シェアハウス・下宿居住者の権利 — リースに名前がないとき
sub-tenant・boarder・lodgerの法的地位と州ごとの規定、書面での合意・記録で自分を守る方法、ボンド紛争や違法な退去強制への対応までまとめました。
sub-tenant・boarder・lodgerの法的地位と州ごとの規定、書面での合意・記録で自分を守る方法、ボンド紛争や違法な退去強制への対応までまとめました。
まず範囲を明確にします。正式なリース(賃貸借契約書)に名前がある入居者(co-tenant)は賃貸借法の全面的な保護を受け、別のレント・テナント権利ガイドの対象です。本ガイドはリースに名前がない人 — head tenantから部屋を借りたsub-tenant、大家・head tenantと同じ家に住むboarder/lodger — のためのものです。オーストラリアのシェアハウス・下宿の多くがこの形態であり、賃貸借法の保護が弱いか存在しない分、記録と書面での合意が事実上唯一の武器になります。
sub-tenantはhead tenantと別途の賃貸関係を結んで空間を占有する人で、書面契約があれば州によっては賃貸借法の一部または全部が適用されることがあります(転貸には通常、大家の同意が必要です)。boarder/lodgerは大家またはhead tenantと同じ家に住んで部屋を使う人で(boarderは食事の提供を含む下宿の概念)、ほとんどの州で賃貸借法の適用外、common lawの領域です。両者の境界は同居の有無・独立した占有の有無・契約形態によって分かれ、州ごとに基準が異なるため、自分の州のFair Trading・Consumer Affairsの基準を確認することが第一歩です。
法の保護が弱いほど、入居前の書面での合意が重要になります。紛争が起きたとき、「何を約束したか」を証明できる側が勝ちます。正式な契約書の書式でなくてもよく、メールやメッセージアプリで条件を整理して相手の確認をもらうだけでも大きな違いが生まれます。
家賃と支払い周期、ボンドの金額と返還条件、光熱費(utilities)が含まれるかどうか、通知期間、ハウスルール(訪問者・掃除・騒音など)、そして食事提供の有無(下宿の場合)まで盛り込みましょう。項目が具体的であるほど、後になって「そんな約束はしていない」と言われるのを防げます。
すでに口頭の合意だけで住んでいても遅くはありません。今からでも合意内容を要約したメッセージを送り、相手から確認の返信をもらっておきましょう — 紛争時に有効な証拠になり得ます。
賃貸借法の適用外のboarder/lodgerの場合、ボンドを州の預託機関に預ける義務がないことがあります。つまりボンドが相手の手元にあるということなので、少額でも領収書と振込記録が返還紛争の重要な証拠になります。お金が動くすべての場面を記録に残してください。
賃貸借法が適用される形態(書面のsub-tenancy、QLDのrooming accommodationなど)であれば、ボンドを州の預託機関に預けることが義務である場合があります。預託の要否と手続きは州のFair Trading・Consumer Affairsで確認してください。
どの州に住んでいるか、どのような形態で住んでいるかによって、適用される法律がまったく異なります。代表的な4つのケースをまとめました — 自分の状況がどれに該当するかを確認し、詳細な要件は必ず該当州の公式サイトで確認してください。
head tenantと書面契約を結んだsub-tenantは、州によっては賃貸借法の保護(ボンドの預託、退去手続きなど)を受けられ、この場合head tenantが大家の役割を果たします。転貸(subletting)には通常、大家の同意が必要です。
boarder/lodgerはNSWの賃貸借法(Residential Tenancies Act 2010)の適用外ですが、一定人数以上が居住するなど登録対象のboarding houseにはBoarding Houses Act 2012に基づく居住原則(occupancy principles)が適用され、NCATで紛争を扱うことができます。
1部屋以上を賃貸し、合計4人以上が居住できる建物などの要件を満たすと、rooming houseとして登録義務があり、居住者には法定の権利と最低基準が適用されます。登録の有無はConsumer Affairs Victoriaで確認できます。
rooming accommodationは別の法律(Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008)で規律されており、ボンドはRTA(Residential Tenancies Authority)に預託し、紛争はRTAの調停を経てQCATに進むことができます。
紛争が起きたら、感情的に対応するのではなく、記録に基づいて段階を踏んでください。低い段階で解決するほど時間と費用が節約でき、高い段階に進んだ場合でも、前の段階の書面記録がすべて証拠になります。
シェアハウス・下宿の紛争相談で繰り返し登場する失敗例です。ほとんどは入居前の10分の確認で防ぐことができます。
NSWのboarder・lodgerの基準、boarding houseの別法制、賃貸関連の相談窓口
VICのrooming house登録の確認と、居住者の権利・最低基準の案内
QLDのrooming accommodation規定、ボンドの預託、紛争調停サービス
NSWの民事・商事審判所 — ボンドなどの金銭紛争とboarding house紛争を管轄
賃貸詐欺(rental scam)の手口の確認と被害の通報窓口
いいえ。賃貸借法の全面的な保護を受けられない場合はありますが、書面のsub-tenancy契約があれば州によっては賃貸借法の一部が適用されることがあり、boarder/lodgerであっても合意内容の履行を求めることができるcommon law(コモン・ロー)上の権利と「合理的通知(reasonable notice)」の原則は残っています。また、VICのrooming house、QLDのrooming accommodation、NSWのboarding houseのように別の法制度が適用される場合もあるため、まず居住形態と州(state)を確認することが重要です。
sub-tenantはhead tenant(リース名義人)と別途の賃貸契約を結んで空間を占有する人で、書面契約があれば州によっては賃貸借法の保護を受けられます(この場合、head tenantが大家の役割を果たします)。boarder/lodgerは大家またはhead tenantと同じ家に住んで部屋を使う形態(boarderは食事の提供を含む下宿)で、ほとんどの州で賃貸借法の適用外、common lawの領域です。実際には境界が曖昧なケースが多いため、州のFair Trading・Consumer Affairsの基準を確認する必要があります。
まず、領収書・振込記録・入居/退去時の写真を根拠に、書面(SMS・メール)で返還を求めてください。賃貸借法やrooming関連法が適用される形態であれば、州ごとの審判所(NSWはNCAT、VICはVCAT、QLDはQCATなど)に申し立てることができ、適用外のboarder/lodgerであっても少額民事紛争の手続きで請求できます。管轄と手続きは州ごとに異なるため、まず州のFair Trading・Consumer AffairsまたはLegal Aidに問い合わせるのが安全です。
賃貸借法の適用外のboarder/lodgerであってもcommon law上の「合理的通知(reasonable notice)」の原則が適用されるのが一般的で、通告なしに鍵を替えたり、荷物を差し押さえて即座に追い出したりする行為は違法となる可能性があります。身の危険を感じた場合は警察(緊急時は000)に連絡して安全を確保し、その後Legal AidやTenants' Unionなどの非営利機関で法的対応について相談してください。脅迫的な発言・行動は日付とともに記録しておくと役立ちます。
はい。今からでも合意内容をSMS・メールで整理し、相手の確認をもらっておきましょう。例えば「週$X、光熱費込み、退去時は2週間前に通知 — で合っていますよね?」のように要約して送り、返信をもらう方法で十分です。家賃は銀行振込に切り替え、ボンドを支払っている場合は領収書や振込記録を確保し、部屋の状態を写真に撮っておいてください。紛争が起きた場合、こうした記録が事実上唯一の証拠になります。
現金払いは記録が残らないため、紛争時に「支払った」という事実そのものを証明するのが困難です。できるだけ銀行振込(摘要欄にrentと期間を記載)を使い、現金が避けられない場合は毎回、日付・金額・受取人が記載された領収書を受け取ってください。領収書すら拒否される場合は、支払い直後に「本日、家賃$Xを現金でお渡ししました」という確認のメッセージを送って記録を残す方法があります。
各州・テリトリーのFair TradingまたはConsumer Affairsが公式窓口です。NSWはNSW Fair Trading(boarding houseの別法制を含む)、VICはConsumer Affairs Victoria(rooming house登録制)、QLDはResidential Tenancies Authority(rooming accommodation規定)を確認してください。その他の州・テリトリーも、該当州のFair Trading/Consumer Affairsのサイトでboarder・lodgerの項目を検索すれば最新の基準を確認できます。