Compra de vivienda con visa temporal (FIRB) — proceso de aprobación, tarifas y declaración del vacancy fee
Los titulares de visas temporales sin ciudadanía ni residencia permanente necesitan la aprobación previa del FIRB para comprar una vivienda en Australia. Resumimos, con base en fuentes oficiales, el procedimiento de solicitud y las tarifas, la restricción 2025–27 sobre viviendas existentes y la obligación de declaración anual del vacancy fee (tasa por vivienda desocupada).
Qué es la aprobación FIRB — quién la necesita
Quienes no son ciudadanos australianos ni residentes permanentes que residen habitualmente en Australia, es decir, las 'personas extranjeras (foreign person)', deben obtener la aprobación previa del gobierno antes de adquirir una propiedad residencial en Australia. El órgano que supervisa este régimen es el FIRB (Foreign Investment Review Board, Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras), mientras que la recepción, evaluación y administración efectivas de las solicitudes de propiedades residenciales (incluidas las tarifas y el vacancy fee) están a cargo de la Oficina de Impuestos de Australia (ATO). El principio clave es 'la aprobación antes que el contrato'. Adquirir sin aprobación puede acarrear órdenes de venta forzosa y sanciones.
Distinción entre residente temporal (temporary resident) y otros extranjeros
Según la normativa, un residente temporal (temporary resident) es generalmente quien posee una visa temporal que permite una estadía superior a 12 meses (visas de estudiante, de trabajo, etc.) o quien permanece con una bridging visa mientras su solicitud de residencia permanente está en trámite. A los demás extranjeros residentes en el exterior (foreign non-resident) se les aplican normas más estrictas. Por otro lado, existe una estructura de excepción que exime de la aprobación cuando se adquiere junto con un cónyuge ciudadano australiano o residente permanente bajo copropiedad conjunta (joint tenants), pero hay condiciones como la forma de titularidad y los requisitos de la relación, por lo que la verificación oficial es imprescindible. Si su visa dura alrededor de 12 meses, como en el caso de la working holiday, su clasificación puede variar, así que confírmela con la información oficial antes de solicitar.
Procedimiento de solicitud y tarifas — solicitud en línea al ATO
La solicitud FIRB para propiedades residenciales se realiza a través del servicio en línea del ATO para inversores extranjeros. El orden es: presentación de la solicitud → pago de la tarifa → evaluación → recepción de la notificación de no objeción (no objection notification) con condiciones especificadas. El plazo legal de evaluación se cuenta a partir del pago de la tarifa y puede extenderse según el caso, por lo que es más seguro solicitar con margen respecto al calendario de la compraventa.
Tarifas de solicitud — por tramo de precio, indexadas cada 1 de julio
La tarifa de solicitud se determina de forma escalonada según el tramo del precio de compra; incluso el tramo más bajo asciende a varios miles de dólares australianos y aumenta de manera considerable a medida que sube el precio. Las tarifas se ajustan cada 1 de julio por indexación a la inflación, y las tarifas relacionadas con viviendas existentes y el vacancy fee han subido notablemente en los últimos años. Por eso, en lugar de memorizar montos específicos, lo preciso es consultar la tabla oficial de tarifas (foreigninvestment.gov.au) del año fiscal correspondiente al momento de la solicitud.
- Confirmar la vía de solicitud: la modalidad básica es solicitar designando una propiedad específica, pero también existe la modalidad de certificado de exención (exemption certificate) que permite comprar una vivienda dentro de un período determinado — verifique las condiciones de aplicación en la información oficial.
Restricción 2025–27 sobre viviendas existentes — qué es posible ahora
Esta es la información reciente más importante. Desde el 1 de abril de 2025 hasta el 31 de marzo de 2027, la compra de viviendas existentes (established dwelling) por parte de extranjeros, incluidos los titulares de visas temporales, está en principio prohibida. Las excepciones son extremadamente limitadas, como los casos que contribuyen a aumentar la oferta de vivienda. Este período puede extenderse o modificarse anticipadamente según la política del gobierno, así que al momento de evaluar un contrato debe verificar de nuevo el estado de la restricción en el sitio oficial. Durante el mismo período, la fiscalización de las infracciones también se está reforzando.
- Vivienda existente (established dwelling): compra en principio prohibida del 2025-04-01 al 2027-03-31. Determine si usted corresponde a una de las escasas excepciones únicamente mediante la información oficial.
- Vivienda nueva (new dwelling): las viviendas nuevas y off-the-plan vendidas por primera vez por el desarrollador pueden seguir comprándose con aprobación FIRB.
Cuatro casos según el tipo de propiedad
Las opciones de un titular de visa temporal pueden resumirse en cuatro casos según el tipo de propiedad y su situación personal. Cada tipo difiere en si requiere aprobación y en las condiciones que se imponen.
Es el tipo representativo que puede comprarse con aprobación FIRB, incluido el off-the-plan. En los proyectos donde el desarrollador posee un certificado de exención existe un esquema que exime de la solicitud individual, así que confírmelo antes de firmar el contrato. Las condiciones, como las restricciones de alquiler, tienden a ser más flexibles que en las viviendas existentes, pero deben verificarse según su propia aprobación.
Es el tipo que se aprueba con la condición de construir una vivienda. Debe completar la construcción dentro del plazo especificado en la aprobación; dejarlo sin iniciar obras constituye un incumplimiento de las condiciones. Evalúe primero si su plan de construcción y su calendario financiero son realistas.
Es el tipo cuya compra está en principio prohibida de abril de 2025 a marzo de 2027. En el pasado, los residentes temporales podían adquirir una vivienda con la condición de residir en ella (prohibición de alquilar y venta obligatoria al irse). Verifique en los anuncios oficiales si se reanudará y con qué condiciones tras el fin de la restricción.
El vacancy fee (tasa por vivienda desocupada) y la obligación de declaración anual
Los propietarios extranjeros que adquirieron una propiedad residencial bajo el régimen FIRB quedan sujetos al vacancy fee (tasa por vivienda desocupada) y a una obligación de declaración anual. Muchos propietarios asumen erróneamente que 'no les aplica porque viven en la propiedad' y omiten la declaración, pero el punto clave es que la declaración en sí es obligatoria cada año, independientemente de la ocupación.
- Criterio de 183 días: si durante el año (vacancy year) la propiedad no estuvo ocupada como residencia o alquilada (o genuinamente disponible para alquiler) durante 183 días o más, se aplica el vacancy fee. Solo se reconocen los alquileres por períodos de 30 días o más, por lo que el alojamiento de corta estadía puede no considerarse cumplimiento del requisito — verifique los detalles en la información oficial del ATO.
Precauciones y 5 errores comunes
Los errores relacionados con el FIRB salen caros. La adquisición sin aprobación y el incumplimiento de condiciones pueden derivar en órdenes de desinversión (venta forzosa) y sanciones civiles y penales, y omitir declaraciones genera cargos innecesarios. Estos son cinco errores que se repiten con frecuencia.
- Firmar un contrato incondicional antes de la aprobación — contratar sin la cláusula 'subject to FIRB approval' lo expone a riesgos de incumplimiento contractual si la aprobación se deniega. Completar la adquisición sin aprobación puede acarrear órdenes de desinversión y sanciones.
- Omitir la declaración del vacancy fee (vacancy fee return) — es el error de saltarse la declaración pensando 'vivo en la propiedad, no tengo nada que pagar'. La declaración es obligatoria cada año y su omisión puede derivar en sanciones y en la imposición del vacancy fee.
Enlaces oficiales útiles
- Foreign Investment Australia (FIRB)(se abre en una ventana nueva)
Sitio oficial de inversión extranjera del Gobierno de Australia (FIRB) — régimen de aprobación, restricción 2025–27 sobre viviendas existentes y tarifas vigentes.
- 외국인 투자 가이던스·수수료 안내(se abre en una ventana nueva)
Notas de orientación sobre inversión extranjera — material oficial con las normas por tipo de propiedad residencial y la tabla de tarifas de solicitud.
- 호주 국세청(ATO)(se abre en una ventana nueva)
Oficina de Impuestos de Australia (ATO) — organismo que gestiona la recepción de solicitudes de inversión extranjera en propiedades residenciales y las declaraciones del vacancy fee (vacancy fee return).