Guía de plazos para quienes compran una casa en Australia: comparación por estado del período de cooling-off y los costos de desistimiento, la declaración y el pago del impuesto de transmisiones (transfer duty) y el proceso de liquidación (settlement).
Al comprar una casa en Australia, el proceso sigue este orden: firma del contrato (o intercambio de contratos, exchange of contracts) → período de reflexión (cooling-off) → liquidación (settlement), y a esto se suma el plazo para declarar y pagar el impuesto de transmisiones (transfer duty). El cooling-off es un período legal que permite desistir si cambia de opinión después de firmar; la liquidación es el día en que se paga el saldo y la propiedad pasa a su nombre. Según el estado, el impuesto de transmisiones también se llama stamp duty o conveyance duty, y en algunos estados su plazo llega antes de la liquidación. Si deja pasar un plazo, puede perder la oportunidad de desistir o tener que pagar recargos e intereses, y la duración y el momento de inicio varían según el estado y el tipo de venta. Esta guía trata los plazos antes y después de la firma; para la aprobación que necesitan los compradores extranjeros, como quienes tienen una visa temporal, consulte la guía «Compra de vivienda con visa temporal (FIRB)».
Datos a noviembre de 2026; pueden cambiar. NSW: 5 días hábiles tras el intercambio de contratos. QLD: 5 días hábiles desde la recepción del contrato firmado por ambas partes. VIC: en ventas privadas, 3 clear business days desde la firma del comprador. SA: en ventas por oferta (sale by offer), 2 clear business days. ACT: 5 working days. WA y TAS no tienen cooling-off legal; para NT, consulte las preguntas frecuentes más abajo. Si compra en una subasta, no hay cooling-off legal en ningún estado, y los contratos anteriores o posteriores a la subasta también quedan excluidos según el estado.
El período de cooling-off es un mecanismo legal que permite desistir dentro de un plazo determinado si cambia de opinión después de firmar el contrato. El plazo se cuenta en días hábiles y el momento de inicio varía según el estado, por lo que incluso con los mismos 5 días hábiles el último día puede ser distinto. NSW y QLD indican que el plazo vence a las 5 p. m. del último día, y QLD explica que el comprador es responsable de que el aviso llegue a tiempo; conserve constancia de cómo lo envió.
El gobierno de NSW indica que, al desistir, debe pagar al vendedor el 0.25% del precio de compra ($250 por cada $100,000). En QLD, el vendedor devuelve el depósito en un plazo de 14 días y puede descontar hasta un 0.25%. En VIC se recupera lo pagado menos el monto mayor entre $100 y el 0.2% del precio de compra, y en ACT se paga al vendedor el 0.25% y se recibe el resto del depósito. El gobierno de SA indica que, si se desiste por cooling-off, no hay responsabilidad legal, pero según la normativa un depósito de $100 o menos y el pago por una opción (option) pueden no devolverse.
Los montos y plazos se basan en la información oficial verificada en noviembre de 2026 y pueden cambiar. Aunque el cooling-off haya terminado, puede haber otros motivos de rescisión según el contrato o la ley; sin embargo, si se retira sin motivo podría perder el depósito, entre otras consecuencias, así que consulte primero a un profesional.
No todos los contratos tienen cooling-off. Hay estados sin cooling-off legal, como WA y TAS, y dentro de un mismo estado debe comprobar antes de firmar si su caso encaja en alguno de los tres supuestos siguientes. Según el estado, también pueden quedar excluidos los contratos de venta por licitación (tender) o los celebrados al ejercer una opción (option). Para los documentos del edificio y del terreno que conviene revisar antes de firmar, consulte las guías «Vida en apartamentos strata», «Legislación de vallas de piscina y prevención del ahogamiento» y «Cómo verificar el riesgo de inundación».
Información verificada en noviembre de 2026; puede cambiar. El gobierno de NSW recomienda pedir asesoría antes de renunciar al cooling-off, y la advertencia del contrato de QLD recomienda una tasación independiente (valuation) y asesoría legal antes de firmar. Esta guía no opina sobre si conviene renunciar.
Hay cuatro etapas con fechas alrededor del contrato. Las cifras provienen de información verificada en noviembre de 2026 y varían según el estado y el tipo de venta; empiece por comprobar cuándo comienza cada etapa.
NSW y QLD: 5 días hábiles; VIC: 3 clear business days; SA: 2 clear business days. Confirme la fecha de inicio y la hora de vencimiento (5 p. m. en NSW y QLD) con la copia firmada y la explicación de un profesional.
En QLD, el vendedor debe entregar la declaración de divulgación (seller disclosure statement) antes de la firma, y se indica que condiciones como el préstamo o la inspección solo tienen efecto si constan en el contrato. El depósito se paga al intercambiar los contratos en NSW y, en QLD, normalmente dentro de 2 a 3 días después de que el contrato sea vinculante.
Es el día en que se paga el saldo y la propiedad pasa a su nombre. El gobierno de NSW indica unas 6 semanas tras el intercambio; en VIC se acuerda y suele ser de 30 a 90 días; en las subastas de SA, por lo general, 30 días.
NSW: pago a más tardar en la liquidación o 3 meses después del contrato, lo que ocurra primero; QLD: declaración dentro de los 30 días desde la fecha de la obligación tributaria (normalmente, la del contrato). Para exenciones y ayudas, vea la guía «Compra de la primera vivienda — Ayudas del gobierno».
Anote las fechas en su calendario, desde antes de firmar hasta después de la liquidación, y deje por escrito lo que hable con sus profesionales. Para calcular el préstamo, consulte la guía «Calculadora de Hipoteca».
Estos son malentendidos típicos que llevan a perder plazos. Revíselos uno por uno antes de firmar.
Guía oficial de NSW sobre el intercambio de contratos, el depósito, el cooling-off (5 días hábiles, certificado 66W) y el proceso de liquidación (NSW Government)
Guía oficial de QLD sobre el inicio del cooling-off, el aviso por escrito, las penalidades y cómo renunciar o acortar el plazo (Queensland Government)
Cooling-off en ventas privadas en VIC (3 clear business days), descuentos en el reembolso y casos excluidos (Consumer Affairs Victoria)
Cooling-off de SA en ventas por oferta, subasta y sobre plano, y guía sobre el Form 1 (South Australian Government)
Cómo declarar y pagar el impuesto de transmisiones en QLD, plazos y uso de un self assessor (Queensland Revenue Office)
Según la información oficial de noviembre de 2026: NSW, 5 días hábiles tras el intercambio de contratos (hasta las 5 p. m. del quinto día hábil); QLD, 5 días hábiles desde la recepción del contrato firmado por ambas partes; VIC, 3 clear business days desde la firma del comprador; SA, 2 clear business days desde la más tardía de dos fechas: la recepción del Form 1 o la firma. En las compras en subasta no hay cooling-off y existen otras excepciones; pida a un profesional que confirme las fechas de inicio y de vencimiento justo después de firmar.
Puede que no se devuelva la totalidad. En NSW debe pagar al vendedor el 0.25% del precio de compra ($250 por cada $100,000); en QLD el depósito se devuelve en un plazo de 14 días, pero se puede descontar hasta un 0.25%. En VIC recupera lo pagado menos el monto mayor entre $100 y el 0.2% del precio de compra; en ACT paga el 0.25% y recibe el resto del depósito. En SA no hay responsabilidad legal, pero un depósito de $100 o menos y el pago por una opción (option) pueden no devolverse (verificado en noviembre de 2026).
La información oficial indica que, si compra en una subasta, no hay cooling-off en NSW, QLD, VIC, SA, ACT, NT ni TAS. Los contratos anteriores o posteriores a la subasta también quedan excluidos según el estado: en NSW, el intercambio el mismo día en que la subasta no se adjudica (passed in); en SA y ACT, el contrato con un postor el día de la subasta; en QLD, el contrato con un postor registrado dentro de los 2 días hábiles siguientes a una subasta no adjudicada; en VIC, la compra dentro de los 3 clear business days anteriores o posteriores a la subasta. Para renunciar se necesita el certificado 66W en NSW, un certificado de abogado en ACT y SA, y un aviso por escrito en QLD; consulte con un profesional.
El derecho legal de cooling-off ya no se puede usar cuando vence el plazo, pero puede haber otros motivos para rescindir el contrato. Si el contrato tiene condiciones de préstamo o de inspección, siga esas condiciones. En QLD, desde el 1 de agosto de 2025, si el vendedor no entregó los documentos de divulgación antes de la firma, o su contenido es inexacto o incompleto, en algunos casos se puede rescindir el contrato hasta antes de la liquidación (settlement), con requisitos propios. Si se retira sin motivo, como indica el gobierno de SA, puede perder el depósito o tener que pagar daños y perjuicios; consulte a un profesional.
Depende del estado (verificado en noviembre de 2026). En NSW debe pagarlo a más tardar en la liquidación (settlement) o 3 meses después de firmar el contrato, lo que ocurra primero. En QLD se declara dentro de los 30 días desde la fecha de la obligación tributaria (liability date; normalmente, la del contrato). Si lo declara usted mismo, paga antes de la fecha indicada en el aviso de evaluación (assessment notice); un self assessor (por ejemplo, un abogado) lo declara en línea dentro de 30 días y luego paga dentro de los 14 días siguientes. En VIC se paga antes de registrar la transferencia de la propiedad, normalmente en la liquidación, y pasados 30 días desde esta pueden aplicarse recargos e intereses. En SA, consulte RevenueSA.
La liquidación es el día en que el comprador paga el saldo y la propiedad pasa a su nombre. El gobierno de NSW indica que suele ocurrir unas 6 semanas después del intercambio de contratos y que un abogado o un conveyancer con licencia, suscrito a la red de presentación electrónica (ELN), la gestiona por vía electrónica. En VIC, el plazo hasta la liquidación se acuerda entre las partes y suele ser de 30 a 90 días. Según el gobierno de SA, una vez concluida la liquidación ya no se puede usar el cooling-off; y NSW recomienda revisar por última vez el estado de la casa la mañana de la liquidación.
WA y TAS no tienen cooling-off legal (puede incluirse en el contrato). Sobre el impuesto de transmisiones, en WA se declara dentro de los 2 meses desde que nace la obligación tributaria y en TAS dentro de los 3 meses desde la fecha de la transacción (normalmente, la de la liquidación). ACT tiene 5 working days; la solicitud de registro se presenta dentro de los 14 días posteriores a la liquidación y el impuesto se paga dentro de los 14 días posteriores al registro. NT da 4 días hábiles en ventas que no son subastas, pero queda excluido si, según el contrato estándar, el conveyancer del comprador interviene en el intercambio; revise el contrato. En NT, el impuesto de transmisiones se paga normalmente dentro de los 60 días siguientes a la fecha de la transacción o en la liquidación, lo que ocurra primero.
