Statut juridique des sub-tenants, boarders et lodgers, règles propres à chaque État, autoprotection par accords écrits et preuves, litiges de caution et réponse à une expulsion illégale.
Précisons d'abord le champ d'application. Le locataire dont le nom figure sur un bail officiel (co-tenant) bénéficie de la protection complète de la législation sur la location résidentielle et relève d'un guide distinct sur la location et les droits des locataires. Ce guide s'adresse aux personnes dont le nom ne figure pas sur le bail — le sub-tenant qui loue une chambre auprès du head tenant, et le boarder/lodger qui vit sous le même toit que le propriétaire ou le head tenant. Une grande partie des colocations et pensions en Australie relèvent de cette catégorie : la protection de la législation sur la location y est faible ou absente, et les traces écrites et les accords consignés deviennent pratiquement votre seule arme.
Le sub-tenant occupe un espace dans le cadre d'une relation locative distincte conclue avec le head tenant ; avec un contrat écrit, la législation sur la location peut s'appliquer en tout ou en partie selon l'État (la sous-location nécessite généralement l'accord du propriétaire). Le boarder/lodger vit dans le même logement que le propriétaire ou le head tenant et y occupe une chambre (le boarder correspondant à la pension avec repas fournis) ; dans la plupart des États, il relève de la common law, en dehors de la législation sur la location. La frontière entre les deux statuts dépend de la cohabitation, de l'occupation exclusive et de la forme du contrat, et les critères varient d'un État à l'autre : la première étape est de vérifier ceux du Fair Trading ou du Consumer Affairs de votre État.
Plus la protection légale est faible, plus l'accord écrit avant l'emménagement est important. En cas de litige, c'est la partie capable de prouver « ce qui a été promis » qui l'emporte. Nul besoin d'un contrat en bonne et due forme : résumer les conditions par e-mail ou messagerie et obtenir la confirmation de l'autre partie fait déjà une grande différence.
Incluez le loyer et sa fréquence de paiement, le montant de la caution et ses conditions de restitution, l'inclusion ou non des charges (utilities), le préavis, les règles de la maison (visiteurs, ménage, bruit, etc.) et, pour la pension, la fourniture de repas. Plus les points sont précis, mieux vous pourrez couper court à un futur « je n'ai jamais promis ça ».
Même si vous habitez déjà sur la base d'un accord verbal, il n'est pas trop tard. Envoyez dès maintenant un message résumant ce qui a été convenu et conservez la réponse de confirmation — cela pourra constituer une preuve valable en cas de litige.
Si vous êtes boarder/lodger hors du champ de la législation sur la location, le dépôt de la caution auprès de l'organisme de dépôt de l'État peut ne pas être obligatoire. Autrement dit, la caution reste dans la poche de l'autre partie : même pour une petite somme, les reçus et relevés de virement sont les preuves centrales d'un litige de restitution. Gardez une trace de chaque mouvement d'argent.
Si votre situation relève de la législation sur la location (sub-tenancy écrite, rooming accommodation au QLD, etc.), le dépôt de la caution auprès de l'organisme de l'État peut être obligatoire. Vérifiez l'obligation et la procédure auprès du Fair Trading ou du Consumer Affairs de votre État.
La loi applicable diffère totalement selon l'État où vous vivez et votre type d'occupation. Voici les 4 cas de figure les plus représentatifs — identifiez celui qui correspond à votre situation et vérifiez impérativement les conditions détaillées sur le site officiel de l'État concerné.
Le sub-tenant lié par un contrat écrit avec le head tenant peut, selon l'État, bénéficier de la protection de la législation sur la location (dépôt de la caution, procédure d'expulsion, etc.), le head tenant jouant alors le rôle de propriétaire. La sous-location (subletting) nécessite généralement l'accord du propriétaire.
Le boarder/lodger est hors du champ de la loi sur la location de NSW (Residential Tenancies Act 2010), mais les boarding houses soumises à enregistrement, notamment celles hébergeant un certain nombre de résidents, relèvent des principes d'occupation (occupancy principles) du Boarding Houses Act 2012, et les litiges peuvent être portés devant le NCAT.
Un bâtiment qui loue une ou plusieurs chambres et peut accueillir au total 4 résidents ou plus, entre autres conditions, est soumis à une obligation d'enregistrement comme rooming house, et ses résidents bénéficient de droits légaux et de normes minimales. L'enregistrement peut être vérifié auprès de Consumer Affairs Victoria.
Le rooming accommodation est régi par une loi spécifique (Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008) : la caution doit être déposée auprès de la RTA (Residential Tenancies Authority) et les litiges peuvent, après conciliation par la RTA, être portés devant le QCAT.
En cas de litige, plutôt que de réagir sous le coup de l'émotion, procédez par étapes en vous appuyant sur vos preuves. Plus le litige se résout à un stade précoce, plus vous économisez de temps et d'argent ; et si vous devez passer au niveau supérieur, tous les écrits des étapes précédentes serviront de preuves.
Voici les erreurs qui reviennent sans cesse dans les consultations sur les litiges de colocation et de pension. La plupart peuvent être évitées par 10 minutes de vérification avant d'emménager.
Critères boarder/lodger en NSW, régime spécifique des boarding houses et services de conseil en matière de location
Vérification de l'enregistrement des rooming houses au VIC, droits des résidents et normes minimales
Règles du rooming accommodation au QLD, dépôt de la caution et service de règlement des litiges
Tribunal civil et administratif de NSW — compétent pour les litiges financiers (caution, etc.) et les litiges de boarding house
Techniques d'arnaque à la location (rental scam) et guichet de signalement des fraudes
Non. Vous pouvez ne pas bénéficier de la protection complète de la législation sur la location résidentielle, mais si vous avez un contrat de sub-tenancy écrit, une partie de cette législation peut s'appliquer selon l'État ; et même en tant que boarder/lodger, vous conservez des droits en common law vous permettant d'exiger le respect de ce qui a été convenu, ainsi que le principe du « préavis raisonnable » (reasonable notice). Par ailleurs, des régimes juridiques spécifiques peuvent s'appliquer, comme les rooming houses au VIC, le rooming accommodation au QLD ou les boarding houses en NSW : il est donc essentiel de déterminer d'abord votre type d'occupation et votre État (state).
Le sub-tenant est une personne qui occupe un espace en vertu d'un contrat de location distinct conclu avec le head tenant (le titulaire du bail) : avec un contrat écrit, il peut bénéficier de la protection de la législation sur la location selon l'État (le head tenant jouant alors le rôle de propriétaire). Le boarder/lodger vit dans le même logement que le propriétaire ou le head tenant et y occupe une chambre (le boarder bénéficiant en plus de repas fournis, comme en pension) ; dans la plupart des États, cette situation relève de la common law, en dehors de la législation sur la location. En pratique, la frontière est souvent floue : vérifiez les critères auprès du Fair Trading ou du Consumer Affairs de votre État.
Commencez par demander la restitution par écrit (SMS, e-mail), en vous appuyant sur vos reçus, vos relevés de virement et les photos prises à l'entrée et à la sortie. Si votre situation relève de la législation sur la location ou des lois sur le rooming, vous pouvez saisir le tribunal de votre État (NCAT en NSW, VCAT au VIC, QCAT au QLD, etc.) ; même en tant que boarder/lodger non couvert, vous pouvez réclamer la somme par la voie des petites créances civiles. Les compétences et les procédures variant selon les États, le plus sûr est de contacter d'abord le Fair Trading ou le Consumer Affairs de votre État, ou Legal Aid.
Même pour un boarder/lodger hors du champ de la législation sur la location, le principe du « préavis raisonnable » (reasonable notice) de la common law s'applique en général, et changer les serrures sans préavis, retenir vos affaires ou vous expulser sur-le-champ peut être illégal. Si vous vous sentez physiquement menacé, contactez la police (000 en cas d'urgence) pour assurer votre sécurité, puis consultez un organisme à but non lucratif comme Legal Aid ou la Tenants' Union pour la suite juridique. Notez les propos et comportements menaçants avec leur date : cela pourra vous être utile.
Oui. Même maintenant, résumez par SMS ou e-mail ce qui a été convenu et faites-le confirmer par l'autre partie. Il suffit par exemple d'envoyer un récapitulatif du type « $X par semaine, charges comprises, préavis de 2 semaines avant le départ — c'est bien ça ? » et de conserver la réponse. Passez au virement bancaire pour le loyer, récupérez le reçu ou le relevé de virement si vous avez versé une caution (bond), et photographiez l'état de la chambre. En cas de litige, ces traces seront pratiquement vos seules preuves.
Les paiements en espèces ne laissent aucune trace : en cas de litige, il devient difficile de prouver que vous avez bel et bien payé. Privilégiez le virement bancaire (en indiquant « rent » et la période dans la référence) ; si les espèces sont inévitables, exigez à chaque fois un reçu mentionnant la date, le montant et le nom du destinataire. Si même le reçu est refusé, envoyez juste après le paiement un SMS de confirmation du type « Je vous ai remis aujourd'hui $X de loyer en espèces » pour laisser une trace.
Le Fair Trading ou le Consumer Affairs de chaque État et Territoire est le point de contact officiel. En NSW, consultez NSW Fair Trading (y compris le régime spécifique des boarding houses) ; au VIC, Consumer Affairs Victoria (registre des rooming houses) ; au QLD, la Residential Tenancies Authority (règles du rooming accommodation). Pour les autres États et Territoires, recherchez les rubriques boarder/lodger sur le site Fair Trading/Consumer Affairs concerné pour connaître les critères les plus récents.
