合租房与寄宿居住者的权利——当租约上没有你的名字时
整理了 sub-tenant、boarder、lodger 的法律地位与各州规定、通过书面约定和记录保护自己的方法，以及押金纠纷与非法驱逐的应对。
本指南的范围——租约上"没有"名字的居住者
首先明确本指南的范围。名字写在正式租约（租赁合同）上的租户（co-tenant）受租赁法全面保护，属于另一篇租房/租户权利指南的范围。本指南面向租约上没有名字的人——向 head tenant 租房间的 sub-tenant，以及与房东或 head tenant 同住一屋的 boarder/lodger。澳大利亚的合租房、寄宿中相当一部分属于这种形式，租赁法保护较弱甚至不适用，因此记录和书面约定实际上是唯一的武器。
sub-tenant vs boarder/lodger——先分清自己的身份
sub-tenant 是与 head tenant 建立单独租赁关系并占用空间的人，如果有书面合同，根据所在州的不同，租赁法的部分或全部条款可能适用（转租通常需要房东同意）。boarder/lodger 是与房东或 head tenant 同住一屋、使用房间的人（boarder 指包含餐食的寄宿概念），在大多数州属于租赁法之外的 common law 领域。两种身份的界限取决于是否同住、是否独立占用、合同形式等，且各州标准不同，因此第一步就是确认所在州 Fair Trading、Consumer Affairs 的判定标准。
入住前务必要做的事——书面约定
法律保护越弱，入住前的书面约定就越重要。一旦发生纠纷，能证明"当初约定了什么"的一方才会赢。不必是正式合同格式，仅通过电子邮件或聊天软件整理条款并获得对方确认，就能带来很大差别。
书面协议必须包含的项目
应包含房租及支付周期、押金金额与退还条件、是否包含水电等费用（utilities）、通知期、住房规则（访客、清洁、噪音等），以及是否提供餐食（寄宿的情况）。条款越具体，越能杜绝日后"从没这样约定过"的说辞。
- 房租（金额、支付周期）、押金金额、包含的费用（电、燃气、水、网络）是否都具体写到了数字
- 搬出和被要求搬离时的通知期（notice period，例如 2 周）是否对双方规定一致
- 文件上是否有日期和双方姓名，是否留有签名或对方回复"没错"之类的确认信息
金钱与房况的记录——押金、房租、照片
如果您是租赁法之外的 boarder/lodger，对方可能没有义务将押金存入州押金托管机构。也就是说押金在对方的口袋里，因此哪怕金额不大，收据和转账记录也是退还纠纷中的核心证据。凡是有金钱往来的每一个环节都要留下记录。
- 押金收据——写明金额、日期、收款人姓名（金额再小也务必索取）
- 房租用银行转账支付——在备注栏注明"rent"和对应期间。尽量避免现金，不得已时每次索取收据
- 入住当天拍摄房间、家具、设施状态的照片——是退房时抵御损坏费用索赔的依据
如果您的居住形式适用租赁法（书面 sub-tenancy、QLD rooming accommodation 等），将押金存入州托管机构可能是法定义务。是否需要托管及具体程序请向所在州 Fair Trading、Consumer Affairs 确认。
按州与居住形式划分的 4 种情况
根据您住在哪个州、以何种形式居住，适用的法律完全不同。这里整理了 4 种典型情况——请确认自己属于哪一种，具体要求务必在相应州的官方网站核实。
与 head tenant 签订书面合同的 sub-tenant，根据所在州的不同，可能受到租赁法保护（押金托管、驱逐程序等），此时 head tenant 相当于房东角色。转租（subletting）通常需要房东同意。
boarder/lodger 不在 NSW 租赁法（Residential Tenancies Act 2010）的适用范围内，但居住人数达到一定规模、需登记的 boarding house 适用 Boarding Houses Act 2012 规定的居住原则（occupancy principles），纠纷可由 NCAT 处理。
出租一间以上房间、可供总计 4 人及以上居住的建筑等满足条件时，作为 rooming house 负有登记义务，居住者享有法定权利和最低标准。是否已登记可通过 Consumer Affairs Victoria 查询。
rooming accommodation 由专门法律（Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008）规范，押金须存入 RTA（Residential Tenancies Authority），纠纷可经 RTA 调解后提交 QCAT。
发生纠纷时——分步应对
发生纠纷时，不要情绪化应对，而应以记录为基础按步骤推进。在越低的步骤解决，越能节省时间和费用；即使走到更高的步骤，前面各步的书面记录也全部都是证据。
- 第 1 步——先尝试通过对话解决，达成的共识立即用短信、电子邮件总结留存
- 第 2 步——发送书面要求函：写明要求事项、依据和期限（如要求退还押金，附上退款账户）
- 第 3 步——向所在州 Fair Trading、Consumer Affairs 免费咨询——确认适用于自己居住形式的法律和管辖
- 第 4 步——向有管辖权的仲裁庭（NCAT、VCAT、QCAT 等）或通过小额民事途径提出申请——费用低廉，无需律师也能进行
常见错误与注意事项
这些是合租房、寄宿纠纷咨询中反复出现的错误。大多数只需在入住前花 10 分钟确认即可预防。
- 在实地看房之前就汇出押金、房租——这是典型的租房诈骗手法。看房前不汇款是基本原则，具体手法请参考防诈骗指南
- 只凭"像家人一样的氛围"这句话就以口头约定入住——发生纠纷时没有任何可以证明的东西
- 现金交房租却不要收据——连"已付房租"这一事实都无法证明，反而可能被说成拖欠
- 以"反正租约上没有名字就没有权利"为由，对非法驱逐或押金不退选择放弃——普通法上的权利和小额仲裁途径依然存在