Plazos que no debe perder al comprar casa: cooling-off, impuesto de transmisiones y liquidación
Guía de plazos para quienes compran una casa en Australia: comparación por estado del período de cooling-off y los costos de desistimiento, la declaración y el pago del impuesto de transmisiones (transfer duty) y el proceso de liquidación (settlement).
Resumen: plazos del contrato al impuesto de transmisiones
Al comprar una casa en Australia, el proceso sigue este orden: firma del contrato (o intercambio de contratos, exchange of contracts) → período de reflexión (cooling-off) → liquidación (settlement), y a esto se suma el plazo para declarar y pagar el impuesto de transmisiones (transfer duty). El cooling-off es un período legal que permite desistir si cambia de opinión después de firmar; la liquidación es el día en que se paga el saldo y la propiedad pasa a su nombre. Según el estado, el impuesto de transmisiones también se llama stamp duty o conveyance duty, y en algunos estados su plazo llega antes de la liquidación. Si deja pasar un plazo, puede perder la oportunidad de desistir o tener que pagar recargos e intereses, y la duración y el momento de inicio varían según el estado y el tipo de venta. Esta guía trata los plazos antes y después de la firma; para la aprobación que necesitan los compradores extranjeros, como quienes tienen una visa temporal, consulte la guía «Compra de vivienda con visa temporal (FIRB)».
Duración del cooling-off por estado de un vistazo
Datos a noviembre de 2026; pueden cambiar. NSW: 5 días hábiles tras el intercambio de contratos. QLD: 5 días hábiles desde la recepción del contrato firmado por ambas partes. VIC: en ventas privadas, 3 clear business days desde la firma del comprador. SA: en ventas por oferta (sale by offer), 2 clear business days. ACT: 5 working days. WA y TAS no tienen cooling-off legal; para NT, consulte las preguntas frecuentes más abajo. Si compra en una subasta, no hay cooling-off legal en ningún estado, y los contratos anteriores o posteriores a la subasta también quedan excluidos según el estado.
Cooling-off: inicio, vencimiento y forma de notificar
El período de cooling-off es un mecanismo legal que permite desistir dentro de un plazo determinado si cambia de opinión después de firmar el contrato. El plazo se cuenta en días hábiles y el momento de inicio varía según el estado, por lo que incluso con los mismos 5 días hábiles el último día puede ser distinto. NSW y QLD indican que el plazo vence a las 5 p. m. del último día, y QLD explica que el comprador es responsable de que el aviso llegue a tiempo; conserve constancia de cómo lo envió.
Costo de desistir y devolución del depósito según el estado
El gobierno de NSW indica que, al desistir, debe pagar al vendedor el 0.25% del precio de compra ($250 por cada $100,000). En QLD, el vendedor devuelve el depósito en un plazo de 14 días y puede descontar hasta un 0.25%. En VIC se recupera lo pagado menos el monto mayor entre $100 y el 0.2% del precio de compra, y en ACT se paga al vendedor el 0.25% y se recibe el resto del depósito. El gobierno de SA indica que, si se desiste por cooling-off, no hay responsabilidad legal, pero según la normativa un depósito de $100 o menos y el pago por una opción (option) pueden no devolverse.
- Fecha de inicio — en NSW se cuenta desde el intercambio de contratos; en QLD, desde el día en que se recibe el contrato firmado por ambas partes; en VIC, desde el día en que firma el comprador
Cuando no hay cooling-off o es distinto
No todos los contratos tienen cooling-off. Hay estados sin cooling-off legal, como WA y TAS, y dentro de un mismo estado debe comprobar antes de firmar si su caso encaja en alguno de los tres supuestos siguientes. Según el estado, también pueden quedar excluidos los contratos de venta por licitación (tender) o los celebrados al ejercer una opción (option). Para los documentos del edificio y del terreno que conviene revisar antes de firmar, consulte las guías «Vida en apartamentos strata», «Legislación de vallas de piscina y prevención del ahogamiento» y «Cómo verificar el riesgo de inundación».
- Subasta — En las compras en subasta no hay cooling-off, y los contratos firmados justo antes o después de la subasta también quedan excluidos según las condiciones de cada estado
- Renuncia o acortamiento — NSW: certificado 66W; QLD: aviso por escrito; ACT y SA: certificado de un abogado independiente
4 plazos fáciles de pasar por alto
Hay cuatro etapas con fechas alrededor del contrato. Las cifras provienen de información verificada en noviembre de 2026 y varían según el estado y el tipo de venta; empiece por comprobar cuándo comienza cada etapa.
NSW y QLD: 5 días hábiles; VIC: 3 clear business days; SA: 2 clear business days. Confirme la fecha de inicio y la hora de vencimiento (5 p. m. en NSW y QLD) con la copia firmada y la explicación de un profesional.
En QLD, el vendedor debe entregar la declaración de divulgación (seller disclosure statement) antes de la firma, y se indica que condiciones como el préstamo o la inspección solo tienen efecto si constan en el contrato. El depósito se paga al intercambiar los contratos en NSW y, en QLD, normalmente dentro de 2 a 3 días después de que el contrato sea vinculante.
Es el día en que se paga el saldo y la propiedad pasa a su nombre. El gobierno de NSW indica unas 6 semanas tras el intercambio; en VIC se acuerda y suele ser de 30 a 90 días; en las subastas de SA, por lo general, 30 días.
NSW: pago a más tardar en la liquidación o 3 meses después del contrato, lo que ocurra primero; QLD: declaración dentro de los 30 días desde la fecha de la obligación tributaria (normalmente, la del contrato). Para exenciones y ayudas, vea la guía «Compra de la primera vivienda — Ayudas del gobierno».
Consejos prácticos para no perder los plazos
Anote las fechas en su calendario, desde antes de firmar hasta después de la liquidación, y deje por escrito lo que hable con sus profesionales. Para calcular el préstamo, consulte la guía «Calculadora de Hipoteca».
- Antes de firmar, pida que un abogado (solicitor) o un conveyancer con licencia revise el contrato. El gobierno de QLD recomienda contar con asesoría legal independiente antes de firmar.
- Anote en su calendario la fecha de inicio y la hora de vencimiento del cooling-off. Como se cuenta en días hábiles, si hay fines de semana o días festivos, la fecha puede ser distinta de la que daría contar días de calendario.
Malentendidos y errores frecuentes
Estos son malentendidos típicos que llevan a perder plazos. Revíselos uno por uno antes de firmar.
- El malentendido de que «al comprar una casa siempre hay cooling-off» — Las compras en subasta quedan excluidas, WA no tiene un cooling-off obligatorio y en TAS tampoco es un requisito legal. Puede incluirse por contrato, así que revise las cláusulas del contrato.
- El malentendido de que «el plazo es igual en todos los estados» — La duración (5, 4, 3 o 2 días hábiles), el momento de inicio y el costo de desistimiento varían según el estado. Consulte la guía del estado donde está ubicada la casa que va a comprar.
Enlaces oficiales útiles
- NSW Government — Contracts and deposits when buying property in NSW(se abre en una ventana nueva)
Guía oficial de NSW sobre el intercambio de contratos, el depósito, el cooling-off (5 días hábiles, certificado 66W) y el proceso de liquidación (NSW Government)
- Queensland Government — Cooling-off period(se abre en una ventana nueva)
Guía oficial de QLD sobre el inicio del cooling-off, el aviso por escrito, las penalidades y cómo renunciar o acortar el plazo (Queensland Government)
- (se abre en una ventana nueva)