Quyền của người ở share house và nhà trọ — khi không có tên trong hợp đồng thuê
Tổng hợp tư cách pháp lý của sub-tenant, boarder, lodger và quy định của từng tiểu bang, cách tự bảo vệ bằng thỏa thuận văn bản và ghi chép, cho đến tranh chấp tiền bond và cách ứng phó khi bị trục xuất trái phép.
Phạm vi của hướng dẫn này — người cư trú "không có" tên trong hợp đồng thuê
Trước tiên, xin làm rõ phạm vi. Người thuê có tên trong hợp đồng thuê chính thức (co-tenant) được luật thuê nhà ở bảo vệ toàn diện và thuộc phạm vi của hướng dẫn riêng về thuê nhà và quyền người thuê. Hướng dẫn này dành cho người không có tên trong hợp đồng thuê — sub-tenant thuê phòng từ head tenant, hoặc boarder/lodger sống cùng nhà với chủ nhà hay head tenant. Phần lớn share house và nhà trọ ở Úc thuộc hình thức này; do sự bảo vệ của luật thuê nhà ở yếu hoặc không có, ghi chép và thỏa thuận bằng văn bản gần như là vũ khí duy nhất của bạn.
sub-tenant vs boarder/lodger — trước hết hãy phân biệt tư cách của bạn
sub-tenant là người thiết lập quan hệ thuê riêng với head tenant và chiếm hữu không gian; nếu có hợp đồng bằng văn bản thì tùy theo tiểu bang, một phần hoặc toàn bộ luật thuê nhà ở có thể được áp dụng (việc cho thuê lại thường cần sự đồng ý của chủ nhà). boarder/lodger là người sống cùng nhà với chủ nhà hoặc head tenant và sử dụng một phòng (boarder là hình thức ở trọ bao gồm bữa ăn), và ở hầu hết các tiểu bang thuộc phạm vi common law, nằm ngoài luật thuê nhà ở. Ranh giới giữa hai tư cách này phụ thuộc vào việc có sống cùng nhà không, có chiếm hữu độc lập không và hình thức hợp đồng, với tiêu chí khác nhau giữa các tiểu bang — bước đầu tiên là kiểm tra tiêu chí của Fair Trading hoặc Consumer Affairs tiểu bang của bạn.
Việc bắt buộc phải làm trước khi dọn vào — thỏa thuận bằng văn bản
Sự bảo vệ của pháp luật càng yếu thì thỏa thuận bằng văn bản trước khi dọn vào càng quan trọng. Khi xảy ra tranh chấp, bên nào chứng minh được "đã hứa những gì" sẽ thắng. Không cần mẫu hợp đồng chính thức — chỉ cần tóm tắt các điều kiện qua email hoặc tin nhắn và nhận được xác nhận của đối phương cũng đã tạo nên khác biệt lớn.
Những mục nhất định phải có trong thỏa thuận văn bản
Hãy ghi rõ: tiền thuê và chu kỳ trả, số tiền bond và điều kiện hoàn trả, có bao gồm hóa đơn (utilities) hay không, thời hạn báo trước, nội quy nhà (khách đến thăm, dọn dẹp, tiếng ồn, v.v.), và cả việc có cung cấp bữa ăn hay không (nếu là ở trọ). Các mục càng cụ thể, bạn càng dễ chặn được câu "tôi chưa từng hứa như vậy" sau này.
- Đã ghi cụ thể đến từng con số về tiền thuê (số tiền, chu kỳ trả), số tiền bond và các chi phí bao gồm (điện, gas, nước, internet) chưa
- Đã quy định thời hạn báo trước (notice period, ví dụ: 2 tuần) giống nhau cho cả hai bên — khi bạn dọn ra và khi bạn bị yêu cầu dọn ra — chưa
Ghi chép về tiền bạc và tình trạng phòng — bond, tiền thuê, ảnh chụp
Nếu bạn là boarder/lodger nằm ngoài luật thuê nhà ở, bên nhận có thể không có nghĩa vụ ký gửi tiền bond vào cơ quan lưu giữ của tiểu bang. Nghĩa là tiền bond nằm trong túi của đối phương, nên dù là số tiền nhỏ, biên lai và lịch sử chuyển khoản chính là bằng chứng then chốt trong tranh chấp hoàn trả. Hãy ghi lại mọi thời điểm có tiền trao tay.
- Biên lai tiền bond — ghi rõ số tiền, ngày và tên người nhận (dù là số tiền nhỏ cũng nhất định phải nhận)
- Trả tiền thuê bằng chuyển khoản ngân hàng — ghi "rent" và kỳ hạn vào phần nội dung chuyển khoản. Hạn chế tiền mặt; nếu buộc phải dùng, nhận biên lai mỗi lần
- Chụp ảnh tình trạng phòng, đồ đạc, trang thiết bị vào ngày dọn vào — căn cứ để phòng vệ trước yêu cầu bồi thường hư hỏng khi dọn ra
4 trường hợp theo tiểu bang và hình thức cư trú
Luật được áp dụng hoàn toàn khác nhau tùy vào tiểu bang bạn sống và hình thức cư trú. Dưới đây là 4 trường hợp tiêu biểu — hãy xác định tình huống của bạn thuộc trường hợp nào, và nhất định kiểm tra các yêu cầu chi tiết trên trang web chính thức của tiểu bang tương ứng.
sub-tenant ký hợp đồng bằng văn bản với head tenant có thể, tùy theo tiểu bang, được luật thuê nhà ở bảo vệ (ký gửi bond, thủ tục chấm dứt thuê, v.v.), và khi đó head tenant đóng vai trò chủ nhà. Việc cho thuê lại (subletting) thường cần sự đồng ý của chủ nhà.
boarder/lodger nằm ngoài luật thuê nhà ở của NSW (Residential Tenancies Act 2010), nhưng các boarding house thuộc diện đăng ký — chẳng hạn có từ một số lượng người cư trú nhất định trở lên — được áp dụng các nguyên tắc cư trú (occupancy principles) theo Boarding Houses Act 2012, và tranh chấp có thể được giải quyết tại NCAT.
Nếu đáp ứng các điều kiện như cho thuê từ một phòng trở lên trong tòa nhà có thể chứa tổng cộng từ 4 người trở lên, cơ sở đó bắt buộc phải đăng ký là rooming house, và người cư trú được hưởng các quyền theo luật định cùng các tiêu chuẩn tối thiểu. Bạn có thể tra cứu tình trạng đăng ký tại Consumer Affairs Victoria.
rooming accommodation được điều chỉnh bởi luật riêng (Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008): tiền bond phải ký gửi tại RTA (Residential Tenancies Authority), và tranh chấp có thể qua hòa giải của RTA rồi đưa lên QCAT.
Khi xảy ra tranh chấp — ứng phó theo từng bước
Khi xảy ra tranh chấp, thay vì phản ứng theo cảm xúc, hãy đi từng bước dựa trên ghi chép. Giải quyết được ở bước càng thấp thì càng tiết kiệm thời gian và chi phí; và nếu phải lên bước cao hơn, toàn bộ văn bản ở các bước trước đều trở thành bằng chứng.
- Bước 1 — Cố gắng giải quyết bằng đối thoại, nhưng nội dung đã thống nhất phải được tóm tắt ngay qua tin nhắn hoặc email để lưu lại
- Bước 2 — Gửi thư yêu cầu bằng văn bản: nêu rõ yêu cầu, căn cứ và thời hạn (nếu là hoàn trả bond thì kèm số tài khoản nhận tiền)
- Bước 3 — Tư vấn miễn phí với Fair Trading, Consumer Affairs của tiểu bang — xác định luật áp dụng cho hình thức cư trú của bạn và cơ quan có thẩm quyền
Những sai lầm thường gặp và điều cần lưu ý
Đây là những sai lầm lặp đi lặp lại trong các buổi tư vấn tranh chấp share house, nhà trọ. Phần lớn có thể phòng tránh chỉ với 10 phút kiểm tra trước khi dọn vào.
- Chuyển tiền bond, tiền thuê trước khi xem phòng thực tế — đây là thủ đoạn lừa đảo cho thuê nhà điển hình. Nguyên tắc là không chuyển tiền trước khi xem nhà; các thủ đoạn chi tiết xem tại hướng dẫn phòng chống lừa đảo
- Chỉ tin vào câu "không khí như gia đình" rồi dọn vào bằng thỏa thuận miệng — khi tranh chấp xảy ra, bạn không có gì để chứng minh
- Trả tiền thuê bằng tiền mặt mà không có biên lai — không thể chứng minh cả việc đã trả tiền, thậm chí còn có thể bị quy là đang nợ
Các liên kết chính thức hữu ích
- NSW Fair Trading(mở trong cửa sổ mới)
Tiêu chí boarder, lodger ở NSW, luật riêng về boarding house và kênh tư vấn các vấn đề thuê nhà
- Consumer Affairs Victoria(mở trong cửa sổ mới)
Tra cứu đăng ký rooming house ở VIC và hướng dẫn về quyền cùng tiêu chuẩn tối thiểu cho người cư trú
- Residential Tenancies Authority (QLD)(mở trong cửa sổ mới)
Quy định rooming accommodation ở QLD, ký gửi tiền bond và dịch vụ hòa giải tranh chấp
- (mở trong cửa sổ mới)