ tục thuê nhà và thủ tục strata là hai hướng riêng biệt.

Giải quyết tranh chấp — nhất định phải theo trình tự này

Việc giải quyết tranh chấp strata được thiết kế theo cấu trúc từng bước — giải quyết nội bộ → hòa giải tại cơ quan bang → tribunal. Với nhiều vụ việc, nếu không qua hòa giải trước, đơn lên tribunal có thể không được tiếp nhận hoặc bị trả lại, vì vậy bản thân việc tuân thủ trình tự đã là một chiến lược.

Bắt đầu từ việc thu thập hồ sơ — thu thập hình ảnh, ngày tháng, thư từ văn bản, biên bản đại hội. Phản đối bằng miệng sẽ không trở thành chứng cứ trong các thủ tục sau này.
Khiếu nại nội bộ — nêu vấn đề bằng văn bản với ủy ban hoặc strata manager, và nếu cần, yêu cầu đưa vào chương trình nghị sự đại hội hoặc phát hành thông báo yêu cầu tuân thủ.

5 sai lầm thường gặp

Đây là những mô thức điển hình khiến bạn mất tiền và thời gian trong cuộc sống strata. Hầu hết đều có thể phòng ngừa bằng "kiểm tra trước" và "thủ tục bằng văn bản".

Ký hợp đồng mua mà không có strata report — trường hợp phổ biến là chỉ sau khi ký hợp đồng mới phát hiện quỹ dự trữ đã cạn và một special levy lớn đã được báo trước. Việc xem xét hồ sơ trước khi ký hợp đồng là bắt buộc.
Dọn vào mà không đọc by-laws — nhiều người không biết các điều khoản về thú cưng, chỗ đỗ xe cho khách, hút thuốc ở ban công nên nhận thông báo yêu cầu tuân thủ ngay từ tháng đầu tiên. Người thuê nhà cũng không ngoại lệ.

Hướng dẫn cuộc sống tại Úc