公寓 Strata 生活 — By-laws·管理费·纠纷程序
在澳大利亚住进公寓或联排别墅，就自动成为“楼宇共同体”的一员。从 lot 与公共部分的划分，到管理费（levies）与特别征费（special levy）、by-laws 生活规约、维修责任，再到直至仲裁庭的纠纷解决程序，本文按州为您整理。
什么是 Strata — lot（专有部分）与公共部分
在澳大利亚购买或租住公寓、联排别墅，并不只是得到“一套房子”，而是成为楼宇共同体（scheme）的一员。各户单独拥有的部分是 lot（专有部分），外墙、屋顶、走廊、电梯、花园、停车场入口通道等大家共同使用的部分是 common property（公共部分）。公共部分由全体业主共同拥有和管理，为此收取的管理费用就是 levies（管理费），规定共同生活规则的就是 by-laws。理解了这个结构，“为什么我家阳台施工需要批准”“为什么大家会为漏水维修费争执”就都能自然而然地解释通了。
各州连名称都不同 — NSW·VIC·QLD
同一制度在各州有不同的名称。NSW 称为 strata scheme，业主团体称为 owners corporation，依据法律是 Strata Schemes Management Act 2015。VIC 称为 owners corporation（Owners Corporations Act 2006），QLD 称为 body corporate（Body Corporate and Community Management Act 1997）。其他州和领地也有类似制度，名称和具体程序各不相同。只需记住：即使文件或机构指南中的名称看起来不同，它们都是同一层面的制度。
管理费（levies）— 两个口袋与特别征费
管理费通常分为两个口袋。administrative fund 用于支付保险费、清洁、公共用电、管理服务费等日常运营开支；capital works fund（NSW 的名称——QLD 称 sinking fund，VIC 称 maintenance fund）则是为粉刷、防水、电梯更换等长期维修而积累的资金。账单通常按季度寄发，金额由业主每年在业主大会上连同预算一起表决决定。
特别征费（special levy）与业主大会表决结构
如果在储备金不足的情况下需要进行外墙修缮或防水工程等大规模维修，就要经业主大会表决额外征收 special levy（特别征费）。每户的负担可能相当沉重，这也是购买前必须通过 strata report 确认储备金状况的最主要原因。此类决定在 AGM（年度大会）或临时大会上作出，日常事务则由业主选出的委员会（committee）受托处理。业主有权出席大会并投票，如果无法亲自出席，可以提交委托书（proxy），且大会须满足法定人数（quorum）要求方可成立。
- 通过 strata report（记录查阅报告）确认 capital works/sinking fund 余额和长期维修计划——储备金见底就是特别征费的信号。
- 查阅近期业主大会会议记录，确认预定的大型工程、special levy 讨论以及正在进行的纠纷或诉讼。
By-laws — 各小区不同的生活规约
by-laws 是登记在各 scheme 名下的生活规约，规定噪音、停车、垃圾投放、公共部分使用、外观改动等事项。各小区内容不同，入住或购买前务必查阅副本。重要的一点是租客同样是 by-laws 的适用对象——它独立于租赁合同，对居住在该楼宇的所有人都具有效力。
- 宠物 — 一律禁止的 by-law 在 NSW 等地因判例和法律修订正逐渐失去效力，但各州情况不同，请勿妄下结论，应同时确认所在州官方网站和所属 scheme 的审批程序。
- 噪音·停车·阳台吸烟 — strata 投诉的三大典型。入住前确认访客能否停车以及阳台吸烟限制条款，可以预防矛盾。
- 装修审批 — 以 NSW 为例，分为轻微作业（cosmetic work，无需审批）、一般工程（minor renovation，普通决议）和大型工程（major renovation，特别决议）。各州名称和程序不同，开工前务必取得书面批准。
维修责任划分
strata 纠纷中争议最多的就是维修责任的边界。原则很简单——公共部分由 scheme（owners corporation·body corporate）负责，专有部分内部由 lot 业主负责。判断边界的依据是已登记的 strata plan 图纸，越是模糊的案例，越需要先通过图纸和专业报告确定原因所在位置。
外墙、屋顶、公共走廊、电梯、主管道、楼宇防水结构等通常属于公共部分，由 scheme 承担维修和保养义务。发现缺陷时，请以书面形式通知委员会或 strata manager。
室内粉刷、地板材料、厨房和浴室设施、仅在专有部分内使用的支线管道等由业主负责。如果房屋正在出租，业主还须同时承担租赁法上的维修义务。
这是最常见的边界纠纷。如果原因出在防水层（waterproofing membrane）或主管道，多数情况下会被认定为公共部分，但各 scheme 情况不同，正确顺序是先核对图纸并以专业报告确定原因所在位置。
专有部分的维修原则上应以书面形式向房东或中介提出，公共部分的问题也基本经由房东转达给 scheme。请记住，租赁程序和 strata 程序是两条相互独立的路径。
纠纷解决 — 务必按此顺序
strata 纠纷解决被设计为阶梯式结构——内部解决 → 州机构调解 → 仲裁庭。在许多事项上，如果不先经过调解，仲裁庭申请可能不予受理或被驳回，因此遵守顺序本身就是一种策略。
- 先保全记录 — 收集照片、日期、书面往来和业主大会会议记录。口头抗议在后续程序中不能作为证据。
- 内部投诉 — 以书面形式向委员会或 strata manager 提出问题，必要时请求将议题列入业主大会议程或发出整改通知。
- 州机构调解 — NSW 利用 Fair Trading 的 mediation，VIC 利用 Consumer Affairs Victoria，QLD 利用 Body Corporate Commissioner 的 conciliation。免费或费用较低。
五个常见错误
以下是 strata 生活中损失金钱和时间的典型模式。大多数都可以通过“事先确认”和“书面程序”来预防。
- 未获取 strata report 就签购房合同 — 签约后才发现储备金见底、大额 special levy 已在预告之中的案例很常见。签约前查阅记录必不可少。
- 不读 by-laws 就入住 — 因不了解宠物、访客停车、阳台吸烟条款，入住第一个月就收到整改通知的情况很多。租客也不例外。
- 擅自装修 — 未经批准进行浴室或地板施工，可能被责令恢复原状；如果出现防水缺陷，还要承担相应责任。
- 以抗议为由拒缴管理费 — 会被加收利息和追讨费用，表决权也会受限，反而对自己不利。有异议请通过大会质询和调解程序提出。
实用官方链接
- NSW Fair Trading — Strata schemes（在新窗口中打开）
NSW strata 制度官方指南——by-laws、管理费、strata committee 以及 mediation 申请，均可在此一站式查询。
- Consumer Affairs Victoria — Owners corporations（在新窗口中打开）
VIC owners corporation 制度的规则、管理费及纠纷解决程序官方指南。
- Queensland Government — Body corporate（在新窗口中打开）
QLD body corporate 制度及 Body Corporate Commissioner 的 conciliation·adjudication 程序官方指南。