Acheter un logement avec un visa temporaire (FIRB) — procédure d'approbation, frais et déclaration de vacancy fee
Les titulaires de visas temporaires sans citoyenneté ni résidence permanente doivent obtenir une approbation FIRB préalable pour acheter un logement en Australie. Procédure de demande et frais, restriction 2025-27 sur l'achat de logements existants, obligation de déclaration annuelle de la vacancy fee (taxe sur les logements vacants) : le tout synthétisé à partir de sources officielles.
Qu'est-ce que l'approbation FIRB — qui doit l'obtenir
Toute « personne étrangère » (foreign person) — c'est-à-dire toute personne qui n'est ni citoyen australien ni résident permanent résidant habituellement en Australie — doit obtenir l'approbation préalable du gouvernement avant d'acquérir un bien immobilier résidentiel australien. L'organe d'examen qui supervise ce régime est le FIRB (Foreign Investment Review Board, conseil d'examen des investissements étrangers), tandis que la réception, l'examen et la gestion effectifs des demandes concernant l'immobilier résidentiel (frais et vacancy fee compris) relèvent de l'Australian Taxation Office (ATO). Le principe fondamental est « l'approbation avant le contrat ». Une acquisition sans approbation peut donner lieu à un ordre de vente forcée et à des sanctions.
Distinction entre résident temporaire (temporary resident) et autres étrangers
Selon la réglementation, un résident temporaire (temporary resident) est généralement le titulaire d'un visa temporaire autorisant un séjour de plus de 12 mois (visa étudiant, visa de travail, etc.), ou une personne séjournant sous bridging visa dans l'attente du traitement d'une demande de résidence permanente. Les autres étrangers résidant hors d'Australie (foreign non-resident) sont soumis à des règles plus strictes. Par ailleurs, il existe une exception dispensant d'approbation l'acquisition réalisée conjointement, en joint tenants, avec un conjoint citoyen australien ou résident permanent, mais des conditions s'appliquent (forme de détention, exigences relatives à la relation, etc.) : une vérification officielle est indispensable. Si la durée de votre visa avoisine les 12 mois, comme dans le cas du working holiday, votre classification peut différer : vérifiez auprès des informations officielles avant de déposer votre demande.
Procédure de demande et frais — demande en ligne auprès de l'ATO
La demande FIRB pour un bien immobilier résidentiel s'effectue via le service en ligne de l'ATO pour investisseurs étrangers. L'ordre est le suivant : dépôt de la demande → paiement des frais → examen → réception d'une notification de non-objection (no objection notification) assortie de conditions. Le délai légal d'examen court à compter du paiement des frais et peut être prolongé selon les dossiers : il est plus prudent de déposer la demande avec une marge par rapport à votre calendrier d'achat.
Frais de demande — par tranche de prix, indexés chaque 1er juillet
Les frais de demande sont déterminés par paliers selon la tranche de prix d'achat : même la tranche la plus basse représente plusieurs milliers de dollars australiens, et le montant augmente fortement à mesure que le prix s'élève. Les frais sont ajustés chaque année au 1er juillet par indexation sur l'inflation, et les frais liés aux logements existants ainsi que la vacancy fee ont connu de fortes hausses ces dernières années. Plutôt que de mémoriser un montant précis, il est donc plus fiable de consulter le barème officiel (foreigninvestment.gov.au) applicable à l'exercice fiscal au moment de votre demande.
- Vérifier la voie de demande : la formule de base consiste à déposer une demande visant un bien précis, mais il existe aussi la formule du certificat d'exemption (exemption certificate) autorisant l'achat d'un logement dans un délai donné — vérifiez les conditions d'application auprès des sources officielles.
Restriction 2025-27 sur l'achat de logements existants — que peut-on faire aujourd'hui
Voici l'information récente la plus importante. Du 1er avril 2025 au 31 mars 2027, l'achat de logements existants (established dwelling) est en principe interdit aux étrangers, y compris aux titulaires de visas temporaires. Les exceptions sont extrêmement limitées, par exemple lorsque l'achat contribue à accroître l'offre de logements. Cette période peut être prolongée ou modifiée de façon anticipée selon la politique du gouvernement : au moment d'examiner un contrat, revérifiez impérativement l'état des restrictions sur le site officiel. La répression des infractions se renforce également sur cette même période.
- Logement existant (established dwelling) : achat en principe interdit du 01-04-2025 au 31-03-2027. Ne déterminez qu'à partir des informations officielles si vous relevez des très rares exceptions.
- Logement neuf (new dwelling) : les logements neufs et sur plan vendus pour la première fois par un promoteur restent achetables avec une approbation FIRB.
Quatre cas de figure selon le type de bien
Les options d'un titulaire de visa temporaire se résument à quatre cas de figure selon le type de bien et la situation personnelle. La nécessité d'une approbation et les conditions imposées diffèrent pour chaque type.
Le type le plus représentatif des biens achetables avec l'approbation FIRB, y compris sur plan. Dans les résidences dont le promoteur détient un certificat d'exemption, la demande individuelle peut être dispensée : vérifiez avant de signer. Les conditions, comme les restrictions de mise en location, tendent à être plus souples que pour les logements existants, mais la référence reste votre approbation.
Type approuvé sous condition de construction résidentielle. La construction doit être achevée dans le délai indiqué dans l'approbation ; laisser le terrain à l'abandon sans commencer les travaux constitue une violation des conditions. Vérifiez d'abord si votre projet de construction et votre calendrier de financement sont réalistes.
Type dont l'achat est en principe interdit d'avril 2025 à mars 2027. Par le passé, un résident temporaire pouvait en acquérir un sous condition d'occupation personnelle (interdiction de louer, vente au départ du pays). Pour savoir si et à quelles conditions cette possibilité reprendra après la fin de la restriction, consultez les annonces officielles.
Vacancy fee (taxe sur les logements vacants) et obligation de déclaration annuelle
Les propriétaires étrangers ayant acquis un bien résidentiel dans le cadre du régime FIRB sont soumis à la vacancy fee (taxe sur les logements vacants) et à une obligation de déclaration annuelle. Beaucoup de propriétaires manquent la déclaration en pensant à tort « j'y habite réellement, donc je ne suis pas concerné » : le point essentiel est que la déclaration elle-même est une obligation annuelle, indépendamment de l'occupation.
- Le seuil des 183 jours : la vacancy fee est due si, sur l'année (vacancy year), le logement n'a pas été occupé au moins 183 jours ni loué (ou véritablement disponible à la location). Seules les locations d'une durée d'au moins 30 jours sont prises en compte : l'exploitation en hébergement de courte durée peut ne pas être considérée comme remplissant la condition — vérifiez les détails auprès de l'ATO.
Points de vigilance et 5 erreurs fréquentes
Les erreurs liées au FIRB coûtent cher. Une acquisition sans approbation ou une violation des conditions peut entraîner un ordre de cession (vente forcée) ainsi que des sanctions civiles et pénales, et une déclaration omise crée des charges inutiles. Voici les cinq erreurs les plus fréquentes.
- Signer un contrat inconditionnel avant l'approbation — signer sans clause « subject to FIRB approval » vous expose à un risque de rupture de contrat si l'approbation n'aboutit pas. Mener l'acquisition à terme sans approbation peut entraîner un ordre de cession et des sanctions.
- Omettre la déclaration de vacancy fee (vacancy fee return) — l'erreur consiste à sauter la déclaration en se disant « j'y habite, je n'ai rien à payer ». La déclaration est une obligation annuelle et son omission peut entraîner des pénalités et l'application de la vacancy fee.
Liens officiels utiles
- Foreign Investment Australia (FIRB)(s'ouvre dans une nouvelle fenêtre)
Site officiel du gouvernement australien sur l'investissement étranger (FIRB) — régime d'approbation, restriction 2025-27 sur les logements existants, derniers barèmes de frais publiés.
- 외국인 투자 가이던스·수수료 안내(s'ouvre dans une nouvelle fenêtre)
Notes d'orientation sur l'investissement étranger — documents officiels présentant les règles par type de bien résidentiel et le barème des frais de demande.
- 호주 국세청(ATO)(s'ouvre dans une nouvelle fenêtre)
Australian Taxation Office (ATO) — organisme qui gère la réception des demandes d'investissement étranger pour l'immobilier résidentiel et les déclarations de vacancy fee (vacancy fee return).