Droits des résidents en colocation et en pension — quand votre nom ne figure pas sur le bail
Statut juridique des sub-tenants, boarders et lodgers, règles propres à chaque État, autoprotection par accords écrits et preuves, litiges de caution et réponse à une expulsion illégale.
Portée de ce guide — les résidents dont le nom ne figure « pas » sur le bail
Précisons d'abord le champ d'application. Le locataire dont le nom figure sur un bail officiel (co-tenant) bénéficie de la protection complète de la législation sur la location résidentielle et relève d'un guide distinct sur la location et les droits des locataires. Ce guide s'adresse aux personnes dont le nom ne figure pas sur le bail — le sub-tenant qui loue une chambre auprès du head tenant, et le boarder/lodger qui vit sous le même toit que le propriétaire ou le head tenant. Une grande partie des colocations et pensions en Australie relèvent de cette catégorie : la protection de la législation sur la location y est faible ou absente, et les traces écrites et les accords consignés deviennent pratiquement votre seule arme.
sub-tenant vs boarder/lodger — déterminez d'abord votre statut
Le sub-tenant occupe un espace dans le cadre d'une relation locative distincte conclue avec le head tenant ; avec un contrat écrit, la législation sur la location peut s'appliquer en tout ou en partie selon l'État (la sous-location nécessite généralement l'accord du propriétaire). Le boarder/lodger vit dans le même logement que le propriétaire ou le head tenant et y occupe une chambre (le boarder correspondant à la pension avec repas fournis) ; dans la plupart des États, il relève de la common law, en dehors de la législation sur la location. La frontière entre les deux statuts dépend de la cohabitation, de l'occupation exclusive et de la forme du contrat, et les critères varient d'un État à l'autre : la première étape est de vérifier ceux du Fair Trading ou du Consumer Affairs de votre État.
À faire absolument avant d'emménager — l'accord écrit
Plus la protection légale est faible, plus l'accord écrit avant l'emménagement est important. En cas de litige, c'est la partie capable de prouver « ce qui a été promis » qui l'emporte. Nul besoin d'un contrat en bonne et due forme : résumer les conditions par e-mail ou messagerie et obtenir la confirmation de l'autre partie fait déjà une grande différence.
Les éléments indispensables d'un accord écrit
Incluez le loyer et sa fréquence de paiement, le montant de la caution et ses conditions de restitution, l'inclusion ou non des charges (utilities), le préavis, les règles de la maison (visiteurs, ménage, bruit, etc.) et, pour la pension, la fourniture de repas. Plus les points sont précis, mieux vous pourrez couper court à un futur « je n'ai jamais promis ça ».
- Le loyer (montant, fréquence de paiement), le montant de la caution et les charges incluses (électricité, gaz, eau, internet) sont-ils précisés, chiffres à l'appui ?
Traces de l'argent et de l'état des lieux — caution, loyer, photos
Si vous êtes boarder/lodger hors du champ de la législation sur la location, le dépôt de la caution auprès de l'organisme de dépôt de l'État peut ne pas être obligatoire. Autrement dit, la caution reste dans la poche de l'autre partie : même pour une petite somme, les reçus et relevés de virement sont les preuves centrales d'un litige de restitution. Gardez une trace de chaque mouvement d'argent.
- Reçu de caution — mentionnant le montant, la date et le nom du destinataire (à exiger même pour une petite somme)
- Loyer par virement bancaire — indiquez « rent » et la période dans la référence. Évitez les espèces ; si elles sont inévitables, exigez un reçu à chaque fois
4 cas de figure selon l'État et le type d'occupation
La loi applicable diffère totalement selon l'État où vous vivez et votre type d'occupation. Voici les 4 cas de figure les plus représentatifs — identifiez celui qui correspond à votre situation et vérifiez impérativement les conditions détaillées sur le site officiel de l'État concerné.
Le sub-tenant lié par un contrat écrit avec le head tenant peut, selon l'État, bénéficier de la protection de la législation sur la location (dépôt de la caution, procédure d'expulsion, etc.), le head tenant jouant alors le rôle de propriétaire. La sous-location (subletting) nécessite généralement l'accord du propriétaire.
Le boarder/lodger est hors du champ de la loi sur la location de NSW (Residential Tenancies Act 2010), mais les boarding houses soumises à enregistrement, notamment celles hébergeant un certain nombre de résidents, relèvent des principes d'occupation (occupancy principles) du Boarding Houses Act 2012, et les litiges peuvent être portés devant le NCAT.
Un bâtiment qui loue une ou plusieurs chambres et peut accueillir au total 4 résidents ou plus, entre autres conditions, est soumis à une obligation d'enregistrement comme rooming house, et ses résidents bénéficient de droits légaux et de normes minimales. L'enregistrement peut être vérifié auprès de Consumer Affairs Victoria.
En cas de litige — réponse étape par étape
En cas de litige, plutôt que de réagir sous le coup de l'émotion, procédez par étapes en vous appuyant sur vos preuves. Plus le litige se résout à un stade précoce, plus vous économisez de temps et d'argent ; et si vous devez passer au niveau supérieur, tous les écrits des étapes précédentes serviront de preuves.
- Étape 1 — Tentez de résoudre le problème par le dialogue, mais résumez immédiatement par SMS ou e-mail tout ce qui est convenu
- Étape 2 — Envoyez une demande écrite : précisez vos demandes, leurs fondements et un délai (pour la restitution de la caution, indiquez le compte de remboursement)
- Étape 3 — Consultation gratuite auprès du Fair Trading/Consumer Affairs de votre État — pour connaître la loi applicable à votre situation et la juridiction compétente
Erreurs courantes et points de vigilance
Voici les erreurs qui reviennent sans cesse dans les consultations sur les litiges de colocation et de pension. La plupart peuvent être évitées par 10 minutes de vérification avant d'emménager.
- Transférer la caution ou le loyer avant d'avoir vu la chambre en vrai — c'est la technique d'arnaque à la location classique. La règle est aucun transfert avant d'avoir vu ; pour le détail des techniques, consultez le guide de prévention des arnaques
- Emménager sur un simple accord verbal en se fiant à une « ambiance familiale » — en cas de litige, vous ne pourrez rien prouver
Liens officiels utiles
- NSW Fair Trading(s'ouvre dans une nouvelle fenêtre)
Critères boarder/lodger en NSW, régime spécifique des boarding houses et services de conseil en matière de location
- Consumer Affairs Victoria(s'ouvre dans une nouvelle fenêtre)
Vérification de l'enregistrement des rooming houses au VIC, droits des résidents et normes minimales
- Residential Tenancies Authority (QLD)(s'ouvre dans une nouvelle fenêtre)
Règles du rooming accommodation au QLD, dépôt de la caution et service de règlement des litiges