アパートのストラタ生活 — By-laws・管理費・紛争手続き
オーストラリアでアパートやタウンハウスに住むと、自動的に「建物コミュニティ」の一員になります。lotと共用部分の区分から、管理費(levies)と特別賦課金(special levy)、by-laws(生活規約)、修理責任、トリビューナルに至る紛争解決手続きまで、州別に整理しました。
オーストラリアでアパートやタウンハウスに住むと、自動的に「建物コミュニティ」の一員になります。lotと共用部分の区分から、管理費(levies)と特別賦課金(special levy)、by-laws(生活規約)、修理責任、トリビューナルに至る紛争解決手続きまで、州別に整理しました。
オーストラリアでアパートやタウンハウスを購入したり借りたりすることは、単に「一軒の住まい」を手に入れることではなく、建物コミュニティ(scheme)の一員になることです。各住戸が単独で所有する部分がlot(専有部分)で、外壁・屋根・廊下・エレベーター・庭・駐車場の進入路のように全員が共同で使う部分がcommon property(共用部分)です。共用部分は所有者全員が共同で所有・管理し、その管理費用を徴収するのが管理費(levies)、共同生活のルールを定めたものがby-lawsです。この構造を理解すれば、「なぜ自分のバルコニーの工事に許可が必要なのか」「なぜ水漏れの修理費をめぐって争いになるのか」が自然に説明できます。
同じ制度が州ごとに異なる名称で呼ばれています。NSWではstrata schemeと呼び、所有者団体をowners corporationといい、Strata Schemes Management Act 2015が根拠法です。VICではowners corporation(Owners Corporations Act 2006)、QLDではbody corporate(Body Corporate and Community Management Act 1997)と呼ばれます。他の州・準州にも同様の制度があり、名称や細かな手続きが異なります。書類や機関の案内で名前が違って見えても、すべて同じレベルの制度だという点だけ覚えておけば十分です。
管理費は通常、2つの財布に分かれています。administrative fundは保険料、清掃、共用部分の電気代、管理手数料といった日常の運営費を賄い、capital works fund(NSWでの名称 — QLDはsinking fund、VICはmaintenance fund)は塗装、防水、エレベーターの交換といった長期修繕に備えて積み立てるお金です。通常は四半期ごとに請求書が発行され、金額は毎年総会で予算とともに所有者が議決します。
積立金が不足した状態で外壁補修や防水工事のような大規模な修繕が必要になると、総会の議決を経てspecial levy(特別賦課金)を追加で徴収します。住戸あたりの負担がかなり大きくなることがあり、購入前にstrata reportで積立金の状況を確認すべき最大の理由です。こうした決定はAGM(年次総会)や臨時総会で行われ、日常的な決定は所有者が選出した委員会(committee)が委任を受けて処理します。所有者には総会に出席して投票する権利があり、直接の出席が難しい場合は委任状(proxy)を提出でき、総会は定足数(quorum)の要件を満たして初めて成立します。
管理費を滞納すると、州ごとの法定利率による利息に加えて回収費用も加算されることがあり、一部の州では滞納(unfinancial)状態の間、総会での議決権が制限されます。支払いが難しい場合は先送りせず、早めに分割払いを書面で相談しましょう。
by-lawsは各schemeに登録された生活規約で、騒音・駐車・ゴミ出し・共用部分の使用・外観の変更などを定めています。物件ごとに内容が異なるため、入居や購入の前に必ず写しを確認する必要があります。重要なのは、テナントもby-lawsの適用対象だという点 — 賃貸借契約とは別に、その建物に住むすべての人に効力が及びます。
by-lawsに違反すると、委員会が書面による是正通知(notice to comply)を送付でき、違反が続くとトリビューナルでの罰金命令にまで至ることがあります。「規約があるとは知らなかった」という抗弁は通用しません。
ストラタ紛争で最も多い争いが修理責任の境界です。原則は単純です — 共用部分はscheme(owners corporation・body corporate)が、専有部分の内部はlotの所有者が責任を負います。境界判断の基準は登記されたstrata planの図面で、曖昧な事例ほど、図面と専門家の報告書で原因箇所を先に確定する必要があります。
外壁、屋根、共用廊下、エレベーター、配管の本管、建物の防水構造などは通常共用部分にあたり、schemeが修理・維持義務を負います。欠陥を見つけたら、委員会・strata managerに書面で通知しましょう。
内装の塗装、床材、キッチン・浴室の設備、専有部分内のみで使われる配管の支管などは所有者の責任です。賃貸に出している場合は、所有者は賃貸借法上の修理義務も併せて負うことになります。
最もよくある境界紛争です。原因が防水層(waterproofing membrane)や配管の本管であれば共用部分とみなされることが多いものの、schemeによって異なるため、図面の確認と専門家の報告書で原因箇所を確定するのが順序です。
専有部分の修理は家主・不動産業者に書面で依頼するのが原則で、共用部分の問題も家主を通じてschemeに伝えるルートが基本です。賃貸借の手続きとストラタの手続きは別トラックであることを覚えておきましょう。
ストラタ紛争の解決は段階構造で設計されています — 内部解決 → 州機関の調停 → トリビューナル。多くの案件で、調停を先に経なければトリビューナルへの申立てが受理されなかったり却下されたりするため、順序を守ること自体が戦略です。
ストラタ生活で費用と時間を失う典型的なパターンです。ほとんどは「事前の確認」と「書面での手続き」で予防できます。
NSWのストラタ制度の公式案内 — by-laws、管理費、strata committee、mediationの申請まで一か所で確認できます。
VICのowners corporation制度の規則、管理費、紛争解決手続きに関する公式案内です。
QLDのbody corporate制度と、Body Corporate Commissionerによるconciliation・adjudication手続きの公式案内です。
オーストラリアのストラタ分野を代表する協会 — 制度の一般資料と所有者・居住者向けの教育資料を提供しています。
NSWの無料の法律情報・案内窓口 — ストラタ紛争が法的な争いに発展した際の最初の相談先として活用できます。
はい、適用されます。by-lawsは所有者だけでなく、その建物に居住するテナントや訪問者にも効力が及び、賃貸借契約とは別個の規範です。NSWなど一部の州では、賃貸開始時に家主・不動産業者がテナントにby-lawsの写しを提供するよう定めているため、入居前に写しを請求してペット・駐車・騒音の条項を確認しましょう。
州によって異なり、断定はできません。NSWでは判例や法改正を通じて、ペットを一律に禁止するby-lawの効力が認められにくくなる流れにあり、他の州でも「不合理な拒否の禁止」の方向での改正が続いています。ただし承認手続きや条件の付与は依然として可能な場合が多いため、該当州の公式サイトと所属schemeのby-lawsを併せて確認したうえで、書面による承認を得ておくのが安全です。
総会で適法に議決されたspecial levyは、所有者の法的な納付義務となります。滞納すると州ごとの法定利率による利息と回収費用が加算され、一部の州では滞納状態(unfinancial)の間、総会での議決権が制限されることがあります。支払いが難しい場合は、できるだけ早く委員会やstrata managerに分割払いの計画を書面で相談するのが最善です。
原因がどこにあるかによって異なります。防水層(waterproofing membrane)や配管の本管のように共用部分に分類される部分が原因であれば、通常はscheme(owners corporation/body corporate)が修理責任を負い、専有部分内の設備が原因であれば該当lotの所有者の責任です。登記されたstrata planの図面と専門家の報告書で原因箇所を確定するのが第一歩で、判断が分かれる場合は調停・トリビューナルの手続きで争うことができます。
管理費の予算は毎年総会(AGM)で所有者が議決するため、下げたい場合は総会に出席して予算項目について質問し、投票で意見を示すのが正式なルートです。抗議の意思表示として勝手に支払いを止めると、利息・回収費用・議決権の制限によってかえって不利になります。予算の算定が不当だと考える場合は、州機関の調停やトリビューナルの手続きを利用できます。
ほとんどの案件はすぐには申し立てられません。NSWでは多くのストラタ紛争でFair Tradingのmediationを先に試みなければNCATへの申立てが受理されず、VICは内部手続きとConsumer Affairs Victoriaを経てVCATへ、QLDはBody Corporate Commissionerのconciliationを経てadjudicationに進む仕組みです。段階を飛ばすと申立てが却下されることがあるため、順序を守りましょう。
法的義務ではありませんが、強く推奨されます。strata reportはschemeの記録を閲覧して整理した報告書で、capital works/sinking fundの残高、過去および予定されているspecial levy、水漏れ・外壁など繰り返し発生している欠陥の履歴、紛争・訴訟の有無を契約前に確認できる事実上唯一の手段です。積立金が底をついた建物と知らずに購入すると、入居直後に多額の特別賦課金を負担することになりかねません。