临时签证持有人购房（FIRB）——审批流程、费用与空置费申报
没有公民身份或永久居留权的临时签证持有人购买澳大利亚住房须事先获得 FIRB 批准。本指南依据官方来源，整理了申请流程与费用、2025–27年既有住宅购买限制，以及空置费（vacancy fee）年度申报义务。
什么是 FIRB 批准——谁需要申请
既非澳大利亚公民、也非通常居住在澳大利亚的永久居民的"外国人（foreign person）"在购买澳大利亚住宅房产前，须事先获得政府批准。主管该制度的审议机构是 FIRB（Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会），而住宅房产申请的实际受理、审查与管理（含费用、空置费）由澳大利亚税务局（ATO）负责。核心原则是"先批准，后签约"。未经批准购入，可能面临强制出售令和处罚。
临时居民（temporary resident）与其他外国人的区分
按规定，临时居民（temporary resident）通常指持有允许停留超过12个月的临时签证（学生、工作签证等）的人，或在永久居留申请审理期间持过桥签证居留的人。其他居住在海外的外国人（foreign non-resident）适用更严格的规定。另外，与澳大利亚公民或永久居民配偶以联名共有（joint tenants）形式共同购买时，存在免除批准的例外安排，但涉及产权登记形式和配偶关系要件等条件，务必以官方渠道确认。打工度假等签证期限在12个月上下的情况，您的分类可能有所不同，申请前请通过官方指引确认。
申请流程与费用——ATO 在线申请
住宅房产的 FIRB 申请通过 ATO 的外国投资者在线服务进行。流程为：提交申请 → 缴纳费用 → 审理 → 收到载明条件的无异议通知（no objection notification）。法定审理期限自缴费后起算，且视具体情况可能延长，因此建议在买卖日程上留出充足余量后再申请，以策安全。
申请费——按价格区间分级，每年7月1日指数化调整
申请费按购买价格区间分级确定，最低档也达数千澳元，价格越高涨幅越大。费用于每年7月1日随物价指数化（indexing）调整，且近年来与既有住宅相关的费用及空置费均大幅上调。因此，与其记住某个具体金额，不如查阅申请当时财政年度的官方费用表（foreigninvestment.gov.au）更为准确。
- 确认申请途径：基本方式是指定具体房产提交申请；也有允许在一定期限内购买一套住房的豁免证书（exemption certificate）方式——适用条件请以官方确认为准。
- 预缴费用：缴费后审理才会开始。请提前确认各价格区间的金额，并考虑到费用原则上不予退还，审慎提交申请。
- 核对批准书条件：批准大多附带条件。自住义务、建房完工期限、签证到期或离境时的出售义务等，均以您本人批准书（无异议通知）中载明的内容为准。
2025–27年既有住宅购买限制——现在能买什么
以下是当前最重要的最新信息。自2025年4月1日至2027年3月31日，原则上禁止包括临时签证持有人在内的外国人购买既有住宅（established dwelling）。例外仅限于有助于增加住房供应等极少数情形。该期限可能因政府政策延长或提前调整，因此在考虑签约时务必在官方网站再次确认限制状态。同一期间，对违规的查处也在加强。
- 既有住宅（established dwelling）：2025-04-01至2027-03-31期间原则上禁止购买。您是否属于极少数例外情形，请仅以官方指引为准判断。
- 新建住宅（new dwelling）：由开发商首次出售的新建及楼花房产，仍可在获得 FIRB 批准后购买。
- 空地（vacant land）：可在限期内完成住宅建设的条件下获批。期限载明于批准书中。
按房产类型划分的四种情形
临时签证持有人的选择可按房产类型和自身情况归纳为四种情形。各类型是否需要批准以及所附条件各不相同。
可通过 FIRB 批准购买的代表性类型，含楼花。若开发商持有豁免证书，该项目可免除个人单独申请，签约前请确认。出租限制等条件通常比既有住宅宽松，但应以批准书为准核实。
以建设住宅为条件获批的类型。须在批准书载明的期限内完成建设，若不开工放任不管即构成违反条件。请先评估建房计划和资金安排是否切实可行。
2025年4月至2027年3月期间原则上禁止购买的类型。过去临时居民可以自住为条件（禁止出租、离开澳大利亚时须出售）购买一套。限制结束后是否恢复及其条件，请关注官方公告。
取得永久居留权并成为通常居住者后，无需 FIRB 批准，且可获得首次购房者支持渠道（参见首次购房者指南）。不在临时签证期间勉强购买、耐心等待，也是值得中立考虑的选项。
空置费（vacancy fee）与年度申报义务
通过 FIRB 体系购入住宅房产的外国业主，须承担空置费（vacancy fee）及年度申报义务。许多业主误以为"我实际住在里面，所以与我无关"而漏报，但关键在于申报本身是每年的义务，与是否有人居住无关。
- 183天标准：在一个 vacancy year 内，若居住或出租（或处于真实可出租状态）未达183天以上，则须缴纳空置费。制度上仅认可30天以上为单位的出租，短租经营可能不被视为满足要件——细节请以 ATO 官方为准。
- 每年申报义务：即使居住满183天以上、应缴空置费为零，vacancy fee return 也须每年提交。申报与缴费是相互独立的义务。
- 申报时间：在每个 vacancy year（以取得房产占有权之日起算的12个月）结束后30天内，通过 ATO 在线提交。每年时间相同，建议在日历中设为重复日程。
注意事项与五个常见失误
FIRB 相关失误代价高昂。未经批准购入和违反条件可能导致处置令（强制出售）及民事、刑事处罚，漏报则会产生不必要的费用。以下是五个反复出现的常见失误。
- 获批前签订无条件合同——合同中若无 'subject to FIRB approval' 条款，批准被拒时将面临违约风险。若在未获批状态下完成购入，可能成为处置令和处罚的对象。
- 漏交空置费申报（vacancy fee return）——以"我实际居住、无需缴费"为由干脆不申报的失误。申报是每年的义务，漏报可能导致罚则和空置费的征收。
- 违反批准条件——自住义务、禁止出租、签证到期或离境时的出售义务、空地建房期限等，均以批准书载明内容为准。请妥善保管批准书并按条件管理各项期限。