Mua nhà khi giữ visa tạm trú (FIRB) — quy trình phê duyệt, phí và khai báo vacancy fee
Người giữ visa tạm trú không có quốc tịch hoặc thường trú cần được FIRB phê duyệt trước khi mua nhà tại Úc. Bài viết tổng hợp dựa trên nguồn chính thức: quy trình nộp hồ sơ và phí, hạn chế mua nhà đã qua sử dụng 2025–27, và nghĩa vụ khai báo phí nhà bỏ trống (vacancy fee) hằng năm.
Phê duyệt FIRB là gì — ai cần phải xin
'Người nước ngoài (foreign person)' — tức không phải công dân Úc hoặc thường trú nhân cư trú thường xuyên tại Úc — phải được chính phủ phê duyệt trước khi mua bất động sản nhà ở tại Úc. Cơ quan thẩm định phụ trách chế độ này là FIRB (Foreign Investment Review Board — Ủy ban Thẩm định Đầu tư Nước ngoài), còn việc tiếp nhận, thẩm định và quản lý thực tế các hồ sơ bất động sản nhà ở (bao gồm phí và vacancy fee) do Sở Thuế Úc (ATO) đảm nhiệm. Nguyên tắc cốt lõi là 'phê duyệt trước, hợp đồng sau'. Nếu mua mà không có phê duyệt, bạn có thể bị lệnh buộc bán và chịu chế tài.
Phân biệt temporary resident (người tạm trú) và người nước ngoài khác
Theo quy định, temporary resident (người tạm trú) thường là người giữ visa tạm trú cho phép lưu trú trên 12 tháng (visa du học, visa làm việc, v.v.) hoặc người đang lưu trú bằng bridging visa trong khi đơn xin thường trú đang được xử lý. Người nước ngoài cư trú ở nước ngoài (foreign non-resident) chịu các quy định nghiêm ngặt hơn. Mặt khác, có cơ chế ngoại lệ miễn phê duyệt khi mua cùng vợ/chồng là công dân Úc hoặc thường trú nhân theo hình thức đồng sở hữu chung (joint tenants), nhưng có các điều kiện về hình thức đứng tên và yêu cầu quan hệ, vì vậy nhất định phải xác nhận qua kênh chính thức. Với các visa có thời hạn khoảng 12 tháng như working holiday, phân loại của bạn có thể khác, hãy kiểm tra hướng dẫn chính thức trước khi nộp hồ sơ.
Quy trình nộp hồ sơ và phí — nộp trực tuyến qua ATO
Hồ sơ FIRB cho bất động sản nhà ở được thực hiện qua dịch vụ trực tuyến dành cho nhà đầu tư nước ngoài của ATO. Trình tự là: nộp đơn → nộp phí → thẩm định → nhận thông báo không phản đối (no objection notification) kèm các điều kiện. Thời hạn thẩm định theo luật được tính từ khi nộp phí và có thể được gia hạn tùy trường hợp, vì vậy an toàn nhất là nộp hồ sơ với thời gian dự phòng so với lịch mua bán.
Phí nộp hồ sơ — theo khung giá, điều chỉnh chỉ số ngày 1/7 hằng năm
Phí nộp hồ sơ được xác định theo bậc dựa trên khung giá mua; ngay cả khung thấp nhất cũng ở mức vài nghìn đô la Úc và tăng mạnh khi giá càng cao. Phí được điều chỉnh theo chỉ số giá (indexing) vào ngày 1 tháng 7 hằng năm, và các khoản phí liên quan đến nhà đã qua sử dụng cùng vacancy fee có xu hướng tăng mạnh trong những năm gần đây. Do đó, thay vì ghi nhớ một con số cụ thể, chính xác hơn là kiểm tra bảng phí chính thức theo năm tài chính tại thời điểm nộp hồ sơ (foreigninvestment.gov.au).
- Xác nhận kênh nộp hồ sơ: Cách cơ bản là nộp hồ sơ chỉ định từng bất động sản cụ thể; ngoài ra còn có hình thức giấy chứng nhận miễn trừ (exemption certificate) cho phép mua 1 căn nhà trong một khoảng thời gian nhất định — hãy xác nhận điều kiện áp dụng qua kênh chính thức.
Hạn chế mua nhà đã qua sử dụng 2025–27 — hiện tại có thể làm gì
Đây là thông tin cập nhật quan trọng nhất hiện nay. Từ ngày 1/4/2025 đến 31/3/2027, người nước ngoài, bao gồm cả người giữ visa tạm trú, về nguyên tắc bị cấm mua nhà đã qua sử dụng (established dwelling). Ngoại lệ cực kỳ hạn chế, chẳng hạn các trường hợp đóng góp vào việc tăng nguồn cung nhà ở. Thời hạn này có thể được gia hạn hoặc thay đổi sớm hơn theo chủ trương của chính phủ, vì vậy tại thời điểm xem xét hợp đồng, nhất định phải kiểm tra lại tình trạng hạn chế trên trang chính thức. Trong cùng giai đoạn, việc xử lý vi phạm cũng đang được tăng cường.
- Nhà đã qua sử dụng (established dwelling): Về nguyên tắc bị cấm mua từ 01/04/2025 đến 31/03/2027. Việc bạn có thuộc số rất ít ngoại lệ hay không chỉ nên được đánh giá dựa trên hướng dẫn chính thức.
- Nhà mới xây (new dwelling): Nhà mới xây và off-the-plan được bán lần đầu từ chủ đầu tư vẫn có thể tiếp tục mua sau khi nhận phê duyệt FIRB.
4 trường hợp theo loại bất động sản
Các lựa chọn của người giữ visa tạm trú có thể được tóm gọn thành bốn trường hợp tùy theo loại bất động sản và hoàn cảnh cá nhân. Mỗi loại khác nhau về việc có cần phê duyệt hay không và các điều kiện được áp đặt.
Loại tiêu biểu có thể mua với phê duyệt FIRB, bao gồm cả off-the-plan. Có cơ chế miễn nộp hồ sơ riêng lẻ đối với các dự án mà chủ đầu tư đã có giấy chứng nhận miễn trừ, vì vậy hãy xác nhận trước khi ký hợp đồng. Các điều kiện như hạn chế cho thuê có xu hướng nhẹ hơn so với nhà đã qua sử dụng, nhưng phải căn cứ vào văn bản phê duyệt để xác nhận.
Loại được phê duyệt với điều kiện xây dựng nhà ở. Phải hoàn thành xây dựng trong thời hạn ghi trong văn bản phê duyệt; nếu bỏ mặc không khởi công sẽ bị coi là vi phạm điều kiện. Hãy kiểm tra trước xem kế hoạch xây dựng và lịch tài chính có thực tế hay không.
Loại về nguyên tắc bị cấm mua từ tháng 4/2025 đến tháng 3/2027. Trước đây, người tạm trú có thể mua 1 căn với điều kiện tự cư trú (cấm cho thuê, phải bán khi rời Úc). Việc có được mua trở lại sau khi hết hạn chế và các điều kiện kèm theo — hãy theo dõi công bố chính thức.
Khi có thường trú và trở thành người cư trú thường xuyên, bạn không cần phê duyệt FIRB và các kênh hỗ trợ người mua nhà lần đầu cũng mở ra (xem hướng dẫn người mua nhà lần đầu). Không gắng gượng trong thời gian giữ visa tạm trú mà chờ đợi cũng là một lựa chọn đáng cân nhắc một cách khách quan.
Vacancy fee (phí nhà bỏ trống) và nghĩa vụ khai báo hằng năm
Chủ sở hữu nước ngoài mua bất động sản nhà ở theo cơ chế FIRB phải chịu vacancy fee (phí nhà bỏ trống) và nghĩa vụ khai báo hằng năm. Nhiều chủ sở hữu hiểu nhầm rằng 'tôi đang thực sự sống ở đó nên không liên quan' và bỏ lỡ việc khai báo, nhưng điểm cốt lõi là bản thân việc khai báo là nghĩa vụ hằng năm bất kể tình trạng cư trú.
- Tiêu chí 183 ngày: Nếu trong năm (vacancy year) nhà không được cư trú hoặc cho thuê (hoặc thực sự sẵn sàng cho thuê) từ 183 ngày trở lên, vacancy fee sẽ bị áp. Chỉ hợp đồng cho thuê theo đơn vị từ 30 ngày trở lên mới được công nhận, nên việc kinh doanh lưu trú ngắn hạn có thể không được xem là đáp ứng yêu cầu — chi tiết hãy kiểm tra qua hướng dẫn chính thức của ATO.
- Nghĩa vụ khai báo hằng năm: Ngay cả khi đã cư trú từ 183 ngày trở lên và vacancy fee phải nộp bằng 0, vẫn phải nộp vacancy fee return mỗi năm. Khai báo và nộp phí là hai nghĩa vụ riêng biệt.
Lưu ý và 5 sai lầm thường gặp
Sai lầm liên quan đến FIRB rất tốn kém. Mua không có phê duyệt và vi phạm điều kiện có thể dẫn đến lệnh xử lý tài sản (buộc bán) cùng chế tài dân sự và hình sự, còn bỏ sót khai báo tạo ra các khoản phải nộp không cần thiết. Dưới đây là năm sai lầm thường lặp lại.
- Ký hợp đồng vô điều kiện trước khi được phê duyệt — Ký hợp đồng không có điều khoản 'subject to FIRB approval' khiến bạn chịu rủi ro vi phạm hợp đồng nếu không được phê duyệt. Nếu hoàn tất việc mua trong tình trạng không có phê duyệt, bạn có thể bị lệnh xử lý tài sản và chế tài.
- Bỏ sót khai báo vacancy fee return — Sai lầm bỏ qua việc khai báo với lý do 'đang ở thực nên không phải nộp gì'. Khai báo là nghĩa vụ hằng năm và việc bỏ sót có thể dẫn đến chế tài và bị áp vacancy fee.
Các liên kết chính thức hữu ích
- Foreign Investment Australia (FIRB)(mở trong cửa sổ mới)
Trang web chính thức về đầu tư nước ngoài của Chính phủ Úc (FIRB) — kiểm tra chế độ phê duyệt, hạn chế nhà đã qua sử dụng 2025–27 và thông báo phí mới nhất.
- 외국인 투자 가이던스·수수료 안내(mở trong cửa sổ mới)
Guidance note về đầu tư nước ngoài — tài liệu hướng dẫn chính thức về quy định theo từng loại bất động sản nhà ở và bảng phí nộp hồ sơ.
- 호주 국세청(ATO)(mở trong cửa sổ mới)
Sở Thuế Úc (ATO) — cơ quan tiếp nhận hồ sơ đầu tư nước ngoài đối với bất động sản nhà ở và quản lý khai báo vacancy fee return.